５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
６. テナントビル長短高低定期借家組み合わせ型－2
　　
キーテナントを長期契約・賃料低額、
それをマグネットにして
一般テナントを短期契約・賃料高額で入居を勧誘。
　　
ビル全体の経営効率を高めるための契約方法です。
　　
◆適用対象
主として商業系に向いていますが、
オフィス系でも適用できるでしょう。
また、一部の高級賃貸マンションにも有効と思われます。
　　　
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４．借地権・底地コーヒーカップ理論
b. 借地権・底地売買価格ガイドライン－２

一方、お皿の持ち主の地主が
借地人からカップを買う場合は、
本来600円のカップは売主の事情で
400円から500円くらいで買える。

そして、カップを手にいれた地主が
お皿とセットで売ると1000円となり、
カップの方から100円から200円の差益と、
お皿の方から100円から300円の含み益が実現して、
２つの利益を得られるわけである。

こうした「借地権」と「底地」の相互事情から
“値決め”のガイドラインを示すのが
この方法である。

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４．借地権・底地コーヒーカップ理論
b. 借地権・底地売買価格ガイドライン－１

「コーヒーカップとお皿」１組1000円を、
例えば土地所有権坪あたり100万円、
借地権割合を６割として借地権（カップ）を坪60万円、
底地割合を４割として底地（お皿）を坪40万円と置き換えて、
図表をみるとわかりやすい。

カップの持ち主の借地人が
地主からお皿を買う場合を例にとってみると、
本来400円のお皿は、売主の事情で
100円から300円の値段で買うことができる。

そして、それをカップとセットで売ると、
お皿は本来価格の400円となる。

ここでお皿から300円から100円の差益が出てくる。

それだけでなく、カップの方もそれを単独で売れば、
150円は値引きしなければならないのに、
第三者にお皿とセットで売ることで
本来価格600円で売れることになる。

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４．借地権・底地コーヒーカップ理論
a. 底地・借地権の価格関係について－４

先のコーヒーカップとお皿の例を再度使って、
一方が他方へ売却する場合の価格はどうなるかを、
コーヒーカップとお皿を売っている
瀬戸物屋のケースで考えてみた。

借地利用借地整理マニュアル-図7 posted by (C)alive

ケース１は、店が通常営業している状態で、
売り急がない場合。

ケース２は、店舗改装しようとして、
なるべく早く在庫を減らしたいと思っている場合。

最後のケースは、商売を廃業するので、
閉店処分のバーゲンセールを行う場合である。

このように売り手の事情によって各々ケースごとに
価格のつけ方が違ってきている。

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４．借地権・底地コーヒーカップ理論
a. 底地・借地権の価格関係について－３

そこで解決策は持ち主を１人にすること。

つまり、借地人あるいは地主の一方が他方を買い取り、
借地貸地関係を解消することである。

ところが、初めから売主と買主、
そして売買対象物件がすべて決まっているので、
自由市場における自由取引のように
落ち着くところに落ち着くといった
自然の流れにはならない。

そこに「価格ガイドライン法」が生まれてきたわけである。

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４．借地権・底地コーヒーカップ理論
a. 底地・借地権の価格関係について－２

「カップとお皿」の双方が本来の価値を100%実現するには、
双方が同時に売却された場合だけである。

借地権と底地は、
このコーヒーカップとお皿の関係にある。

問題は、借地貸地関係では各々の持ち主が
借地人と地主で別々ということ。

カップの持ち主は、お皿の持ち主からそれを借りて、
自分でコーヒーを飲む分には何も問題はないが、
「いざ、これを売ろう」と思った場合、
カップ（借地権）の一方だけでは、
その本来の価値を実現できないことになる。

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４．借地権・底地コーヒーカップ理論
a. 底地・借地権の価格関係について－１

借地権と底地相互の関係を理解するには、
以下に示すように、
両者をコーヒーカップと受け皿に
例えて考えてみるとわかりやすい。

１組1000円のコーヒーカップと受け皿があり、
その本来の価値はカップが600円、お皿が400円とする。

しかし仮にこの１組1000円のコーヒーカップセットが
別々に売られたならどうなるか。

カップの本来価格が600円であっても、
恐らく「お皿のついていないコーヒーカップでは…」と
２～３割引でなければ売れないだろう。

お皿の方も同様に、本来の価格が400円であっても、
コーヒーカップの付いていないお皿なんて
「クリープのないコーヒー」のようなもので、
せいぜい100円で売れれば良い方である。

借地利用借地整理マニュアル-図6 posted by (C)alive

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３．「ウルトラ10法」と「準解消法」
b. 準解消法

準解消法は、次の２通りである。

1. 「マンション借地権等価交換法」
→等価交換手法による借地権マンションをディベロッパーが建設、
　借地人は借地権分の専有床を受け取る。

2. 「物納協力法」
→将来地主に相続が発生した場合、
　底地を物納することについて借地人が協力する旨の覚書を結ぶ。

以上、借地整理法には
「基本４法」、「応用６法」、「ウルトラ１０法」
および「準解消法」の合わせて２２通りがある。

借地利用借地整理マニュアル-図5 posted by (C)alive

これらのどれを実践していくかについては、
個々のケース、条件、環境が異なることを考え、
その効果を最大限に活かせる手法を選び出すことが大切である。

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３．「ウルトラ10法」と「準解消法」
a. ウルトラ10法－２

借地整理法「ウルトラ１０法」の６～１０は次の通りである。

6. 「底地買取全部転売法」
→借地人は底地買取資金がない場合、一時借り入れで底地を買い取る。
　その後、敷地全部を第三者へ売却して借入れを返済し、
　差額分を手元に残す。

7. 「地主連帯保証法」
→借地人が底地をローンで買いやすくするために、
　地主にそのローンの連帯保証をしてもらう。

8. 「借家転換法」
→借地人は、借地権を地主へ売却した後、
　その地主と改めて借家契約を結ぶ。

9. 「定期借地権転換法」
→借地人は、旧法の借地権を地主へ売却した後、
　その地主と改めて新法の定期借地権契約を結ぶ。

10. 「借家人売却法」
→地主が借地権を買わない場合、借地人は借家人へ借地権を売却する。

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３．「ウルトラ10法」と「準解消法」

a. ウルトラ10法－１

前述した借地整理法の基本４法と応用６法を組み合わせて、

より実務的に応用したものが

「ウルトラ１０法」と「準解消法」である。

「ウルトラ１０法」の１～５は次の通りである。

1. 「底地売買分割払い法」

→借地人が地主から底地を買取、代金を長期分割払いで支払う。

2. 「借地権売買分割払い法」

→借地人が地主へ借地権を売却し、代金を長期分割払いで受け取る。

3. 「借地権売買予約法」

→将来の一定の条件（借地人の死亡、引越し等）のもとで、

　借地人が地主へ借地権を売却するという売買予約契約をする。

4. 「停止条件付借地権売買法」

→借地人の死亡を停止条件とする借地権売買契約によって、

　借地人は地主へ借地権を売却する。

5. 「底地買取一部転売法」

→借地人は底地買取資金が一部不足する場合、

　底地買取後、敷地の一部を隣接地主へ転売する。

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