カテゴリー別アーカイブ: 自分と家族を幸せにする相続準備

うちはそんなにお金ないから。
来年の相続税改正があったって関係ないよ~。
ほとんどの方がそう思ってらっしゃいます。
しかし、多くの問題は税金よりも、その分け方にあります。
日本人の資産の6~7割が不動産であり、不動産は流動性が低く、分割しづらいものです。現金にしようと思っても、その価格も不明瞭?
分け方が自由にならないのです。現金だったら、いかようにも分けられるのですが、、、、。相続の問題の多くは”分け方”にあります。これが兄弟喧嘩を起こし、家族が本当に崩壊してしまうのです。そういう悲しいことにならないように。幸せな家族を保つ相続準備について、お話させていただきます。

相続&不動産活用術:15-04

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相続&不動産活用術
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15-04:売りにくい士地と対策
  
3. 共有地
  
複数の所有者がいる上地の場合、
全員の同意がないと売却ができない。
  
売却する予定の上地は
共有名義にしないことが得策である。
  
  
4. 建て替えができない上地
  
接道面が狭い、
建築基準法に違反して建てているなどの場合、
  
建物の建て替えができない上地がある。
  
使いにくい上地のため売却しづらい。
  
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相続&不動産活用術:15-03

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相続&不動産活用術
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15-03:売りにくい士地と対策
  
2. 農地
  
農地指定を受けている上地は
他の目的で使うことができない。
  
売却する時も農地として使用する制限がつく。
  
宅地転用は難しい。
  
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相続&不動産活用術:7-01

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相続&不動産活用術
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7-01:賃貸物件を建てる
  
なぜ今、賃貸住宅の建設が増えているのか?
  
それは相続税対策かもしれません。
  
賃貸住宅を建てると
相続税の負担が軽くなります。
  
毎年の固定資産税も安くなります。
  
賃貸アパートなどが建っている上地は
賃家貸付地という評価になり、
持ち主が自由に利用できない分、
評価額が下がります。
  
具体的には自宅敷地や更地に比べ
入居者の権利の分だけ減額できるのです。
  
ただし評価額の計算では賃貸割合も考慮します。
  
空室が多く、実際の賃貸割合が少なくなると
減額できる割合が下がります。
  
そのため相続税対策で 賃貸住宅を建てるのなら
建物を建てるだけでなく
空室がでないような経営をしていくことも
大切です。
  
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相続&不動産活用術:5-05

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相続&不動産活用術
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5-05:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆売却する
  
使わない上地で
固定資産だけ払っているような上地や、
借地権のついた底地なら、
  
売れるときに早めに売っておくのも
ひとつの選択肢です。
  
メリットとして
現金化することで遺産分割がしやすくなる。
納税資金が確保できるなどがあります。
  
デメリットとしては
不動産よりも現金のほうが
相続時の評価額が高くなるので
相続税の負担は大きくなります。
  
借地権のある上地は
相続時の評価額が売却価格よりも
高くなることもあります。
  
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相続&不動産活用術:5-04

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相続&不動産活用術
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5-04:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆資産を組み換える場合
  
収益性の低い不動産を、
収益性の高い不動産に買い替えたり、
  
利用しづらい上地を売って
投資用マンションを購入するなどの方法です。
  
預貯金などの金融資産が多い場合には
不動産に変えることで
相続税の負担を軽くすることができます。
  
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相続&不動産活用術:5-03

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相続&不動産活用術
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5-03:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆士地をそのまま貸す場合
  
駐車場とすることで、
多少の相続税の節税効果があります。
  
店舗用に貸す方法もあります。
  
メリットとして
  
初期投資の費用が少ない、
駐車場の場合は転用がしやすい。
  
デメリットは
  
景気の影繹や上地条件の影繹を受けやすい。
あまり節税効果は期待できないなどです。
  
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相続&不動産活用術:5-02

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相続&不動産活用術
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5-02:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆賃貸物件を建てる場合
  
アパート、マンション、戸建て住宅 を
建てることで
固定資産税の軽減、所得税の軽減対策、
相続税の節税効果があります。
  
事業用のテナントビル を建てた場合は
固定資産税の軽減はありませんが、
所得税と相続税の削減効果があります。
  
その他にもメリットとして、
  
毎月一定の収益を得られる。
  
管理を専門家に任せれば
事業を継続しやすいので
サラリーマンと兼業も可能になります。
  
デメリットとしては、
初期投資がかかる、賃料下落、事業開始後に
転用しにくなどがあります。
  
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相続&不動産活用術:5-01

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相続&不動産活用術
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5-01:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
不動産を活用すると考えると
アパート マンション を建てると考えがちですが、
  
実際は 相続する預貯金、金融資産 なども含めて
考える必要があります。
  
それら資産を守るために
不動産をどのように活用するか?
  
これが重要なポイントになります。
  
1. 賃貸物件を建てる
  
2. 上地をそのまま貸す
  
3. 資産を組み替えるために不動産を活用する
  
4. 売却する
  
これら4つの方法が考えられます。
  
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相続&不動産活用術:4-01

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相続&不動産活用術
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4-01:士地を4つに分けて節税対策する
  
複数の不動産をもつ親がいる場合には、
それらの上地をどのように活用するのか
4つに分けて考えましょう。
  
手放したくない上地、
有効活用したい上地、
納税用に当てたい上地、
問題のある上地、
  
と分けると対策を考えやすくなります。
  
1. 手放したくない上地
  
手放したくない上地というのは、
自宅 や 家業を営む 上地のことをいいます。
  
家族の生活を守るためなくてはならない上地です。
  
対策として、
相続人を早めに決めて遺言を作り、
誰に相続するのかを
家族にもあらかじめ伝えておく必要があります。
  
他の相続人には、
現金などの他の財産を用意しておく必要があります。
  
相続税がかかる場合は
相続税を用意しておく必要もあります。
  
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相続&不動産活用術:3

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相続&不動産活用術
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3:士地所有者を悩ます3つの税金
  
1. 固定資産税
  
「相続したけど
住んでいない実家の分まで支払いが」
  
「毎年払う金額が多い」
  
「持ち家とその他の不動産の
支払い時期が一気にくる」
  
2. 所得税
「初期投資のわりに、
賃貸部分が節税になっていない」
  
「賃貸物件の家賃収入で
住民税や所得税が高額になってしまう」
  
3. 相続税
  
「相続税がどれくらいになるのか不安」
  
「上地はあっても納税する現金がない」
  
「子供が複数いて分割するのが困難」
  
「税制改正後に相続税がかかりそう」
  
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