定期借家権マニュアル−97

7.その他特殊な目的のための13の型
13. 劣後抵当権対抗借家権継続可能型-2
  
本契約では、
原初の借家権が抵当権に対抗不可とならないように、
再契約ではなく契約期間延長オプションを利用し、
契約継続の場合は延長オプション行使という形をとります。
  
原初の定期借家契約は、
どのようなスタイルのものでも構いません。
  
但し、その契約に基づく入居日(物件占有)が
対象となる抵当権設定日(抵当権登記日)よりも
期日が先行している必要があります。
  
◆適用対象
全ての物件に適用できますが、
テナントによる内装設備投下資本の大きい
事業用物件に特に向いています。
 
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定期借家権マニュアル−96

7.その他特殊な目的のための13の型
13. 劣後抵当権対抗借家権継続可能型-1
  
定期借家権では、
原初の定期借家権がその期間満了により契約が終了すると、
たとえ同一借家人と再契約によって入居を継続しても、
当事者の意志に係わらず原初借家権設定以降に設定された
劣後する抵当権が当該借家権に優先します。
  
そして、優先した抵当権によって物件が競売されると、
借家権が維持不可となってしまいます。
 
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定期借家権マニュアル−95

7.その他特殊な目的のための13の型
12. 中古住宅売却お試し居住型-2
  
中古住宅売買契約で、手付金1割を入れ、
6ヶ月-1年後残金決済をします。
その期間、定期借家契約でお試し居住します。
  
そして決済時に買い手が物件を気に入らなければ
一方的に契約を白紙解除可能とします。
  
定期借家契約の家賃は若干割高とし、
万一賃料不払いの場合は、
受領手付金から相殺して受領する契約とします。

◆適用対象
中古居住用物件とします。
新築住宅では人がいったん居住することによる減価幅が大きく
この契約には不向きでしょう。
 
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定期借家権マニュアル−94

7.その他特殊な目的のための13の型
12. 中古住宅売却お試し居住型-1
  
自己居住用物件を購入する場合、
買って住んでみて初めて分かるマイナス点があったりして、
なかなか難しいものです。
  
しかしそれを恐がっていては良い物件は買えません。
  
従米は売り手は高く売りたいが、
買い手のこうした不安に対しては単純な値引きで対応しています。
  
この契約では中古住宅の売買の場合、
買い手のこうした不安を解消させるため、
6ヶ月ー1年位購入意思決定を延ばして、
その間にお試し居住してもらおうというものです。
  
「住めば都」で 一度戸引っ越してしまったら、
よほどの不都合がない限りそのまま売買成立となるでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−93

7.その他特殊な目的のための13の型
11. お試し短期居住付・中長期契約型-2
  
借家契約において、中長期契約を前提にして
当初は2ヶ月-1年間の短期定期借家契約を締結。

短期定期借家契約終了時には、借家人のみが、
次の定期借家契約の再契約予約完結権をもつようにします。
  
お試し期間中に物件が気に入った場合には、
いつでも中・長期の定期借家契約に
移行できるようにしておくことが肝心です。

「住めば都」の心理を利用したこの方式は、
入居率アップのための心強い切り札となるでしょう。

◆適用対象
主としてファミリータイプ向けの大型物件に適します。
   
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定期借家権マニュアル−92

7.その他特殊な目的のための13の型
11. お試し短期居住付・中長期契約型-1
  
借家人が借家を捜す際には、
どうしても表面的な部分しか見ることができません。
  
しかし、現実には入居後住み始めてみなければ分からない
マイナス要因が生じたり、発見したりした場合、非常に困ります。
  
従来は貸手優位のファミリータイプ賃貸市場では、
こうした点の配慮はありませんでした。
  
この「お試し短期居住付」は借家人への借りやすさを提供し、
入居付けをより円滑に進めるための契約方法です。
   
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定期借家権マニュアル−91

7.その他特殊な目的のための13の型
10. 契約満了日全室同日型
  
定期借家権では、契約の更新は一切なく、
契約を継続するには改めて書面による再契約をしなければなりません。
  
この再契約時の書面化備忘のため、
また再契約事務作業の効率化のために、
本契約ではアパートなどの契約満了日を全室同日にします。
  
特定日の選択基準は、
家主の誕生日、あるいは1月1日など
分かり易く、忘れにくい日が良いでしょう。
契約期間は何年でも構いません。
  
全借家人とも同じ年数でも良いですし、
条件によって借家人ごとに1年から5年位のどれを選んでも良いでしょう。
  
◆適用対象
貨貸マンションやアパートに向いていますが、
一般賃貸物件すべてに有効です。
   
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定期借家権マニュアル−90

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9. 契約残年月記載領収書使用型
  
改正借地借家法により創設された定期借家契約は
  
「公正証書による等書面によって契約をする時に限り、
  第30条の規定に関わらず、  
 契約の更新がないこととする旨を定めることができる」
  
のであり、定期借家契約で再契約する際、
改めて新しく書面の契約書を作成しなかった場合、
この契約は従来型の普通借家契約に転換してしまう危険があります。

この再契約時の書面化備忘のため、
定期借家契約の重要事項である契約残年月数を
分かり易く大きく明記した領収書を毎月使用し、
家主・借家人双方が毎月家賃の受授の都度
当該契約の期限を確認します。
  
◆適用対象
居住用・事業用貨貸物件のすべてに適用可能です。
   
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定期借家権マニュアル−89

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8. 定期借地権代替長期型-2
  
そこで建築費は借家人に建築協力金として出してもらい、
借家人の望む建物を建設し、
20-30年の間の土地運用収益分を
家賃として受け取ることにするのが、この契約です。

建物代は借家人が契約期間内に全額償却するように、
毎年一定額を償却していきます。
  
また、中途解約次には借家人に保証金から
一定のペナルティを負担させるものとします。

家賃は土地・建物保有税や建物維持管理費の他に、
土地の運用収益分を加えて設定します。
  
◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用可能です。
   
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定期借家権マニュアル−88

7.その他特殊な目的のための13の型
7. 定期借地権代替長期型-1
  
地主は投下資本なしで土地を活用しようとする場合、
現在では青空駐車場、更地一時貸し、
そして定期借地権方式による借地の三方式による以外には
借地権問題が発生するため、活用が難しいと考えられています。
  
しかし、定期借地上に建物を建てさせての土地利用では
一般定期借地権が期間50年以上となっており、
地主にとっては長すぎて不人気です。
  
そのため20年以内の借地期間でもよいとされる
事業用借地権が最も多く利用されています。
  
しかしこれも事業用建物用に限られるため、
どの土地にも利用できるものではないのが難点です。
   
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