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相続&不動産活用術
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8:事業用物件で家賃収入を得る
　　
アパート マンション以外でも
家賃収入を得る方法はあります。
　　
事業用の店舗や倉庫、向上などを
利用することも視野に入れましょう。
　　
平成27年1月から 施行される
「小規模宅地特例」の見直しにより
相続税を減額できる面積が
　　
居住用の宅地は330m勺まで拡大、
　　
事業用の宅地は400m勺まで
8割減になります。
　　
事業用の宅地を個人で所有していて、
その事業用の上地を
会社に貸している場合は特例を利用できます。
　　
このような特例を利用して
無駄なくその上地を活用するために
家賃収入を得られる建物やビルに建て替える
選択肢もあります。
　　
建物の一部は
自分たちの事業用の店舗や事務所にあて、
残りを貸し出す方法です。
　　
立地によって
　　
飲食店ビルにしたり、
病院を誘致したり、
個人事務所を誘致するなど、
　　
どのような賃貸にできるか
幅広く考えてみましょう。
　　
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7-03:賃貸物件を建てる

◆プラスワンポイント

駅から徒歩10分以内の角地は
賃貸住宅に最適。

賃貸住宅の入居者は利便性を
重視する傾向があります。

そして賃貸で重要なことは
敷地の有効活用です。

角地は都市計画法で定められた
建ぺい率より10%緩和されるため、
部屋数を増やすことができて

家賃収入が増えます。

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7-02:賃貸物件を建てる
　　
◆賃貸住宅を検討する際のチェックポイント
　　
賃貸住宅を検討する際に
気をつけて頂きたいことがあります。
　　
それは
軽減措懺を受けることができるから
といっても経営を甘く見ないことです。
　　
賃貸住宅に向いているかは
以下をチェックしてから
専門の業者に相談しましょう。
　　
1. その地域にアパート マンションの
ニーズはあるのか？
　　
2. その上地の立地や形状、周辺環境は
アパート マンションを建てるのに
適しているか？
　　
3. その上地の用途地域、建ぺい率などから
どれくらいの規模の賃貸住宅を
建てられるのか
　　
4. 単身向けがいいのか、
ファミリー向けがいいのか？
　　
5. 周辺の家賃相場は1m勺あたり
どれくらいか？
　　
6. 子供に賃貸経営を引き継がせたいか？
　　
7. 将来性を考慮して
子供に賃貸経営を引き継がせたいか？
　　
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7-01:賃貸物件を建てる
　　
なぜ今、賃貸住宅の建設が増えているのか？
　　
それは相続税対策かもしれません。
　　
賃貸住宅を建てると
相続税の負担が軽くなります。
　　
毎年の固定資産税も安くなります。
　　
賃貸アパートなどが建っている上地は
賃家貸付地という評価になり、
持ち主が自由に利用できない分、
評価額が下がります。
　　
具体的には自宅敷地や更地に比べ
入居者の権利の分だけ減額できるのです。
　　
ただし評価額の計算では賃貸割合も考慮します。
　　
空室が多く、実際の賃貸割合が少なくなると
減額できる割合が下がります。
　　
そのため相続税対策で 賃貸住宅を建てるのなら
建物を建てるだけでなく
空室がでないような経営をしていくことも
大切です。
　　
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6-04：不動産を利用して生前贈与をする
　　
収益物件を生前に贈与すれば、
賃貸収入が子供に入るので子供が助かります。
　　
親が他に収益物件を持っている場合は、
親の所得税も減らすことができ
節税効果も高くなります。
　　
ただこの場合、
　　
子供に不動産取得税の負担が
発生するデメリットがあることも
考慮しておきましょう。
　　
不動産を活用した
相続税の生前対策のコツとして、
　　
資産が金融商品にかたよっている場合には
投資用マンションを購入したり、
賃貸アパートやマンションを一棟購入する、
自宅を買い替えるなどの対策をお勧めします。
　　
逆に不動産にかたよっている場合には、
一部を売却して遺産分割をしやすくする。
　　
賃貸アパートを建てて現金収入を増やす。
　　
保険に加入して納税資金を確保するなどして
対策しましょう。
　　
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6-03：不動産を利用して生前贈与をする
　　
　　▶賃貸アパートなどの収益物件を
　　 子供に贈与する。

建物を子供所有 上地は親所有の場合
　　
建物の建築費が4000万円で
固定資産評価額が50%の場合
子供が 受けとれる額が1400万円になります。
（計算式は割愛します）

2500万円以下なので非課税で贈与できます。
　　
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6-02：不動産を利用して生前贈与をする
　　
　▶ 上地建物を評価額2110万円まで
　 　妻の名義に変える
　　
　 条件: 婚姻期間が
　　 　　満20年以上の夫婦であること
　　
　　 　　現在住んでいる居住用不動産の贈与
　　
　　 　　 贈与を受けた年の
　　 　　 翌年3月15日まで居住し、
　　 　　 以降も住み続ける
　　
　　メリット: 夫の相続時の財産を
　　 　　 　　 贈与した分だけ減らすことができる
　　 　　
2つ目は、
子供に相続時清算課税制度を利用して
収益物件を贈与する方法です。
　　
この制度は2500万円まで非課税となります。
建物の評価額が2500万円以下なら
贈与税はゼロです。
　　
2500万円を超えた分については
20%の贈与税がかかります。
　　
贈与した分は
その時点の評価額で相続時に
相続税で清算することになります。
　　
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6-01：不動産を利用して生前贈与をする
　　
不動産を使えば
現金よりもまとまった資金を
非課税で贈与することができます。
　　
ここでは2つの方法をご紹介します。
　　
1つ目は、
「贈与税の配偶者控除の特例」を
利用した方法です。
　　
自宅の持ち分の一部を
配偶者に贈与する方法です。
　　
たとえば夫名義の自宅の持ち分を、
非課税で妻に一部贈与することができます。
　　
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5-05：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
◆売却する
　　
使わない上地で
固定資産だけ払っているような上地や、
借地権のついた底地なら、
　　
売れるときに早めに売っておくのも
ひとつの選択肢です。
　　
メリットとして
現金化することで遺産分割がしやすくなる。
納税資金が確保できるなどがあります。
　　
デメリットとしては
不動産よりも現金のほうが
相続時の評価額が高くなるので
相続税の負担は大きくなります。
　　
借地権のある上地は
相続時の評価額が売却価格よりも
高くなることもあります。
　　
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5-04：建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする？
　　
◆資産を組み換える場合
　　
収益性の低い不動産を、
収益性の高い不動産に買い替えたり、
　　
利用しづらい上地を売って
投資用マンションを購入するなどの方法です。
　　
預貯金などの金融資産が多い場合には
不動産に変えることで
相続税の負担を軽くすることができます。
　　
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