カテゴリー別アーカイブ: 資産組み替えの勧め

資産組み替えのすすめ−6

ケース2.地主Bさん(78歳)-3

<解決法>

早急に”資産の組換え”を考える必要がある
・土地(売却)→賃貸用建物(好立地)への組換え
・借入金の早期返済

資産組み換えのすすめ-図3

■アパートの収益力
リフォームしたアパートの収入
→年間約500万円
新しく購入したアパートの収入
→年間約1000万円(1億円×10%)

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資産組み替えのすすめ−5

ケース2.地主Bさん(78歳)-2

<問題点>

・資産はあるが、手取り収入が少ない
・売却できる土地は駐車場のみ
・駐車場収入は、昨今20~30%減少している
・固定資産税の負担が重くなってきている
・貸地の処分に頭を悩ませている
・アパートの借入金を早く返済したい
・相続税の負担を考えると、将来は財産の半分以上を失うリスクがある

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資産組み替えのすすめ−4

ケース2.地主Bさん(78歳)-1

<対策前>

大地主Bさん一家、
貸し地と駐車場だけで資産5億円(ほかに自宅1億円)あります。

10年前の借入金でアパートを建てた。
現在、借入金残高5000万円。
家族は妻と子供2人。
収入は地代、駐車場収入で1000万円あります。

アパートは空室があり、
借入金の返済と修繕費に充てられ、
家賃収入はほとんどない。
ただし、固定資産税は400万円、
相続税が一次相続で1億円、二次相続で1億円です。

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資産組み替えのすすめ−3

ケース1.元会社員のAさん-3

<男と女の本音>

*資産を組み替えて

ご主人「キャッシュフローが増えたし、
 現金化もしやすくなって気が楽になったなぁ」
奥様 「収入があるから安心してお金を使えるんですね」

*駅前マンションに移って

ご主人「雨傘が入らない暮らしは初めてだな」
奥様 「もう日傘もいりませんよ」
ご主人「階段の上り下りが少なくなって助かるね」
奥様 「駅と直結で温度差がなくて快適。
 以前よりお化粧やおしゃれが楽しめるし、
 旅行にも便利。活動的になりました。」

*ためらうご主人に対して奥様の本音

奥様 「あなたが家を売る決断をしてくれないと私が困るのよ。
 相続後に嫁の立場で自宅を売るなんてこと、できるはずがないじゃない!
 親戚が何を言い出すかわかりませんもの。
 これは法律うんぬんじゃなく、感情の問題ですよ。」

奥様 「それにね、歳をとって子供達の顔色を伺うのはまっぴら。
 元気なうちにふたりで決めて、楽しい人生送りましょうよ。」

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資産組み替えのすすめ−2

ケース1.元会社員のAさん-2

<解決法>

資産を組み替えて収入アップ

・自宅を売却し、収益不動産(マンション)を購入

(1)売却(収入)
 自宅   6000万円
 有価証券 1000万円

 ※自宅売却の税金
 6000万円ー原価3000万円ー居住用財産
 の特別控除3000万円=0

(2)購入(支出)
 自宅用マンション        3500万円
 投資用ワンルームマンション3戸 4500万円

(3)組み替え後の収入
 4500万円×6%=270万円(手取り250万円)
 年金350万円+250万円=600万円

(4)その他のメリット
 ・老人ホームに入居するときは?
 ・相続が発生したときは?

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資産組み替えのすすめ−1

ケース1.元会社員のAさん-1

<対策前>

会社を定年退職したAさんは、二人の子供も独立し、
郊外の戸建てで夫婦二人暮らし。

退職金と、両方の親からのダブル相続で
1億7000万円の資産を保有する資産家です。

しかし、その暮らしの実態は、
預貯金を切り崩す生活に不安を覚え、
年金収入のなかから細々貯金をしているというつつましさ。

将来は自宅を売却して老人ホームに入ることも検討している。

(図1)

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