カテゴリー別アーカイブ: 貸宅地整理マニュアル

貸宅地整理マニュアル−50

7. 「ウルトラ10法」と「準解消法」
a. ウルトラ10法-1

前述した貸宅地整理法の
「基本4法」と「応用6法」を組み合わせて、
より実務的に応用したものが
「ウルトラ10法」と「準解消法」である。

ウルトラ10法の(1)~(3)は下記の通りである。

(1)「底地売買分割払い法」
→地主が借地人へ底地を売却し、その代金を
 例えば20年元利均等払いといった長期分割払いで受け取る。

(2)「借地権売買分割払い法」
→地主が借地人から借地権を買い取り、
 その代金を長期分割払いで支払う。

(3)「借地権売買予約法」
→将来の一定の条件(借地人の死亡、借地人の引越し等)のもとで、
 地主が借地人から借地権を買い取るという売買予約契約をする。

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貸宅地整理マニュアル−49

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-11

このような大地主に相続が発生し、
納税のために急いでまとまったお金を
作らねばならないといった事情が生じた場合、

または最近のような時価と評価の逆転時代に
相続が間近に予想されるときなどは、
貸地を急いで換金した方が節税面で有利になる場合がある。

そこで、地主は‘‘底地屋”に安くてもよいから
まとめ売りをしてしまう。

例えれば‘‘底地屋"は小売店であり、
問屋から安く品物を仕入れて、
消費者に利益を上乗せして販売するといった関係となる。

ちなみに、バブル期には、
“底地屋"のような底地買い専門業者の最大手では
社員数が200名になる会社もあり、
この方法による底地売買もかなり広く行われていた。

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貸宅地整理マニュアル−48

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-10

(5)の「底地買い業者売却法」は、
いわゆる”底地屋”に、地主が底地を売り渡すことである。

この場合には、
「地主が借地人に直接売れば良いのに…」、

あるいは
「借地人にしても、地主から直接買い取る方法が安上がりではないか…」
との疑問が当然起きるであろう。

それなのになぜ、この方法が現実に行われているのか。
それは借地人にとっては地主は1人だが、
地主によっては借地人が十数人あるいは
何十人もいる場合があるからである。

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貸宅地整理マニュアル−47

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-9

(4)の「地上げ業者売却法」については、
バプル崩壊後の昨今、よほど良い場所でないと、
この方法を使える状況にはならない。

仮に、当該地が運良く(?)再開発の対象地となり、
こうした事態が生じた場合は、

「余りゴネて再開発計画等を壊してしまわない程度のところで、
サッと話をつけて他のところに転出するのが良い」

というのが、不動産コンサルタント等、
プロの共通したアドバイスである。

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貸宅地整理マニュアル−46

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-8

そして地主は、従来の安かった地代の代わりに、
手に入れた新築マンションを賃貸にして
高収益の家賃を得ることができ、

また相続が発生しても、相続税の支払いに必要であれば
そのマンションの売却も自由にできる。

さらに、子供達へ遺産分割するにも、
マンション所有分が数室であれば大変都合が良くなる。

一方、借地人は、
自己居住部分のほかに専有床があれば、
それを賃貸に出すことができ、
またディベロッパーが分譲販売する際に、
売却依頼して換金することも可能となる。

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貸宅地整理マニュアル−45

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-7

そして両者が、土地代金の代わりに、
ディベロッパーから受け取るマンションの
専有床割合を事前に決めなければならないが、
一般にその専有床の割合は路線価図による
底地・借地割合となる。

また事前に、マンション建築期間中の借地人の仮住居、
仮営業所などの補償分も
考えておかなければならない場合もある。

いずれにせよ、この方法で両者が納得すれば、
地主も借地人も一銭もお金がかからずに、
新築マンシ ョンを手に人れることができる。

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貸宅地整理マニュアル−44

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-6

この方法は、立体買換えといい、
一定の条件のもとで無税で行うことができるもので、
(3)は、この “等価交換方式" の応用版と言える。

つまり、通常の立体買換えの場合の土地所有者の役割を、
底地を売る地主と借地権を売る借地人が共同で演じるのである。
もちろんこの場合も、税務上無税の特例が可能となる。

しかし、この方法を採用するためには、
地主と借地人が足並みを揃えなければならない。

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貸宅地整理マニュアル−43

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-5

次に、(3)「マンション等価交換法」に移ろう。

通常の場合、マンション開発事業者による “等価交換 方式”とは、
土地所有者が土地を提供し
その上にディベロッパーがマンションを建設し、
土地提供者はディベロッパーから
その土地価額に見合った分だけの
マンション専有床の提供を受けるシステム。

すなわち、土地所有者は
いったん土地をディベロッパーに売却して、
その代金を完成したマンションという形で受け取るわけである。

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貸宅地整理マニュアル−42

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-4

なお、この方法で税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

・交換する固定資産は、各々が1年以上所有していたものであり、
 交換のために取得したものではないこと。

・交換後も従前と同一の用途に供すること。

・交換する固定資産の価額に差があり、
 交換差金を得る場合にはその差金が高い方の価格の
 20%以内であること。

・所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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貸宅地整理マニュアル−41

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-3

ここで、応用6法(1)と(2)について、
図解入りで詳しく見ておこう。

貸宅地整理マニュアル-図5
貸宅地整理マニュアル-図5 posted by (C)alive

この例では、地主の底地の権利は全体の所有権の40%であり、
敷地50坪のうち20坪分が地主のもの。

一方の借地人の権利は全体の所有権の60%であり、
敷地50坪のうち30坪分が借地人のものである。

そして応用6法の(1)と(2)は、
この底地と借地の垂直的持分権を、
水平的に分割する方法である。

よって、(1)は地主の底地20坪分と
借地人の別の土地20坪とを交換し、
また(2)では借地人の借地権30坪分と
地主の別の土地 借地権30坪とを交換することになる。

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