作成者別アーカイブ: 赤羽聖子

相続&不動産活用術:11-02

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相続&不動産活用術
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11-02:マンション投資で相続税を抑える

◆マンション投資の利回りの計算方法

• 表面利回り
=家賃収入 × 12ヶ月 ÷ 物件価格 × 100

• 実質利回り
={( 家賃収入 – 管理費・修繕積立金 )×
12ヶ月 – 固定資産税 } ÷
物件価格 × 100

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相続&不動産活用術:11-01

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相続&不動産活用術
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11-01:マンション投資で相続税を抑える
  
財産がほとんど現金しかない場合、
相続財産の評価減を目的として
     
マンション投資を活用できます。
  
一戸建てよりも相続時の上地評価額が低く、
賃貸するとさらに評価減となるマンション投資。
  
将来的に収益物件になりそうかを考慮しながら
行いましょう。
  
相続人が複数いる場合は
人数分の区分所有マンションを持つのも
ひとつの手です。
  
遊休地や活用に困っている不動産を
複数所有している場合などに
その不動産を 売却して
  
マンション投資に組み替える という
  
選択肢もあります。
  
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相続&不動産活用術:10

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相続&不動産活用術
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10:資産を組み換える
  
資産の組み換えとは、
  
所有する不動産や金融資産を見直して、
財産の組み合わせを変えること。
  
収益性の低い物件を高い物件に変えたり、
遊休地を売却して活用しやすい上地に変えたり、
  
現金預金で投資用マンションを購入するなど
様々な方法があります。
  
子供たちに平等に
財産を残すことを優先するのか、
  
相続税を下げることを優先するのか、
  
財産を分けやすくすることを優先するのか。
  
など、
目的を持って対策を検討しましょう。
  
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相続&不動産活用術:9-03

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相続&不動産活用術
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9-03:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
  
◆初期費用は余裕を持って考える
  
上地の状況によっては測量や古い家の
解体費用などがかかります。
  
建物の工事費のほかにも、
付帯設備や外構工事費なども必要です。
  
諸費用も含めて見積りに漏れがないかを
チェックしましょう。
  
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相続&不動産活用術:9-02

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相続&不動産活用術
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9-02:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
  
ここでひとつ気をつけたいのが、
賃貸物件の建設では大きなお金が動くことと、
  
様々な業者がからんできます。
  
コンサルタントに言いなりになり、
思わぬところで損することがないように
注意しなければなりません。
  
良いコンサルタントならいいのですが
悪いコンサルタントいます。
  
プランや見積りを第三者である税理士や FP に
見てもらい助言をあおぐことをお勧めします。
  
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相続&不動産活用術:9-01

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相続&不動産活用術
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9-01:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
  
賃貸物件を建てることは
資金と時間が必要です。
  
設計、建築まで信頼できるパートナーを
見つけることがとても大切です。
  
最近ではプラニングの相談から施行、
引き渡しまでの全てをサポートする
不動産コンサルタントも増えています。
  
建築会社や住宅メーカーでも
税理士などと連携していることもあります。
  
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相続&不動産活用術:8

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相続&不動産活用術
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8:事業用物件で家賃収入を得る
  
アパート マンション以外でも
家賃収入を得る方法はあります。
  
事業用の店舗や倉庫、向上などを
利用することも視野に入れましょう。
  
平成27年1月から 施行される
「小規模宅地特例」の見直しにより
相続税を減額できる面積が
  
居住用の宅地は330m勺まで拡大、
  
事業用の宅地は400m勺まで
8割減になります。
  
事業用の宅地を個人で所有していて、
その事業用の上地を
会社に貸している場合は特例を利用できます。
  
このような特例を利用して
無駄なくその上地を活用するために
家賃収入を得られる建物やビルに建て替える
選択肢もあります。
  
建物の一部は
自分たちの事業用の店舗や事務所にあて、
残りを貸し出す方法です。
  
立地によって
  
飲食店ビルにしたり、
病院を誘致したり、
個人事務所を誘致するなど、
  
どのような賃貸にできるか
幅広く考えてみましょう。
  
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相続&不動産活用術:7-03

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相続&不動産活用術
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7-03:賃貸物件を建てる

◆プラスワンポイント

駅から徒歩10分以内の角地は
賃貸住宅に最適。

賃貸住宅の入居者は利便性を
重視する傾向があります。

そして賃貸で重要なことは
敷地の有効活用です。

角地は都市計画法で定められた
建ぺい率より10%緩和されるため、
部屋数を増やすことができて

家賃収入が増えます。

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相続&不動産活用術:7-02

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相続&不動産活用術
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7-02:賃貸物件を建てる
  
◆賃貸住宅を検討する際のチェックポイント
  
賃貸住宅を検討する際に
気をつけて頂きたいことがあります。
  
それは
軽減措懺を受けることができるから
といっても経営を甘く見ないことです。
  
賃貸住宅に向いているかは
以下をチェックしてから
専門の業者に相談しましょう。
  
1. その地域にアパート マンションの
ニーズはあるのか?
  
2. その上地の立地や形状、周辺環境は
アパート マンションを建てるのに
適しているか?
  
3. その上地の用途地域、建ぺい率などから
どれくらいの規模の賃貸住宅を
建てられるのか
  
4. 単身向けがいいのか、
ファミリー向けがいいのか?
  
5. 周辺の家賃相場は1m勺あたり
どれくらいか?
  
6. 子供に賃貸経営を引き継がせたいか?
  
7. 将来性を考慮して
子供に賃貸経営を引き継がせたいか?
  
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相続&不動産活用術:7-01

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相続&不動産活用術
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7-01:賃貸物件を建てる
  
なぜ今、賃貸住宅の建設が増えているのか?
  
それは相続税対策かもしれません。
  
賃貸住宅を建てると
相続税の負担が軽くなります。
  
毎年の固定資産税も安くなります。
  
賃貸アパートなどが建っている上地は
賃家貸付地という評価になり、
持ち主が自由に利用できない分、
評価額が下がります。
  
具体的には自宅敷地や更地に比べ
入居者の権利の分だけ減額できるのです。
  
ただし評価額の計算では賃貸割合も考慮します。
  
空室が多く、実際の賃貸割合が少なくなると
減額できる割合が下がります。
  
そのため相続税対策で 賃貸住宅を建てるのなら
建物を建てるだけでなく
空室がでないような経営をしていくことも
大切です。
  
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