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相続&不動産活用術
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15-04：売りにくい士地と対策
　　
3. 共有地
　　
複数の所有者がいる上地の場合、
全員の同意がないと売却ができない。
　　
売却する予定の上地は
共有名義にしないことが得策である。
　　
　　
4. 建て替えができない上地
　　
接道面が狭い、
建築基準法に違反して建てているなどの場合、
　　
建物の建て替えができない上地がある。
　　
使いにくい上地のため売却しづらい。
　　
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15-03：売りにくい士地と対策
　　
2. 農地
　　
農地指定を受けている上地は
他の目的で使うことができない。
　　
売却する時も農地として使用する制限がつく。
　　
宅地転用は難しい。
　　
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15-02：売りにくい士地と対策
　　
1. 底地
　　
借地人が自分所有の建物を建てて住んでいる上地。
　　
借地権がついているために売るに売れない。
　　
借地人に買い取ってもらうか、
底地の買取専門業者に買い取ってもらうなど
　　
の方法がある。
　　
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相続&不動産活用術
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15-01：売りにくい士地と対策
　　
底地、共有地、農地、
建て替えが制限される上地などは
　　
権利関係が難しかったり、
活用方法に制限があるので
スムーズに売却できないケースが多いです。
　　
売れるタイミングがあれば
積極的に手放して
　　
相続時の税金や登記変更などの負担を
軽くしておきましょう。
　　
底地は売却価格よりも
相続税評価額が高くなる場合もあるので、
　　
できるだけ相続前に処分しておきたいところです。
　　
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14：不動産を売却して現金化する
メリット＆デメリット
　　
　　
不動産を売却する必要が出てくるのは、
　　
遺産に現金や金融資産があまりなく、
相続税の納税資金に困る時や、
　　
遺産が不動産ばかりで
複数の相続人で分けることが困難な場合、
　　
将来的にも活用しない上地がある場合、
　　
近くに住んでいないなどで
不動産の維持管理をする人がいない場合などが
想定されます。
　　
売却して現金化すれば
納税資金に充てることも、
複数の相続人で分けることもできます。
　　
しかし一方で、
　　
売却してしまえば所有権が残らない、
　　
収益が得られなくなる、
　　
譲渡所得税がかかるなどの
　　
デメリットもあります。
　　
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11-01：マンション投資で相続税を抑える
　　
財産がほとんど現金しかない場合、
相続財産の評価減を目的として
　　 　　
マンション投資を活用できます。
　　
一戸建てよりも相続時の上地評価額が低く、
賃貸するとさらに評価減となるマンション投資。
　　
将来的に収益物件になりそうかを考慮しながら
行いましょう。
　　
相続人が複数いる場合は
人数分の区分所有マンションを持つのも
ひとつの手です。
　　
遊休地や活用に困っている不動産を
複数所有している場合などに
その不動産を 売却して
　　
マンション投資に組み替える という
　　
選択肢もあります。
　　
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10：資産を組み換える
　　
資産の組み換えとは、
　　
所有する不動産や金融資産を見直して、
財産の組み合わせを変えること。
　　
収益性の低い物件を高い物件に変えたり、
遊休地を売却して活用しやすい上地に変えたり、
　　
現金預金で投資用マンションを購入するなど
様々な方法があります。
　　
子供たちに平等に
財産を残すことを優先するのか、
　　
相続税を下げることを優先するのか、
　　
財産を分けやすくすることを優先するのか。
　　
など、
目的を持って対策を検討しましょう。
　　
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9-03:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
　　
◆初期費用は余裕を持って考える
　　
上地の状況によっては測量や古い家の
解体費用などがかかります。
　　
建物の工事費のほかにも、
付帯設備や外構工事費なども必要です。
　　
諸費用も含めて見積りに漏れがないかを
チェックしましょう。
　　
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9-02:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
　　
ここでひとつ気をつけたいのが、
賃貸物件の建設では大きなお金が動くことと、
　　
様々な業者がからんできます。
　　
コンサルタントに言いなりになり、
思わぬところで損することがないように
注意しなければなりません。
　　
良いコンサルタントならいいのですが
悪いコンサルタントいます。
　　
プランや見積りを第三者である税理士や FP に
見てもらい助言をあおぐことをお勧めします。
　　
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9-01:建築費などの見積りを
専門家に見てもらう
　　
賃貸物件を建てることは
資金と時間が必要です。
　　
設計、建築まで信頼できるパートナーを
見つけることがとても大切です。
　　
最近ではプラニングの相談から施行、
引き渡しまでの全てをサポートする
不動産コンサルタントも増えています。
　　
建築会社や住宅メーカーでも
税理士などと連携していることもあります。
　　
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