カテゴリー別アーカイブ: 法人不動産の問題解決

法人不動産の問題解決−9

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-5
意思決定-2

1)兄弟4人で、均等で株式を相続した
2)30%を、弟の一族が相続していた株式をどうするか

様々なケースがありました。
単純な例を紹介します。

上記1)のケースの場合は、
兄弟家族の長い間の相続問題を決着させるために、
M&Aを実行しました。

兄弟3人は、株主割合も、ほぼ平等でした。
代表者は、本社ビルだけは残しておきたいと考えていました。

M&A終了後に売却した資産で、本社の”買い戻し”をしました。
もちろん、正々堂々「時価」です。
他の2家族は、独自の道を歩き出しました。

ポイントは、母親(88歳)の了解でした。
母は、わずか5%の株主でしたが、
母に納得してもらわなければ、この話を進めることはできませんでした。

母が創業者の配偶者であり、中心的な人物だったのです。
M&A終了後、1年半後に亡くなりました。

事実だけを書くと、あっさりしています。
兄弟の確執、意見の相違、様々な歴史がありました。
しかし、最後は数棟のビルを、M&Aして「現金化」しました。

退職金も役員ほとんど同じ金額で支給されました。

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法人不動産の問題解決−8

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-5
意思決定-1

含み益のある資産をもった法人の株式の買取への対応を、
代表者は意思決定をしなければいけません。

一人や少人数なら、
「その場しのぎ」でなんとかなります。

しかし、株数が多ければ、資金が用意できません。

「株価をいくらにするか?」
「時価純資産価額!」
「とんでもない、無理だ!」
「うーん、、資金をどうする?銀行借入?」
「これが前例になって、他の株主から要求が出てきたら
 会社は存続できないかもしれない・・・」

悩みは深く大変です。
大きな意思決定です。

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法人不動産の問題解決−7

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-4
株主の高齢化

法人の歴史が古ければ、株主の高齢化が進んでいます。
株主から三代目、そして間もなく四代目へと。

中には意思能力に問題ありという人も出てきます。

すでに相続が発生しているケースもあります。
未分割状態のままもあります。

相続人からは、
「金庫株で買い取ってくれ!」との請求も来ています。
もちろん、価額交渉で折り合いがついていません。

株主の高齢化は、法人が設立から60年過ぎた頃から、
相続人が次から次へと相続を迎えてきます。
相続税問題を絡めて、
「株式の買取請求」としてでてきます。

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法人不動産の問題解決−6

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-3
株主の複雑化

二代、三代、さらに相続が続くと・・・
株主は必然的で多数、複雑化していきます。

相続税対策をすれば、分散化、複雑化するしかないのです。

結果として、株主の財産権は、
複雑に細分化されていきます。

代表者、およびその家族はもちろん、
その他の親族の株主にとっても、
「相続した株式の価値とは?」を考えます。

時価総額が高くても、数パーセントの権利があったとしても、
何らの権利行使はできません。
「財産権」は、絵に描いた餅です。

株価の金額の大小はともかくとして、
相続税の負担をするようであれば・・・
なんとかしなくてはと考えます。

株主全員、明日はわが身です。

各株主は、専門家に相談します。

当然のことながら、
専門家は「時価純資産価額」を意識して意見を述べます。

「物言わぬ株主」は、いつか必ず意見と時価に対する権利を主張します。

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法人不動産の問題解決−5

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-2
株主の権利と言っても・・・(1)

非上場である中小企業の株主の権利と言っても、
上場会社の株主とは違います。

市場で売却して換金できる可能性は、
ほとんどありません。

しかし、古い不動産を所有する法人の株式の「時価」は、
大変な金額です。

換金性は乏しく、時価は高い。
しかも、親族での持ち合いは、感情と勘定がぶつかり合う
複雑な構造です。

これを解決するのが仕事です。
いつか誰かがやらなくてはいけないのです。

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法人不動産の問題解決−4

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(2)

中小企業の株主価値は、
オーナー一族である複数の株主の
想い、価値観、思惑、感情、勘定が、複雑に絡んでいます。

大事なことは、株主の権利を尊重することです。

ここをしっかりと受け入れ、
聞き取り、理解し、分析し、調整し、応え、
そして、必ず、答えを出して、決着をつけます。

複雑ですが、繊細かつ大胆に切り込みます。

株主間の利害、財務、内部や当事者間での話し合いでは無理です。

親族間の問題は、
専門家が中に入って話し合って決着をつけます。

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法人不動産の問題解決−3

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(1)

経営の三要素で言われる「人、物、金」を
強引ですが、今回のテーマである、
法人不動産の問題解決のアプローチに当てはめてみます。

ホンゴウ語録-図1

資産(物)を、負債と税金(お金)は、計算可能です。
目に見えるのです。
見ようと思えば、しっかりと計算ができます。

ここでの計算は、厳しい査定による時価です。
お金の視点から見ています。

自己資本の部の価値、いわば株主価値を、
税務上の視点から測ると、
相続税の株式評価額になってしまいます。

しかし、税務の計算で見ると、お金の問題になってしまいます。

問題の本質は、お金ではなく
「人=株主」です。

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法人不動産の問題解決−2

1.法人不動産の問題と解決-2
法人不動産であるがゆえに

50年以上、100年近く、法人で不動産を持ち続けることがあります。
なぜか?

個人で、不動産を二代、三代と保有することは、
不可能に近いです。

相続があり、民放で財産分けをします。
税法で、相続税を直接的に課税されます。
不動産の維持費用は、有効活用していなければ経費化できません。

法人所有であれば、相続が起きても、
不動産の価値を、直接的でなく、株式で、
間接的評価となります。

民法で分けられたとしても、株式が分散されるだけです。

相続における、民法、税法の被害は、
最小限に食い止められます。
しかも、維持管理コストは、常に経費化されます。

結果として、法人で不動産を所有し続けることが
可能になっているのです。

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法人不動産の問題解決−1

1.法人不動産の問題と解決-1
プロローグ

古い企業の中には、事業そのものが
時代に合っていないケースがあります。

過去の成功体験だけで生き残っている企業です。
商店街のシャッター通りにあります。

すでに、転廃業して、
不動産賃貸業になっていることもあります。
過去の資産で生き残っています。

製造業にも多くあります。
古い設備のままで、新しい投資はしていません。

立地は、恵まれています。
家賃の負担は、ありません。
もし家賃を負担すれば、商売は赤字になります。

オーナー一族の生活だけは、なんとかやっていけます。
不動産の含み益を考えると、その価値を十分活用されていません。

これから取り上げる法人不動産の問題、
含み益の活用と実現を株主の立場で考えてみます。

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