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実例のまとめ
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5人事例は、いかがでしょうか？

相続の現場では
机上の空論では想像できないような
トラブルが起ります。

しかし、
きちんとした知識を持って準備しておけば、
トラブルは必ず回避できることも
ご理解頂けたのではないでしょうか。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した？」例
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事例5-07

靖子さんは、
ご主人の将来の相続を整理することができ、

自分の相続分は評価の低いもので
より収入を生むものに変えることができました。

自分の二人の子供たちへの相続についても、
大体の見通しを立てることができました。

義弟の借金問題が発覚してから
体調を崩していた義母も少しずつ回復しています。

財産があるということは
ある意味 トラブルの原因 でもあります。

ピンチをチャンスと捉え、
見直すことで良い方向にもっていくことができます。

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事例5-06

義弟に貸していた実家の家を担保に
銀行から1年間のリバースモーゲージを借りて、

それを将来の相続分として義弟に支払いました。

これを機に、
両親も同じ建物に住むことになったので、
古い実家はいらなくなりました。

彼女の実家も良い住宅地なので、
普通にしていると上地の評価が高いです。

なので、義弟がいなくなったら売却し、
都内のタワーマンションに買い替えるつもりです。

1億円の戸建はタワーマンションで同額のものを買うと、
評価は2000万円になります。

これはタワーマンションの上地は
持ち分が少ないからです。

そして、賃料は 35 万円くらいになります。

戸建の実家は評価1億円で、賃料は20 万円くらいです。

しかもタワーマンションは建物代金が高いので、
減価償却が大きく取れます。

義弟は家を売ったことで借金ができなくなりました。

でも、安い家賃で住む家があって家族を守れました。

将来の相続分は放棄しましたが、
それを先に手に入れることで
新たな事業を始めることができました。

相続する財産があるという依存と期待が無くなって、
心新たに事業に集中することができました。

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事例5-05

そして、これを機に
建物と上地の間で上地の定期借家契約を結びました。

期間は1000年です。地代は 8 万円です。

義母が亡くなって、義弟の気が変わったとしても、

上地の地代は8万円の 1/2 の4万円しかもらえません。

1年で48万円。10年で480万円。
30年で も1440万円です。

売却すれば坪単価 300 万円。
1/3 の権利があれば9000万円する上地が
30年で1440万円しか受け取れないようになるのです。

義弟は、他にも借金があるので
不動産を持つと、借入先にとられる心配があります。

靖子さんのご家族も
そんなにたくさんの現金があるわけでは
ありませんでした。

ただ、幸いなことに靖子さんが一人っ子だったのです。

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事例5-04

話し合いの結果、
8000万円の借金は靖子さんが
義弟の家を買い取り、

そのお金で返済することにしました。

靖子さんは
そこまでの資金はありませんでしたが、
ご主人やご実家から借りて買ったことにしました。

将来的にお子さんが二人いらっしゃいますが、

その時の相続を考えると
靖子さんとご主人が

それぞれ建物を持っていたほうが良いだろう

ということからです。

義弟は借金を返しましたが、
事業は傾いているし、住む家もなくなります。

そこで、靖子さんのご実家を
1年間だけの定期借家契約で安い家賃で
貸してあげることにしました。

靖子さんのご両親には
義弟の家に住んでもらうことにしました。

そして、義弟があてにしている

義母の上地と建物の 1/2 の権利については、
現在価格でざっくり出した額よりも少ない額を、

新規事業資金として渡すことにしました。

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事例5-03

さすがにこれはおかしいと危険を感じ、
お嫁さんながら靖子さんが難色をしましました。

義弟ははっきり説明しないものの、
よくよく聞いてみると

すでに 競売の直前 ということなのです。

競売となれば、
自分たちもここに住んでいられなくなります。

そこで、私のところに相談にいらっしゃいました。

ご実家の上地と建物の価格をざっくり出してみると、
4億円くらいです。

義弟が借り入れたお金は 8000 万円。

3世帯で住んでいますが、
上地は義母のものなので使用貸借権があると考え、
上地の価格の2割を持っていると考えると、
義弟の家の価値と同じくらいです。

しかし、義母が亡くなれば、
義母の上地持ち分と建物分の 1/2 が
義弟に行くことになります。

彼はそれを見越して、
もっと借り入れをしたいと思っているのです。

でも、
返す目途がないままに借金を続けていても
泥沼にはまっていきます。

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事例5-02

義理の弟さんが独立したのは15年前くらいです。

最初は良かったのですが、

だんだん様子がおかしくなってきた

ということです。

自宅を担保に
事業用資金を借り入れるということに
なったそうですが、

この家の上地は義母のものです。

銀行は義弟の家だけではなく、
建物と上地の全体に担保を入れないと

お金を貸してくれないと言ったそうです。

その頃は、
義母もご主人も、困っているなら、

すぐに返すと言っているし
見通しもあるようだと

それに応じてしまったということです。

しかし、その借り入れは返済するどころか、
しばらくすると、
さらに担保に入れて借り入れをしたいと
義弟は言ってきました。

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事例5-01:成功した例

★誰もがわかる高級住宅地が実家のために、
それを担保に将来の相続分を当てにして
借金してしまった義弟。
このままでは競売！という窮地を脱し、
相続の評価を下げて、
安定収入を得た靖子さんの場合。

靖子さんが嫁いだのは
誰もがよく知る 高級住宅街 です。

嫁いで間もなく、
義理のお母様の提案で 3 世帯住宅を作りました。

100坪の敷地に3階建ての煉瓦造り。

とても立派なおうちです。

そこに、
義理のお母さんの家と、靖子さんのご家族、
そして義理の弟さんのご家族の3世帯が住んでいます。

上地はお母様名義です。

今から25年前、難しいことを考えずに、建物を建て、
建築費はずいぶんかかったので
建物は区分登記してはいますが、
上地と建物の借地契約などは結んでいませんでした。

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事例4-09

20年後の税制がどうなるかはわかりません。

でも、

自分がリタイアするとき に、子供に
自社株の評価で相続税や贈与税が発生したら、
困るだろうな。

上の女の子のような、
生き方も尊重したいけれど、

現代社会において
それが悠々とできる環境でないのです。

でも、この資産管理会社を残してあげられれば
そういう生き方もさせてあげられます。

兄弟は仲が良いですが、性格はまるで逆です。

将来結婚して
伴侶がそれぞれできたときのことも思うと、

会社も不動産も共有していては
面倒なことになると思い、二つ作りました。

ちょっと過保護かもしれないけれど、

離婚をしてまで自分の生き方を貫き、

それによって

寂しい思いを少なからずさせた子供たちへの
親心だと思って受け取ってくれたらと思います。

麗美さんは
自分の思いを子供に伝える形ができたことで、
安心して更に働く意欲が増したということです。

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事例4-08

自分の老後は

もう一つ資産管理会社を作って、物件を買うか？

美容関係の会社の配当をもらうか？

商業用ビルも良いと思い始めています。

自分の会社の事務所や
店舗が入れるような物件を購入すれば、

今、他に家賃を支払っている分で
ローンは返済できるようになるはずです。

ただ、商業用ビルは住まいよりも重要なので、
じっくり見つけようと思っています。

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