貸宅地整理マニュアル−17

3. 法律・経済・人情の三つ巴の問題
b. 理想的解決の具体例-2

その状況で現実に深く分け入っての交渉の内容は、
地主がいったん借地人から借地権(建物付き)を買い取り、
その後、両者間で地主の所有となったその建物の
賃貸借契約を結んだらどうか、
というものであった。

つまり、借地人は自分の家を借地権付きで地主に売却し、
その後、その家を地主(家主)から借りることにする。

そして、その借家契約には
”本人一代限りの借家とする”旨の特約を付ける。

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貸宅地整理マニュアル−16

3. 法律・経済・人情の三つ巴の問題
b. 理想的解決の具体例-1

このケースは、
地主側からの借地関係解消の依頼に始まった。

交渉相手の借地人は、不治の難病を負う老婦人で、
子供はおらず、3年前にご主人を亡くし、
年金で慎ましく暮らしていた。

こうした環境下で貸地関係の解消をどうすべきか。

貸地関係解消法には基本4法・応用6法と
他に10通り以上の方法があるが、
それについては後に触れるとして、
このケースではそのどれもが
”帯に短し、たすきに長し”。

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貸宅地整理マニュアル−15

3. 法律・経済・人情の三つ巴の問題
a. 大切なのは3つの要素の噛み合い-2

世の中のことはすべて法律・経済・人情の3点が
うまくかみ合わないとトラブルになるものだが、
中でも、貸地関係では人情問題のウエイトが大きいように思う。

そこで、法律・経済・人情の三要素の絡みがうまくいき、
地主・借地人両者にとって
それぞれ納得できる良い方向へいった実例を紹介してみよう。

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貸宅地整理マニュアル−14

3. 法律・経済・人情の三つ巴の問題
a. 大切なのは3つの要素の噛み合い-1

言うまでもないが、
「貸地」とは地主側からの呼称で、
借地人からは「借地」である。

この地主と借地人の関係は何十年来の関係で、
それぞれの歴史的事情があり、
”愛と憎しみの坩堝”といった複雑な関係が
形作られている。

問題解決にあたっては、
ただ法律論を振りかざすだけでは解消できない。
そこに互いの人情が絡むからである。

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貸宅地整理マニュアル−13

2.貸宅地整理のアウトライン
d. 「物納」ワンポイントメモ

相続が発生した際の相続税の納税は、
貸宅地を物納すれば良いとお考えではないだろうか。

貸宅地の物納には、
その土地がさまざまな条件をクリアする必要があり、
多くの方がその事実をご存じないのが現状。

また、審査のために時間がかかり、
もし拒絶された場合は、
その間の利子税を払うはめになるなど、
多くの問題をかかえている。

“なんとかなる” が“
どうにもならない”になりかねないのが物納。

信頼できるコンサルタント会社に
相談するのが一番である。

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貸宅地整理マニュアル−12

2.貸宅地整理のアウトライン
c. 相続に向けた貸宅地整理法のご提案
  ー問題解決への4つのアプローチ-4

(4) 貸宅地の整理が虫食い状態で残っているので
  早く整理したい。

<残貸地整理>

以前に貸宅地の整理を
他のコンサルタント会社等へ依頼し実施したが、
虫食い状態になったまま整理が進んでいない。

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貸宅地整理マニュアル−11

2.貸宅地整理のアウトライン
c. 相続に向けた貸宅地整理法のご提案
  ー問題解決への4つのアプローチ-3

(3) 物納に備えて、生前から準備したい。

<物納対策管理>

相続時には物納するということを前提として、
あらかじめ準備しておく方法。

手順としては、まず物納適格性を診断し、
不適格の場合は物納適格化の作業を行う。
そして、適格化した条件をそのまま維持し、
相続が発生した時点で物納作業を実施。

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貸宅地整理マニュアル−10

2.貸宅地整理のアウトライン
c. 相続に向けた貸宅地整理法のご提案
  ー問題解決への4つのアプローチ-2

(2) いざ、相続。急いで貸宅地を整理したい。

<相続発生時整理>

地主さんの相続が発生した時点で、
貸宅地を主として物納のための納税原資として整理処分する。

この場合、貸宅地が物納に適合していなければならず、
スムーズに運ばない危険性がある。
また、処分を急いでいるという事情から、
足元を見られるというデメリットも考えられるが、
その時点での最善策を 講じていくことが大切。

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貸宅地整理マニュアル−9

2.貸宅地整理のアウトライン
c. 相続に向けた貸宅地整理法のご提案
  ー問題解決への4つのアプローチ-1

(1) 生前のうちに貸宅地を整理したい。

<生前貸宅地整理>

地主さんに相続が発生する前に、貸宅地を
売却あるいは交換、借地権の買い戻しなどの方法により、
整理・処分する。

余裕を持って対処できるため、
地主さんにとって比較的有利に運ぶことができる
というメリットがある。

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貸宅地整理マニュアル−8

2.貸宅地整理のアウトライン
b. 調査・診断ー「今」を知ることが、成功の第一歩-2

2. 相続税チェック

相続が発生した場合に予想される
相続税の金額をご存知だろうか。

存命中に相続の話など不謹慎だと思うかも知れないが
地主さんにとっては、大切なことである。

3. 物納可否チェック

貸宅地を物納するためには、
法律や環境など、様々な条件を満たしている必要がある。
いざというとき、‘‘物納不適格"と判断されないためにも、
事前のチェックが大切。

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