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相続&不動産活用術
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15-03：売りにくい士地と対策
　　
2. 農地
　　
農地指定を受けている上地は
他の目的で使うことができない。
　　
売却する時も農地として使用する制限がつく。
　　
宅地転用は難しい。
　　
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15-01：売りにくい士地と対策
　　
底地、共有地、農地、
建て替えが制限される上地などは
　　
権利関係が難しかったり、
活用方法に制限があるので
スムーズに売却できないケースが多いです。
　　
売れるタイミングがあれば
積極的に手放して
　　
相続時の税金や登記変更などの負担を
軽くしておきましょう。
　　
底地は売却価格よりも
相続税評価額が高くなる場合もあるので、
　　
できるだけ相続前に処分しておきたいところです。
　　
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11-02：マンション投資で相続税を抑える

◆マンション投資の利回りの計算方法

• 表面利回り
＝家賃収入 × 12ヶ月 ÷ 物件価格 × 100

• 実質利回り
＝｛（ 家賃収入 – 管理費・修繕積立金 ）×
12ヶ月 – 固定資産税 } ÷
物件価格 × 100

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11-01：マンション投資で相続税を抑える
　　
財産がほとんど現金しかない場合、
相続財産の評価減を目的として
　　 　　
マンション投資を活用できます。
　　
一戸建てよりも相続時の上地評価額が低く、
賃貸するとさらに評価減となるマンション投資。
　　
将来的に収益物件になりそうかを考慮しながら
行いましょう。
　　
相続人が複数いる場合は
人数分の区分所有マンションを持つのも
ひとつの手です。
　　
遊休地や活用に困っている不動産を
複数所有している場合などに
その不動産を 売却して
　　
マンション投資に組み替える という
　　
選択肢もあります。
　　
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5-05：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
◆売却する
　　
使わない上地で
固定資産だけ払っているような上地や、
借地権のついた底地なら、
　　
売れるときに早めに売っておくのも
ひとつの選択肢です。
　　
メリットとして
現金化することで遺産分割がしやすくなる。
納税資金が確保できるなどがあります。
　　
デメリットとしては
不動産よりも現金のほうが
相続時の評価額が高くなるので
相続税の負担は大きくなります。
　　
借地権のある上地は
相続時の評価額が売却価格よりも
高くなることもあります。
　　
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5-04：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
◆資産を組み換える場合
　　
収益性の低い不動産を、
収益性の高い不動産に買い替えたり、
　　
利用しづらい上地を売って
投資用マンションを購入するなどの方法です。
　　
預貯金などの金融資産が多い場合には
不動産に変えることで
相続税の負担を軽くすることができます。
　　
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5-03：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
◆士地をそのまま貸す場合
　　
駐車場とすることで、
多少の相続税の節税効果があります。
　　
店舗用に貸す方法もあります。
　　
メリットとして
　　
初期投資の費用が少ない、
駐車場の場合は転用がしやすい。
　　
デメリットは
　　
景気の影繹や上地条件の影繹を受けやすい。
あまり節税効果は期待できないなどです。
　　
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5-02：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
◆賃貸物件を建てる場合
　　
アパート、マンション、戸建て住宅 を
建てることで
固定資産税の軽減、所得税の軽減対策、
相続税の節税効果があります。
　　
事業用のテナントビル を建てた場合は
固定資産税の軽減はありませんが、
所得税と相続税の削減効果があります。
　　
その他にもメリットとして、
　　
毎月一定の収益を得られる。
　　
管理を専門家に任せれば
事業を継続しやすいので
サラリーマンと兼業も可能になります。
　　
デメリットとしては、
初期投資がかかる、賃料下落、事業開始後に
転用しにくなどがあります。
　　
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5-01：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
不動産を活用すると考えると
アパート マンション を建てると考えがちですが、
　　
実際は 相続する預貯金、金融資産 なども含めて
考える必要があります。
　　
それら資産を守るために
不動産をどのように活用するか？
　　
これが重要なポイントになります。
　　
1. 賃貸物件を建てる
　　
2. 上地をそのまま貸す
　　
3. 資産を組み替えるために不動産を活用する
　　
4. 売却する
　　
これら4つの方法が考えられます。
　　
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3：士地所有者を悩ます3つの税金
　　
1. 固定資産税
　　
「相続したけど
住んでいない実家の分まで支払いが」
　　
「毎年払う金額が多い」
　　
「持ち家とその他の不動産の
支払い時期が一気にくる」
　　
2. 所得税
「初期投資のわりに、
賃貸部分が節税になっていない」
　　
「賃貸物件の家賃収入で
住民税や所得税が高額になってしまう」
　　
3. 相続税
　　
「相続税がどれくらいになるのか不安」
　　
「上地はあっても納税する現金がない」
　　
「子供が複数いて分割するのが困難」
　　
「税制改正後に相続税がかかりそう」
　　
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