カテゴリー別アーカイブ: 法人不動産の問題解決

変化力

波及している・・・・

このところのご相談は、
相続そのものよりも

立ち退きだったり、
地上げ関連だったりする。

お話を聞いていると

ふぅぅん、

銀座の一等地にそんなにおいしい
案件がまだあったんだ~~

とか、
港区にそんなにおっきく化けそうな
土地ってまだあったんだ~~

と、感心してしまう。

急に普通賃貸借契約を定期借地契約に
するようにオーナーが言ってきた。

なんて、ご相談は数年前からホウボウから来る。

この機会とばかりに
建て替えをもくろむオーナーたち。

建て替えでなくても、更新の際には
マーケットが上がっているので
賃料値上げ交渉は必ず行う。
(私も、自分の管理物件ではそうします)

この分では、
都心は日本人は住めなくなるね。
事業もできなくなってしまうかもしれないね。

物件を持っていれば、自然と上がるけど
持っていないと、追いやられてしまう。

東京は動いているんだと、感じる。

変化しているんだ。

古いビルにいた人たちの話を聞くと
オーナーとは昔からの知り合いで
安く借りていたりする。

今まで、お得だったんだね。

都心の地主さんの話を聞くと
先代、先々代は歴史の教科書に出ていらっしゃる方
ですね。

その方たちの功績で、今の暮らしがあるわけです。

自分たちが持っている何気ないものが
すごくお得なものと知らないままにいて
周りが変化しているのに気が付かなった?

相談を受けていて感じるのは
変化に対応する力がないと
どんなに良いものを持っていても
永続できない、
ということ。

変化力がないとね。

ということで、都心はまさに
生き馬の目を抜く状態
を覚悟で、それを楽しめるようでないと
楽しく暮らせないな、
とつくづく思った。

と、都心の変化を感じていてたら、
どうやら、これは都心だけではない、
という気がしてきた。

続けて、
郊外の相談を受けた。

一つは倉庫の契約を、急に定期借地にしろ
と言われた件。

もう一つは、工場の近隣の駐車場が足りない
から、探したいという件。

場所は違うが、郊外の工場団地の案件なんだけど

要は、今まで空き地だったり駐車場だったりしたところが
売られて、駐車場が減っている。

謄本を上げてみると
数十年前に相続で共有名義にしたまま放置だった土地が
最近の相続で、税金支払いのために売られている。
で、駐車場がなくなっていっている。

また、売らなくてはいけないので、
倉庫で貸していたところもどいてほしい。

郊外で工場が建つところって、
そもそもは地価が安かったんだよね?

駅から遠いから、駐車場も必要だし、倉庫も
気軽に借りれたりしたはず。

そのエリアも、相続により、売却されていく。

変化は波及しているんだ。
遠くまで。

こういった変化も、早く察知し、対応したものだけが
継続ができるのだと思う。

変化に気が付かず、流れに任せていると
継続はできないんだな、
と思った。

しかし、軒並み、持ち分も明記していないまま
複数名の共有名義になっている土地の謄本を
見ていると、
この人たちがいま、どういう気持ちでいるのだろう?

ちゃんと相談する人がいるのだろうか?

解決できないで、ぐちゃぐちゃになって
結局は、建売屋さんに売ることになるんだな~

と、思ってしまいました。
 

 

 

法人不動産の問題解決−9

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-5
意思決定-2

1)兄弟4人で、均等で株式を相続した
2)30%を、弟の一族が相続していた株式をどうするか

様々なケースがありました。
単純な例を紹介します。

上記1)のケースの場合は、
兄弟家族の長い間の相続問題を決着させるために、
M&Aを実行しました。

兄弟3人は、株主割合も、ほぼ平等でした。
代表者は、本社ビルだけは残しておきたいと考えていました。

M&A終了後に売却した資産で、本社の”買い戻し”をしました。
もちろん、正々堂々「時価」です。
他の2家族は、独自の道を歩き出しました。

ポイントは、母親(88歳)の了解でした。
母は、わずか5%の株主でしたが、
母に納得してもらわなければ、この話を進めることはできませんでした。

母が創業者の配偶者であり、中心的な人物だったのです。
M&A終了後、1年半後に亡くなりました。

事実だけを書くと、あっさりしています。
兄弟の確執、意見の相違、様々な歴史がありました。
しかし、最後は数棟のビルを、M&Aして「現金化」しました。

退職金も役員ほとんど同じ金額で支給されました。

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法人不動産の問題解決−8

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-5
意思決定-1

含み益のある資産をもった法人の株式の買取への対応を、
代表者は意思決定をしなければいけません。

一人や少人数なら、
「その場しのぎ」でなんとかなります。

しかし、株数が多ければ、資金が用意できません。

「株価をいくらにするか?」
「時価純資産価額!」
「とんでもない、無理だ!」
「うーん、、資金をどうする?銀行借入?」
「これが前例になって、他の株主から要求が出てきたら
 会社は存続できないかもしれない・・・」

