カテゴリー別アーカイブ: 定期借家権マニュアル

定期借家権マニュアル−87

7.その他特殊な目的のための13の型
7. 「建物譲渡特約付定期借地権」付随型-1 
   
借地借家法第23条の
建物譲渡特約付定期借地権契約に付随させて
この契約を締結します。
  
当該定期借地契約はその期間が30年以上経過した日に
建物を地主が買い取ることにより借地権が消滅します。
  
その時、建物使用者の申し出により
建物を買い取った地主は借家契約を結びますが、
契約がなければ期限のない借家契約となってしまいます。
   
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定期借家権マニュアル−86

7.その他特殊な目的のための13の型
6. 普通借地権切り換え型
  
地主にとって最大の不良資産である貸宅地の
整理・解消法の一つとして応用します。
  
地主は借地人の借地権を買い戻し、
その後その借地人を借家人としてその建物の定期借家契約を結びます。
  
身寄りのない高齢者の借地人の場合などは、
借地権を地主に売却することによって一時金を得た上で、
かつそのまま自分が昔から住み慣れたその同じ家に
住み続けることができます。
  
地主にとっては、強制的には永久に戻らない借地が
期限が来れば必ず戻る定期借家となる訳です。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件全てに適用可能です。
   
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定期借家権マニュアル−85

7.その他特殊な目的のための13の型
5. 短期一時転貸可能型-2
  
第一次の契約は転貸可能の借家契約としますが、
第二次の契約では転借人は不動産会社などに特定しておき、
第三次の契約で再転貸も可能とします。
  
◆適用対象
学生や単身赴任用のマンションやアパートを対象としますが、
工夫によって全ての物件に適用できます。
   
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定期借家権マニュアル−84

7.その他特殊な目的のための13の型
5. 短期一時転貸可能型-1
  
賃借している部屋を
学生が夏休みなどで1-2ヶ月間にわたり空けたり、
サラリーマンが海外出張のために空けたりすることがあります。
  
この契約方式は、そのような場合に備えて
転貸借可能な定期借家権としておき、
入居者が利用しない一時的な期間を業者が安く借り上げて、
転貸しようというものです。
  
海外ではこのようなことは一般的に行われているようで、
特に家具付き賃貸住宅では十分なマーケットが期待できるでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−83

7.その他特殊な目的のための13の型
4. 定期借家サブリース型
  
家主が一定期間、定期借家権で特定な借家人へ全室一括賃貸し、
その借家人が家主から賃借した期間内の定期借家契約により、
一般ユーザーへ個別にサブリース(転貸)します。
  
特定借家人を賃貸管理専門業者にして、
実質的に賃貸経営管理を任せるとともに、
空室リスクをなくします。
  
また相続対策や所得分散による所得税節税対策などの目的のため、
特定借家人を同族会社・身内者にすることもできます。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件のすべてに適用可能です。
賃貸物件一棟当たりの賃貸室数の多い
共同住宅・集合テナントビルに特に向いています。
   
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定期借家権マニュアル−82

7.その他特殊な目的のための13の型
3. 賃貸終了後自己使用対応型-2
  
自己使用時までの期間を契約期間とします。
  
期間が定まらない場合は、
1年未満の短期契約として随時再契約していくか、
6ヶ月の終了予告期間を明記した1年以上の定期借家契約とします。
  
通常は定期借家契約といえども
契約を終了させるには6ヶ月の契約終了予告期間が必要ですが、
自分が使いたい時に即使えるための最短期間の契約方法は、
1年未満契約とし、契約終了予告期間を1ヶ月とします。
  
◆適用対象
近い将来自己使用する予定のある低・未利用の土地
あるいは建物に適用します。
   
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定期借家権マニュアル−81

7.その他特殊な目的のための13の型
3. 賃貸終了後自己使用対応型-1
  
保有する、あるいは新たに取得した土地・建物を、
自らが使用するまでの間、当面賃貸にまわして家賃収人を得、
将来の自己使用時に借家契約を終了させ
借家人にトラブル無く物件を明け渡してもらうための契約です。
  
従来型の普通借家による建物賃貸借の契約では
期間が 1 年以上にわたると、
自ら使用する時の明け渡しが難しくなります。
  
こうした心配をなくし、
かつ未利用時に少しでも不動産に稼がせることができます。
   
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定期借家権マニュアル−80

7.その他特殊な目的のための13の型
2. リースバック方式型-2
  
今回の定期借家権により投資適格4条件
  
1.長期契約
2.賃料確定特約
3.中途解約排除
4.立退料不要
  
が成り立つためこれが出来るようになります。
  
◆適用対象
事業系物件に向いていますが、自己居住用物件でも可能です。
   
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定期借家権マニュアル−79

7.その他特殊な目的のための13の型
2. リースバック方式型-1
  
自用ビルをいったん第三者の投資家へ売却して、
その後そのまま本人が借家人となり自己使用を続けるという
リースバック方式を定期借家契約を使って行うものです。
  
従来の借家法で保護される借家契約では
当事者同士がその時は合意して契約しても、当事者の意思を超えて
法により無効となってしまう契約条件もあり、
第三者の投資家の立場が十分に保渡されませんでした。
  
そのため親子会社でのリースバックはともかくとして、
完全第三者間のリースバックによる不動産の金融化は
難しい問題でした。
   
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定期借家権マニュアル−78

7.その他特殊な目的のための13の型
1. 持家・賃貸両刀遣い型
  
家はその人の年齢・職業・家族構成などの
ライフステージに合わせることが好ましいと言えますが、
持家では柔軟に対応できません。
  
そこで、持家を自分のライフステージに合わなくなった時点で
定期借家契約によって賃貸し、
その収入で自らは好都合な住宅を賃借します。
  
持家のもつ財産形成・資産保全運用機能を活かしつつ、
ライフステージに合った最適な物件に住むというものです。

◆適用対象
持家自宅を賃貸物件とします。
   
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