3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-10

　　　
（3）広い敷地の中で区切って
　　　自宅を増築した場合

例：

秋には息子が結婚するので、
居間や寝室を増築しました。

敷地は2000㎡と広いのですが、
今までの家は100㎡と狭かったので、
今回は50㎡ほど増築して150㎡となりましたが、
この増築で固定資産税はどうなりますか。

答：

都税事務所に申告すると、
土地の税金が安くなります。

従来の税金計算は次のようになっていました。

・100㎡の住宅

200㎡×1戸＝200㎡　⇒1/6

100㎡×10倍＝1000㎡まで　⇒1/3

2000㎡－1000㎡＝1000㎡　⇒一般課税

100㎡の家を50㎡増築して150㎡にすると、
「住宅用地」の軽減特例が
住宅床面積の10倍まで適用されるので、
50㎡×10倍＝500㎡が
新たに軽減特例の対象となり、
この部分は固定資産税が一般と比べて1/3になります。

・150㎡の住宅

200㎡×1戸＝200㎡　⇒1/6

150㎡×10倍＝1500㎡まで　⇒1/3

2000㎡－1000㎡＝500㎡　⇒一般課税
　
　
　
この利用状況の変化は、
原則としては課税当局が
毎年1月飛行機で上空から撮影する写真によって、
毎年の変化から発見され、
税法や行政手続きに従った
適切な軽減措置がなされるでしょう。

しかし、
より確実に自分の税金を安くしようと思うならば、
その旨を申告するほうがよいでしょう。
　
　
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-9

　　　
（2）広い家を2つに区切って
　　　2世帯住宅にした場合-2

前回の記事に出てきた、

「独立して生活を営むことのできる区画された部分」

をご説明します。
　
構造上独立して区画された家屋の一部をいい、
原則として専用の出入口、台所、便所を有するものをいいます。　
　

2世帯住宅や共同住宅のように、
その区画された部分に、
それぞれの世帯が独立して生活を営んでいる場合は、
それぞれ1戸の住宅として認められ、
1戸の住居ごとに
「小規模住宅用地の軽減特例」
が受けられます。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-8

　　　
（2）広い家を2つに区切って
　　　2世帯住宅にした場合-1

例：

この春、息子が結婚するので、
今までの250㎡の広い家を、
中を2つに区切って2世帯住宅に改造しました。

土地が1000㎡と広くて、
固定資産税が高いのですが、
この改造で何か得にならないでしょうか。

答：

都税事務所に申告すると、
土地200㎡分が安くなります。

従来の税金計算は次の通りです。

・250㎡の住宅1戸

200㎡×1戸＝200㎡　⇒1/6
250㎡×10倍＝2500㎡まで　⇒1/3
　
　

250㎡の住宅の中を2つに区切って、
各々が、

「独立して生活を営むことができる区画された部分」

となると、
1住居あたり200㎡の小規模住宅用地軽減特例が、
2住居分適用されるので、
200㎡まで「1/6」だったものが、
400㎡まで「1/6」となり、
この分固定資産税が軽減されます。

・125㎡の住宅2個の場合

200㎡×2戸＝400㎡　⇒1/6
250㎡×10倍＝2500㎡まで　⇒1/3

ただし、この利用状況の変更は、
課税当局にとっては外から見えないので、
分かりません。

よって、本人が当局に申告する必要があります。
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-7

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-7

例　3000㎡の土地での「住宅用地」の適用

・床面積の100㎡の住宅1棟を建てる場合

200㎡×1戸＝200㎡　⇒1/6

100㎡×10倍＝1000㎡　⇒1/3

　
　
・1戸面積50㎡10戸のアパートを建てる場合

50㎡×10戸＝500㎡

200㎡×10戸＝2000㎡　⇒1/6

500㎡×10倍＝5000㎡まで　⇒1/3
　
　

・床面積100㎡の定期借地権付
　住宅15棟をを建てる場合

200㎡×15戸＝3000㎡　⇒1/6

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-6

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-6

賃貸住宅経営も、
つまりはビジネスの一つです。

したがって新たに手がけられる場合は、
当然のこと綿密な計画と市場調査が
必要となってくることはいうまでもありません。

これから賃貸住宅経営に乗り出そうとされる方は、
目先の利益ばかりでなく、
10年後、20年後までのビジョンを
練った上で着手されることをお勧めします。
　
節税効果だけを期待したビジョンのない経営は、
かえってマイナスの結果を招きかねません。　
　
　

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固定資産税の軽減対策-21

　
3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-5

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-5

大都市圏の自治体では、
優良な賃貸住宅の供給を促進するため、
国の

「特定優良賃貸住宅供給促進制度」（特優制度）

を積極的に活用しています。
　
たとえば、東京都で基準に合致した
賃貸住宅を建設する場合は、
建築費の補助や利子補給、各種の税金の減額
といった優遇措置が受けられます。

さらに、入居者に対する家賃補助も
用意されていますので、
賃貸住宅経営のお考えの方は、
検討されてみてはいかがでしょうか。
　
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-4

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-4

　　
賃貸住宅経営にあたっては、
アパート・マンションの建築費を
どう捻出するかが問題となります。

この点、近年注目を集めている
定期借地権付住宅では自己資金は一切必要なく、
毎月安定した地代収入を得ることができます。

ハウスメーカーによっては、
地主さんに代わって借地人を
探してくれるところもありますので、
経験豊富なプロに相談されるのがよいでしょう。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-3

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-3

　　
「住宅用地」にすることによって、
固定資産税のほかにも、
都市計画税も200㎡以下の部分が1/3に、
200㎡を越える部分については2/3になります。

また、相続税についても、
200㎡までについては。
通常の評価額から50％または80％が減税できる、
「小規模宅地等の特例」をはじめ、
いくつかの優遇策を受けることが可能となります。

このように、多様な節税策を活用しながら
賃料収入を期待できるため、
良好な経営が可能ならば、
検討してみる価値は十分にあるのです。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-2

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-2
　　
　
「住宅用地」にすることによって、
土地にかかる固定資産税は、
下記の通りになります。
　
　

小規模住宅用地
（200㎡以下の部分）⇒　固定資産税評価額×1/6
　

一般住宅用地
（200㎡超の部分）　⇒　固定資産税評価額×1/3
※減税は建物の床面積の10倍が限度
　

非住宅用地　⇒　固定資産税評価額

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-1

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-1
　
　
　
＜Ｑ＞

Ａさんは都内の市街化区域内に、
「宅地化すべき農地」を所有している、
いわゆる典型的な都市型農家です。

これまで、農地の一部を駐車場として
利用してきましたが、
高額な固定資産税、都市計画税等の
保有コストが足かせとなり、
収益は目減りする一方です。

また、宅地並みに課税されることとなり
相続税についても、頭を痛めています。

このような場合に有効な手段はないものでしょうか。　

　
　
＜Ａ＞

このようなケースでは、
やはり賃貸借住宅経営に代表されるような、
「住宅用地」としての活用を
まず検討すべきです。

固定資産税に限らず、
都市計画税、相続税などについても、
多様な軽減措置が受けられる、
「住宅用地」としての利用は、
土地活用の王道といっても
過言ではないでしょう。
　
　
　
　

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