悩みは深く大変です。
大きな意思決定です。

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法人不動産の問題解決−7

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-4
株主の高齢化

法人の歴史が古ければ、株主の高齢化が進んでいます。
株主から三代目、そして間もなく四代目へと。

中には意思能力に問題ありという人も出てきます。

すでに相続が発生しているケースもあります。
未分割状態のままもあります。

相続人からは、
「金庫株で買い取ってくれ!」との請求も来ています。
もちろん、価額交渉で折り合いがついていません。

株主の高齢化は、法人が設立から60年過ぎた頃から、
相続人が次から次へと相続を迎えてきます。
相続税問題を絡めて、
「株式の買取請求」としてでてきます。

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法人不動産の問題解決−6

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-3
株主の複雑化

二代、三代、さらに相続が続くと・・・
株主は必然的で多数、複雑化していきます。

相続税対策をすれば、分散化、複雑化するしかないのです。

結果として、株主の財産権は、
複雑に細分化されていきます。

代表者、およびその家族はもちろん、
その他の親族の株主にとっても、
「相続した株式の価値とは?」を考えます。

時価総額が高くても、数パーセントの権利があったとしても、
何らの権利行使はできません。
「財産権」は、絵に描いた餅です。

株価の金額の大小はともかくとして、
相続税の負担をするようであれば・・・
なんとかしなくてはと考えます。

株主全員、明日はわが身です。

各株主は、専門家に相談します。

当然のことながら、
専門家は「時価純資産価額」を意識して意見を述べます。

「物言わぬ株主」は、いつか必ず意見と時価に対する権利を主張します。

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法人不動産の問題解決−5

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-2
株主の権利と言っても・・・(1)

非上場である中小企業の株主の権利と言っても、
上場会社の株主とは違います。

市場で売却して換金できる可能性は、
ほとんどありません。

しかし、古い不動産を所有する法人の株式の「時価」は、
大変な金額です。

換金性は乏しく、時価は高い。
しかも、親族での持ち合いは、感情と勘定がぶつかり合う
複雑な構造です。

これを解決するのが仕事です。
いつか誰かがやらなくてはいけないのです。

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法人不動産の問題解決−4

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(2)

中小企業の株主価値は、
オーナー一族である複数の株主の
想い、価値観、思惑、感情、勘定が、複雑に絡んでいます。

大事なことは、株主の権利を尊重することです。

ここをしっかりと受け入れ、
聞き取り、理解し、分析し、調整し、応え、
そして、必ず、答えを出して、決着をつけます。

複雑ですが、繊細かつ大胆に切り込みます。

株主間の利害、財務、内部や当事者間での話し合いでは無理です。

親族間の問題は、
専門家が中に入って話し合って決着をつけます。

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法人不動産の問題解決−3

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(1)

経営の三要素で言われる「人、物、金」を
強引ですが、今回のテーマである、
法人不動産の問題解決のアプローチに当てはめてみます。

ホンゴウ語録-図1

資産(物)を、負債と税金(お金)は、計算可能です。
目に見えるのです。
見ようと思えば、しっかりと計算ができます。

ここでの計算は、厳しい査定による時価です。
お金の視点から見ています。

自己資本の部の価値、いわば株主価値を、
税務上の視点から測ると、
相続税の株式評価額になってしまいます。

しかし、税務の計算で見ると、お金の問題になってしまいます。

問題の本質は、お金ではなく
「人=株主」です。

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法人不動産の問題解決−2

1.法人不動産の問題と解決-2
法人不動産であるがゆえに

50年以上、100年近く、法人で不動産を持ち続けることがあります。
なぜか?

個人で、不動産を二代、三代と保有することは、
不可能に近いです。

相続があり、民放で財産分けをします。
税法で、相続税を直接的に課税されます。
不動産の維持費用は、有効活用していなければ経費化できません。

法人所有であれば、相続が起きても、
不動産の価値を、直接的でなく、株式で、
間接的評価となります。

民法で分けられたとしても、株式が分散されるだけです。

相続における、民法、税法の被害は、
最小限に食い止められます。
しかも、維持管理コストは、常に経費化されます。

結果として、法人で不動産を所有し続けることが
可能になっているのです。

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法人不動産の問題解決−1

1.法人不動産の問題と解決-1
プロローグ

古い企業の中には、事業そのものが
時代に合っていないケースがあります。

過去の成功体験だけで生き残っている企業です。
商店街のシャッター通りにあります。

すでに、転廃業して、
不動産賃貸業になっていることもあります。
過去の資産で生き残っています。

製造業にも多くあります。
古い設備のままで、新しい投資はしていません。

立地は、恵まれています。
家賃の負担は、ありません。
もし家賃を負担すれば、商売は赤字になります。

オーナー一族の生活だけは、なんとかやっていけます。
不動産の含み益を考えると、その価値を十分活用されていません。

これから取り上げる法人不動産の問題、
含み益の活用と実現を株主の立場で考えてみます。

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