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相続&不動産活用術
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15-01：売りにくい士地と対策
　　
底地、共有地、農地、
建て替えが制限される上地などは
　　
権利関係が難しかったり、
活用方法に制限があるので
スムーズに売却できないケースが多いです。
　　
売れるタイミングがあれば
積極的に手放して
　　
相続時の税金や登記変更などの負担を
軽くしておきましょう。
　　
底地は売却価格よりも
相続税評価額が高くなる場合もあるので、
　　
できるだけ相続前に処分しておきたいところです。
　　
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14：不動産を売却して現金化する
メリット＆デメリット
　　
　　
不動産を売却する必要が出てくるのは、
　　
遺産に現金や金融資産があまりなく、
相続税の納税資金に困る時や、
　　
遺産が不動産ばかりで
複数の相続人で分けることが困難な場合、
　　
将来的にも活用しない上地がある場合、
　　
近くに住んでいないなどで
不動産の維持管理をする人がいない場合などが
想定されます。
　　
売却して現金化すれば
納税資金に充てることも、
複数の相続人で分けることもできます。
　　
しかし一方で、
　　
売却してしまえば所有権が残らない、
　　
収益が得られなくなる、
　　
譲渡所得税がかかるなどの
　　
デメリットもあります。
　　
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13：等価交換方式で相続対策
　　
上地の価値を下げずに
同等の資産を得ることができるのが
　　
等価交換方式のメリットです。
　　
上地をマンションデベロッパーに売却して、
オーナーは上地に見合った住居と
交換する方法です。
　　
この方法であれば
オーナーは建築費を出す必要がなく
借り入れのリスクがありません。
　　
取得した住居は自宅として住むか、
賃貸にしたり、
　　
分譲マンションのように売却することも
できます。
　　
賃貸にすることで
税制の優遇で評価を圧縮することもできます。
　　
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12：一人暮らしの親の自宅を売却して
有効活用する
　　
たとえば
親が遠方で一人暮らしをしている場合、
　　
自宅は相続人で 分割しにくい ので
生前に売却し
　　
子供と 2世帯同居するのもひとつの手です。
　　
親は自宅を売却することで
3000万円 の譲渡所得の非課税枠などの税制を
有効活用できます。
　　
売却して得られた現金を
一部残しておくことで納税資金の
準備にもなります。
　　
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11-02：マンション投資で相続税を抑える

◆マンション投資の利回りの計算方法

• 表面利回り
＝家賃収入 × 12ヶ月 ÷ 物件価格 × 100

• 実質利回り
＝｛（ 家賃収入 – 管理費・修繕積立金 ）×
12ヶ月 – 固定資産税 } ÷
物件価格 × 100

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11-01：マンション投資で相続税を抑える
　　
財産がほとんど現金しかない場合、
相続財産の評価減を目的として
　　 　　
マンション投資を活用できます。
　　
一戸建てよりも相続時の上地評価額が低く、
賃貸するとさらに評価減となるマンション投資。
　　
将来的に収益物件になりそうかを考慮しながら
行いましょう。
　　
相続人が複数いる場合は
人数分の区分所有マンションを持つのも
ひとつの手です。
　　
遊休地や活用に困っている不動産を
複数所有している場合などに
その不動産を 売却して
　　
マンション投資に組み替える という
　　
選択肢もあります。
　　
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10：資産を組み換える
　　
資産の組み換えとは、
　　
所有する不動産や金融資産を見直して、
財産の組み合わせを変えること。
　　
収益性の低い物件を高い物件に変えたり、
遊休地を売却して活用しやすい上地に変えたり、
　　
現金預金で投資用マンションを購入するなど
様々な方法があります。
　　
子供たちに平等に
財産を残すことを優先するのか、
　　
相続税を下げることを優先するのか、
　　
財産を分けやすくすることを優先するのか。
　　
など、
目的を持って対策を検討しましょう。
　　
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9-03:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
　　
◆初期費用は余裕を持って考える
　　
上地の状況によっては測量や古い家の
解体費用などがかかります。
　　
建物の工事費のほかにも、
付帯設備や外構工事費なども必要です。
　　
諸費用も含めて見積りに漏れがないかを
チェックしましょう。
　　
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9-02:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
　　
ここでひとつ気をつけたいのが、
賃貸物件の建設では大きなお金が動くことと、
　　
様々な業者がからんできます。
　　
コンサルタントに言いなりになり、
思わぬところで損することがないように
注意しなければなりません。
　　
良いコンサルタントならいいのですが
悪いコンサルタントいます。
　　
プランや見積りを第三者である税理士や FP に
見てもらい助言をあおぐことをお勧めします。
　　
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9-01:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
　　
賃貸物件を建てることは
資金と時間が必要です。
　　
設計、建築まで信頼できるパートナーを
見つけることがとても大切です。
　　
最近ではプラニングの相談から施行、
引き渡しまでの全てをサポートする
不動産コンサルタントも増えています。
　　
建築会社や住宅メーカーでも
税理士などと連携していることもあります。
　　
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