カテゴリー別アーカイブ: 『相続相談』大事なブレーン、どう決める?

争族になることを避け、円満な相続を進める為には適切なブレーンを選ぶことが重要です。でも、誰を選んだらいいの?どう選べばいいの?そんな疑問にお答えします。

相続相談 大事なブレーン、どう決める?−15-4

相続土地、親子で分割?共有?-4

結論:
(3)の横割りの方法を使えば、(1)(2)に比べて
土地全体の評価額を2320万円減らすことができます。

仮に資産家山田さんの相続税率を50%とすると、
これだけで相続税を1160万円(2320万円×50%)
減らすことが可能となります。

いずれは妻の土地も長男に相続されて
元の400㎡に戻るわけだから、
分割後のA・Bどちらの利用価値が高いかとかにこだわるよりも、
いかに土地全体の評価額を下げるかが
重要なポイントになるのです。 

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−15-3

相続土地、親子で分割?共有?-3

分割(縦割り、横割りそれぞれ)の場合の相続税評価額は
下記の計算の通りになります。

(2) 縦にふたつに分割する場合 (縦割り図)

ハイアー15-図2

  各土地とも二方路で単価は①と同じ。
  したがって、土地全体の相続税評価額も

  (1)と同じ2億320万円となる。

(3) 横にふたつに分割する場合 (横割り図)

ハイアー15-図3

  A土地の評価額は、正面路線50万円/㎡に面しているから、

  50万円/㎡×200㎡=1億円・・・(ア)
  B土地は裏面のみに面しているから、正面路線は40万円/㎡。

  したがって評価額は、40万円/㎡×200㎡=8000万円・・・(イ)

  (ア)+(イ)= 1億8000万円

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−15-2

相続土地、親子で分割?共有?-2

では、共有と分割それぞれの場合で
この土地の相続税評価額を計算してみましょう。

(1) 共有の場合
  土地の評価は正面路線価を基準にして計算される。
  
裏にも道路がある(二方路)から
  この土地は利便性が高いということになり、
  
路線価も「正面路線価50万円/㎡+α」となる。

  この場合のαは0.8万円/㎡となり、

  土地全体の相続税評価額は50.8万円/㎡×400㎡
  =2億320万円となる。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−15-1

相続土地、親子で分割?共有?-1

資産家の山田さんは妻と長男の三人家族、
普通住宅地区に図のような土地400㎡を所有しています。

ハイアー15-図1

さて、ここでクイズです。

もし山田さんに相続が発生したら、
妻と長男はこの土地をどう分けるのが
いちばんいいでしょうか?

選択肢は「共有」・「分割」が考えられます。
共有なら持分は2分の1ずつ、
分割なら同じ面積で分けるものとします。

また妻が相続した土地は、
妻の死亡後はそのまま長男に引継がれるものとします。

さあ、こんな場合はどうするのが良いでしょうか?

答えは明日以降の投稿をお楽しみに!

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−14-3

アパートの駐車場契約-3

評価額に2160万円の差がでると、
相続税額にも大きな違いが出てきます。

相続税の税率を50%と仮定すると
それだけで相続税額が1080万円も違ってきます。

つまり駐車場契約者を入居者のみに変えるだけで
1000万円以上も得になるわけです。

あなたの依頼している管理会社は
ちゃんとここまで考えてくれていますか?

管理会社はあなたの大事な資産を管理しているのです。
入退去管理だけでなく、
資産評価に大きな影響を及ぼすあらゆる項目について
プロだからできるアドバイスができるはずです。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−14-2

アパートの駐車場契約-2

例えば、アパートに隣接する駐車場の敷地が150坪で
その路線価が坪80万円、
借地権割合が60%だとします。

そうすると、
駐車場契約が入居者だけの場合の評価額は9840万円
(150坪×80万円/坪×(1-0.6×0.3)=9840万円)、

これが入居者以外の人も借りている場合は12000万円
(150坪×80万円=12000万円)。

その差2160万円にもなります。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−14-1

アパートの駐車場契約-1

「アパートの駐車場契約はどうなってますか?」

なんのこと?と思いましたか?
 
アパートに隣接している駐車場で
そのアパートの入居者だけが借りている場合は、
相続のときにはその駐車場も含めて
アパート全体の敷地が貸家建付地という評価となり、
更地の場合に比べて15~20%近く下げることが出来るのです。

これが入居者以外の人も借りていることになると
駐車場部分は貸家建付地ではなく
更地(自用地)評価となってしまいます。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−13-5

「賃貸住宅」による土地活用は怖い?-5

4.遺産分割まで視野に入れた活用を

また将来の売却や遺産分割も考えて、
万一の場合にはそこだけを分割してすぐに売れるように。

不動産はきっちり分けることができないという点が
相続では常に問題になります。
大きなマンションをドンと建ててしまうと、
いざ相続が起きたときには分割できません。

共有名義という手もありますが、
これは後々トラブルの原因になるので薦められません・・・

土地活用の計画段階から、
遺産分割まで視野に入れておくことが大切です。
逆に言えば、遺産分割まで考えず提案してくるような業者は
早めに見限ったほうが良いでしょう。

もちろん、それらを踏まえたうえで
最終的に大規模なものを選択したのであれば、
それはそれでオーケーです!

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−13-4

「賃貸住宅」による土地活用は怖い?-4

3.始めは小さな投資から

ご自身がお持ちの土地の地域だと
何もせずに保有しておくと
何年で支払い税額が売却額を上回るのか
概算数字だけでもでつかんでおかれるといいと思います。

だからと言って、
むやみに活用すればいいというものでもないですよね。

賃貸経営で不安なのが空室の発生です。
そこで仮に賃貸住宅を建てるにしても
まずは小さな投資で押さえることをお勧めします。

例えば、戸建て賃貸のような小さな建物を建てて、
埋まったら次を建てるというように
少しずつやっていくといいと思います。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−13-3

「賃貸住宅」による土地活用は怖い?-3

2.土地を放置するとどうなる?

地主の皆さんの本音は、
できれば何もせずに先祖の資産を守っていきたい
と思っているのではないでしょうか。

それにもかかわらず業者は
比較検討もせずにアパートの提案などしてきますよね。

ただ土地は何もしなければ
1円の収入も生まないばかりか、
毎年固定資産税・都市計画税が課税されます。
それが積み重なっていくと
いつかは土地を売却したときの手取額を
上回るようになってしまうのです。

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