カテゴリー別アーカイブ: 相続対策のポイント

相続対策っていろいろ言ってるけど、何ができるの?何をしないといけないの?ポイントは3つだけです。

相続&不動産活用術:15-01

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相続&不動産活用術
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15-01:売りにくい士地と対策
  
底地、共有地、農地、
建て替えが制限される上地などは
  
権利関係が難しかったり、
活用方法に制限があるので
スムーズに売却できないケースが多いです。
  
売れるタイミングがあれば
積極的に手放して
  
相続時の税金や登記変更などの負担を
軽くしておきましょう。
  
底地は売却価格よりも
相続税評価額が高くなる場合もあるので、
  
できるだけ相続前に処分しておきたいところです。
  
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相続&不動産活用術:13

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相続&不動産活用術
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13:等価交換方式で相続対策
  
上地の価値を下げずに
同等の資産を得ることができるのが
  
等価交換方式のメリットです。
  
上地をマンションデベロッパーに売却して、
オーナーは上地に見合った住居と
交換する方法です。
  
この方法であれば
オーナーは建築費を出す必要がなく
借り入れのリスクがありません。
  
取得した住居は自宅として住むか、
賃貸にしたり、
  
分譲マンションのように売却することも
できます。
  
賃貸にすることで
税制の優遇で評価を圧縮することもできます。
  
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相続&不動産活用術:12

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相続&不動産活用術
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12:一人暮らしの親の自宅を売却して
有効活用する
  
たとえば
親が遠方で一人暮らしをしている場合、
  
自宅は相続人で 分割しにくい ので
生前に売却し
  
子供と 2世帯同居するのもひとつの手です。
  
親は自宅を売却することで
3000万円 の譲渡所得の非課税枠などの税制を
有効活用できます。
  
売却して得られた現金を
一部残しておくことで納税資金の
準備にもなります。
  
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相続&不動産活用術:11-02

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相続&不動産活用術
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11-02:マンション投資で相続税を抑える

◆マンション投資の利回りの計算方法

• 表面利回り
=家賃収入 × 12ヶ月 ÷ 物件価格 × 100

• 実質利回り
={( 家賃収入 – 管理費・修繕積立金 )×
12ヶ月 – 固定資産税 } ÷
物件価格 × 100

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相続&不動産活用術:11-01

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相続&不動産活用術
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11-01:マンション投資で相続税を抑える
  
財産がほとんど現金しかない場合、
相続財産の評価減を目的として
     
マンション投資を活用できます。
  
一戸建てよりも相続時の上地評価額が低く、
賃貸するとさらに評価減となるマンション投資。
  
将来的に収益物件になりそうかを考慮しながら
行いましょう。
  
相続人が複数いる場合は
人数分の区分所有マンションを持つのも
ひとつの手です。
  
遊休地や活用に困っている不動産を
複数所有している場合などに
その不動産を 売却して
  
マンション投資に組み替える という
  
選択肢もあります。
  
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相続&不動産活用術:9-03

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相続&不動産活用術
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9-03:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
  
◆初期費用は余裕を持って考える
  
上地の状況によっては測量や古い家の
解体費用などがかかります。
  
建物の工事費のほかにも、
付帯設備や外構工事費なども必要です。
  
諸費用も含めて見積りに漏れがないかを
チェックしましょう。
  
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相続&不動産活用術:9-02

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相続&不動産活用術
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9-02:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
  
ここでひとつ気をつけたいのが、
賃貸物件の建設では大きなお金が動くことと、
  
様々な業者がからんできます。
  
コンサルタントに言いなりになり、
思わぬところで損することがないように
注意しなければなりません。
  
良いコンサルタントならいいのですが
悪いコンサルタントいます。
  
プランや見積りを第三者である税理士や FP に
見てもらい助言をあおぐことをお勧めします。
  
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相続&不動産活用術:9-01

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相続&不動産活用術
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9-01:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
  
賃貸物件を建てることは
資金と時間が必要です。
  
設計、建築まで信頼できるパートナーを
見つけることがとても大切です。
  
最近ではプラニングの相談から施行、
引き渡しまでの全てをサポートする
不動産コンサルタントも増えています。
  
建築会社や住宅メーカーでも
税理士などと連携していることもあります。
  
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相続&不動産活用術:8

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相続&不動産活用術
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8:事業用物件で家賃収入を得る
  
アパート マンション以外でも
家賃収入を得る方法はあります。
  
事業用の店舗や倉庫、向上などを
利用することも視野に入れましょう。
  
平成27年1月から 施行される
「小規模宅地特例」の見直しにより
相続税を減額できる面積が
  
居住用の宅地は330m勺まで拡大、
  
事業用の宅地は400m勺まで
8割減になります。
  
事業用の宅地を個人で所有していて、
その事業用の上地を
会社に貸している場合は特例を利用できます。
  
このような特例を利用して
無駄なくその上地を活用するために
家賃収入を得られる建物やビルに建て替える
選択肢もあります。
  
建物の一部は
自分たちの事業用の店舗や事務所にあて、
残りを貸し出す方法です。
  
立地によって
  
飲食店ビルにしたり、
病院を誘致したり、
個人事務所を誘致するなど、
  
どのような賃貸にできるか
幅広く考えてみましょう。
  
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相続&不動産活用術:7-03

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相続&不動産活用術
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7-03:賃貸物件を建てる

◆プラスワンポイント

駅から徒歩10分以内の角地は
賃貸住宅に最適。

賃貸住宅の入居者は利便性を
重視する傾向があります。

そして賃貸で重要なことは
敷地の有効活用です。

角地は都市計画法で定められた
建ぺい率より10%緩和されるため、
部屋数を増やすことができて

家賃収入が増えます。

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