月別アーカイブ: 2015年1月

土地有効活用による節税対策Q&A−4−1

「<居住用>小規模宅地の評価減を賢く活用」−1

相続の際に被相続人などの自宅に利用していた土地の評価額は大幅に軽減されると聞きましたが、
どのような仕組みで軽減されるのでしょうか?

☆ポイント☆
1.一定の要件のもと80%の評価減額の特例がある。
2.居住用地を取得した人が引き続き居住することなどの条件がある。
3.賃貸住宅併用居宅の場合には全体が軽減の対象になることも。

明日以降、それぞれのポイントについて細かく見ていきましょう!

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土地有効活用による節税対策Q&A−3−4

「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」-4

⬛︎古いアパートで長く空室や空家状態が続いていると評価が高い

戦後から昭和30年代に建てられた戸建や集合住宅の賃貸住宅の場合、
長い間募集しても入居者が入らない状態が続いているような物件を時々目にします。
このような賃貸住宅については、建物の評価をするときの借家権割合の控除や、
その敷地の貸家建付地の評価減は、原則として認められません。

将来入居者がいなくなったら取り壊そうと、
新たな入居希望があっても賃貸しないようにしている例もありますが、
この場合も当然、これらの評価減の適用はありません。

このように老朽化したアパートを早期に建て替えた場合と、
そうでない状態で相続を迎えるのとでは大きな差があります。

土地有効活用による節税-3(図3)

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土地有効活用による節税対策Q&A−3−3

「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」-3

⬛︎不合理な利用形態の変更は一体として評価

利用形態を変えたからといって、
その利用のしかたが相続税の評価を下げることを目的とした不合理なものについては、
このような評価をすることができず、
元の土地を一体のものとして評価することとされています。

<不合理な利用形態の判定基準>

1.無道路地または帯状となる場合
2.その地域における標準的な宅地の地積から見て著しく狭あいな宅地となる場合
3.現在のみならず、将来においても有効な土地利用が図られないと認められる場合

土地有効活用による節税-3(図2)

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土地有効活用による節税対策Q&A−3−2

「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」-2

⬛︎自宅用地の一部を賃貸住宅用地に転用すれば評価が下がることも

図のように480平米の自宅用地があったとします。
この敷地のうち300平米に貸家を建てて賃貸住宅経営を始めます。
そうすると全体が一つの利用単位だったものが2つの利用単位になり、
次のように相続税評価額が下がります。

土地有効活用による節税-3(図1)

全体で1億5000万円だったものが、
利用形態の変更後には2つの評価額の合計で1億3875万円になり、
評価額が1125万円も下がることになります。

さらに、建物の賃貸開始後は、賃貸住宅の敷地は貸家建付地になり、
評価額が1687万円も下がるため、
全体としては2812万円も評価がさがることになります。

また、利用形態が変わることによる評価の引き下げは
固定資産税の評価上も原則として同じように減額されます。
なお、ここでは小規模住宅の評価減額については一切考慮していません。

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土地有効活用による節税対策Q&A−3−1

「自宅用地の一部転用や賃貸住宅建て替えで大幅評価減」−1

自宅用地が広い場合、その利用のしかたによって評価が下がると聞きました。
また、古い貸家で長く空家状態が続いていると貸家の評価減を使えないそうですが、
具体的な対処方法を教えてください。

☆ポイント☆
1.土地の評価は利用単位ごとにされ、筆ごとではない。
2.不合理な利用形態の場合は一体で評価される。
3.長く空家状態が続いていると貸家評価されない。

明日以降、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

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土地有効活用による節税対策Q&A−2−4

「広大地に該当すれば大きく評価減される」−4

3.有効利用されていても広大地の評価は適用される

広大地評価の判定の大きな要素は「マンション的地及びマンション用地(マンション・ビル等の敷地用地)」に該当するかということです。
「マンション・ビル等」の建物とは、少なくとも3階建て以上(容積率300%以上の土地を指すようです。)のことをいうと一般的に解されており
従って、容積率200%の地域に2階建て賃貸住宅を相続開始直前に建築しても
マンション用地とは言えませんので、広大地評価の適用を受けることができます。
さらに、賃貸が開始していれば「貸家建付地」として評価することになりますので、
ダブルで評価減の適用を受けることができます。

農地等であっても広大地評価の適用を受ければ、
宅地と同様に造成費等を控除することはできません。

広大な農地を開発して賃貸住宅を建てることは、
安心で確実に効果の高い相続税対策といえるでしょう。
ただし、複数棟建っている場合には、原則、
各棟の敷地ごとに1画地の宅地として評価を行うことになります。
1棟の敷地が開発許可の要らない地積になれば広大地評価は適用されず、
かえって評価が高くなることがありますからご注意ください。

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土地有効活用による節税対策Q&A−2−3

「広大地に該当すれば大きく評価減される」−3

2.広大地の範囲

広大地として評価できる土地とは、1で説明した条件の土地で、
下図のフローチャートにより判定します。

土地有効活用による節税-2(図2)

