カテゴリー別アーカイブ: 相続対策のポイント

相続対策っていろいろ言ってるけど、何ができるの?何をしないといけないの?ポイントは3つだけです。

相続で起るトラブルは必ず解決できます。

大相続ブームがはじまり、
相続トラブルで悩む女性が増えています。

誰にも相談できずに
ひとりで悩みを抱えてしまい、
パニックやうつ状態になる女性もいます。

このレポートは、

そんな女性の悩みを解決するために

作成いたしました。

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★★プレシャスライフの相続相談★★

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ご連絡先:03-5765-2772
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土地有効活用による節税対策Q&A−13−2

「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は?」-2

 

1.平成21年12月14日以前の相続開始は20年営農で免除(三大都市圏の特定市の生産緑地を除く)

 

納税猶予を受けている農地については、

転用や売却をした時点で原則として猶予を受けている相続税額の全額を、

相続税の申告期限からの経過利子税とともに

一括して納付しなければなりません。

 

しかし、相続税の納税猶予の適用を受けている農地のうち、

平成21年12月14日以前の相続開始のものについては、

三大都市圏の特定市の生産緑地を除いて、

営農を続けていて相続税の申告期限の翌日から20年を経過すると、

猶予を受けている相続税額の全額が免除されます。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−13−1

「相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は?」-1

 

所有している農地について相続税の納税猶予を受けていますが、

有効活用をしたいと考えています。

いつから有効活用したら相続税を払わなくてよくなるのでしょうか?

 

☆ポイント☆

1.平成21年12月14日以前相続開始の納税猶予は三大都市圏の特定市の生産緑地を除いて20年営農で免除。

2.平成21年12月15日以降は市街化区域の農地(三大都市圏の特定市の市街化区域を除く)のみ20年営農で免除。

3.20年経過前でも総面積の20%いないなら転用部分の納税で済む。

 

では明日以降詳細について見ていきましょう。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−12−5

「相続を考慮した賢い生前活用」-5

 

4.負担付遺贈で事前に対策しておくことも

 

債務の相続は債権者の同意がない限り、

法定相続しかできません。

 

事前に手を打つならば

遺言書で借入金を引き受けることを条件に、

賃貸建物とその敷地を贈与するという

「負担付遺贈」という方法もあります。

 

債務も財産も誰が引き継ぐかを明確に意思表示しておくことで

「争族」を少しでも防ぐことのできる効果的な方法の1つです。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−12−3

「相続を考慮した賢い生前活用」-3

 

2.保証債務も連帯債務も相続する

 

特に気をつけるべき点は、被相続人自身の単独債務よりも、

他の人との連帯債務や保証債務です。

 

連帯債務は、他の連帯者が返済できなくなった場合は、

自分の負担部分だけでなく全額について返済義務を負いますし、

保証債務も、債務者本人が返済できなくなれば債務者の代わりに返済義務を負います。

 

この保証債務や連帯債務は原則として、相続人が相続します。

 

ところが相続税の申告では、

返済義務の確定している金額しか債務控除できません。

借金の保証や連帯をするときには相続についても十分な配慮をしてください。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−12−2

「相続を考慮した賢い生前活用」-2

 

1.借り入れをすれば相続税が安くなるというのは勘違い

 

「借り入れをすることで相続税が安くなる」と思っている方がいらっしゃいます。

しかし、借り入れをするから相続税が減少するわけではありません。

正確には、例えば賃貸物件のように、

借入金で時価より相続税評価額の低いものに投資するから相続税が減少するのです。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-5

 

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-5

 

4.貸家建付地評価が変わらない一括借上げ制度

 

これまで述べたとおり、建物を贈与しても、

その時点の賃貸借契約は引き継がれることになりますので貸家建付地として評価しますが、

新たな借家人と贈与を受けた人が賃貸借契約を結んだ場合、

その貸家に係る部分の敷地については、自用地として評価されます。

 

つまり、建物を贈与した時点における借家人が変わらない限り、

その土地は貸家建付地として評価できますので、

企業への一括貸しやサブリース契約、

あるいは解約不可を特約条項にした定期借家契約を締結するなど、

借家人が変わらない方法をとることができれば、相続対策において、

土地について評価減を確保できると言えるでしょう。

土地有効活用による節税-11-図1

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-4

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-4

 

3.賃貸人が入れ替わるたびに更地評価に

 

ただし、贈与後借家人が退去して、

新たな借家人が贈与を受けた人と賃貸借契約を結んだ場合、

地主本人と新借家人とはなんら権利関係がないため、その貸家に係る部分の敷地

(集合住宅の場合は全体の床面積に占める割合で敷地を按分します。)については

地主本人と受贈者の使用貸借契約となり、自用地として評価されます。

 

したがって、建物の贈与後借家人が代わるたびに、

歯が抜けていくように土地が自用地になっていきます。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-3

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-3

 

2.賃貸物件を贈与しても貸家建付地評価のまま

 

賃貸物件の敷地については、贈与した時点では賃貸契約の存在している建物の敷地でしたので、

権利関係が残っているとされ、自用地とはならず貸家建付地として評価され続けます。

建物については、現預金のまま所有していた場合と比較し、

賃貸物件として評価を下げて贈与できるうえ、

相続が発生した場合でも、その敷地についても貸家建付地として

相続税法上のメリットを享受できるということになります。

 

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土地有効活用による節税対策Q&A−11-2

「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」-2

 

1.親族の使用貸地は自用地評価

 

親子の間で地代の支払いをしないで土地の貸し借りをしても、

使用貸地として税務上贈与税の課税がされるようなことはありません。

しかしこの場合、土地の所有者が建物を所有していませんので、

その土地は貸家建付地ではなく自用地となり、何の評価減額もありません。

 

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