ただし、ミニ開発分譲が多い地域にある土地については、
開発許可を要する面積基準(例えば、三大都市圏500平米)に満たなくても、
広大地に該当する場合があります。

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土地有効活用による節税対策Q&A−2−2

「広大地に該当すれば大きく評価減される」−2

1.相続税における広大地は地積に基づいた補正率により評価する

その地域における標準的な宅地の地積に比べて著しく地積が広大な宅地で、
開発行為を行うとした場合に道路や公園等の公共公益的な施設用地の負担が必要とされる宅地を、
財産評価基本通達では「広大地」といいます。

平成15年までは納税者自身が開発想定図を作成し、開発行為を行うとした場合に
必要とされる公共公益的施設用地部分の地積を計算しなければならなかったので、
非常に専門性を要するうえ、個人個人により評価が大きく異なるという問題点がありました。

しかし平成16年以降は、広大地の地積を把握するだけで形式的に算定される
「広大地補正率」をもとに評価することができるようになりました。
評価方法は下図の通りです。

土地有効活用による節税-2(図1)

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土地有効活用による節税対策Q&A−2−1

「広大地に該当すれば大きく評価減される」−1

広大な土地については開発して道路などをつけなければ活用できないとして、
それを考慮した上で相続税評価をするそうですが、
平成16年以降は地積が広大である場合には簡便に大きく評価減できるようになったと聞きます。
建物がすでに建っている場合も含め、どのようにして計算するのでしょうか?

☆ポイント☆

1.容積率300%未満の地域に所在、開発許可を要する土地に適用できる。
2.正面路線価に広大地補正率をかけるだけで簡単に評価できる。
3.大規模工場用地やマンション・ビル等の適地には適用できない。
4.賃貸住宅が建設されていても適用され、さらに貸家建付地にもなる。

明日以降、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

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「建物評価減と土地評価減でこんなに下がる相続税」-1

遊休地をそのままの状態にしておくと相続税の評価が高くなっているため、
その土地の上に建物を建築して賃貸すると相続税の評価額が低く抑えられると聞きました。
本当ですか?

☆ポイント☆
①「建物評価額減」と「貸家建付地評価減」で相続税評価が下がる。
②土地所有者本人が建築すると評価が大きく下がる。
③評価減額割合は地域によって異なる。

1.賃貸建物建築で相続税が安くなるのは建物と土地両方の評価が下がるから

遊休地の上に賃貸建物を建てた場合、相続税引き下げ効果が大きいのは、
建物の評価引き下げ効果と土地の貸家建付地評価による減額の2つがあるからです。

例えば、現金1億円と更地で評価額1億円の土地を所有していたとします。
この状態で相続が発生すると相続財産は合計2億円です。

ところが、この土地に現金1億円で賃貸建物を建築すると、
建物の評価額と土地の評価額の合計で1億2,400万円になります
(借地権割合60%の地域(賃貸割合100%)とします。)。

土地有効活用による節税-1(図1)

2.土地所有者が建物を建築し賃貸する

この評価減額は土地所有者本人が賃貸住宅を建築した場合に成立するものです。
ですから相続税引き下げ対策としては、建物の名義は土地所有者名義とするべきです。
しかし、土地所有者の所得が大きく、多額の所得税・住民税を納めているときは、
この対策により、せっかく収入が増加しても、所得に対し高額の税金を払わなければならないことになりません。

また所得として残った資金は累積して将来の相続財産に加算されることになるため、
相続発生までの期間が長期にわたる場合には、その対策が別に必要になります。
これについては、今後改めてご説明します。

3.土地と建物の減額割合

建物の所有を目的として他人に土地を貸すと、相手に借地権が発生します(最近は定期借地権のように、期限がくれば必ず返還されるものもあります。)。
貸地について評価する場合は、原則としてこの借地権の割合を評価額から差し引くことになっています。

一方、建物を建ててこれを他人に賃貸すると、借りた側には借家権が発生します。
相続税の評価においては貸家の評価をするときは、
建物の固定資産税評価額から借家権割合を差し引いて計算することになります。

貸家が建っている土地についてはその双方を考慮し、借地権割合に借家権割合をかけて、
その割合を土地の更地評価額から差し引くことになります。
これを貸家建付地といいます。

相続税評価に際しては、借家権の割合は全国一律に30%ですが、借地権の割合は地域によって異なります。その評価減の割合はおおむね次のようになります。

<土地>
◆自用地………………………………………評価減なし
◆無償返還・賃貸借による貸地……………20%減
◆貸家建付地…………………………………約12~27%減

<建物>
◆自己利用……………………………………取得価格の約60%で評価(約40%減)
◆貸家…………………………………………取得価格の約40%で評価(約60%減)
(注)建物は固定資産税評価額で評価します。

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