「資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を」−１

駐車場用地や農地を保有していますが、
有効活用には向いていない土地ですので、
これを売却して収益性の高い不動産に買い替えようと思います。
このようなケースで税金が有利になる方法はありませんか？

☆ポイント☆
１．平成24年度税制改正で９号買換えの場合、買換え土地の範囲に制限。
２．300平米以上の土地で事務所などの一定の建築物などの敷地の用に供されるもの。
３．個人・法人とも本来の税額の20%の税額に繰延べ。
４．賃貸建物に買い換えると相続税評価額が大きく下がる。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」－4

２．建て替えによる安定収入確保－2

2棟（A棟とB棟とする）の老朽化した古アパート所有の場合の、
整理の手続きの手順は下記の通りです。

a. A・B両棟の現入居者全員に立ち退きを要請。

b. 立ち退きの個別折衝を行い相応の立退料で全員（少なくとも半分）の立ち退きを実現。

c. B棟をリフォームし、居残り組を受け入れる（老齢者がいる場合など現実的には居残り組がでる可能性も高いので、その準備はしておく）。

d. A棟全員の立ち退き後、建物を取り壊す。

e. 更地にした土地を納税必要分だけ分筆後、物納する。

f. ここまでの作業は大変時間がかかり、相続税の申告期限までに終わるのは困難。できるだけ早く立ち退き交渉に入ることが成功のポイント。

g. 申告期限に間に合わないときは、一旦物納申請を行い、その後これらの手続きを少しでも早く完了する。

h. A棟敷地の一部を物納後、残置を売却してこれまでの費用を精算。

i. 自己資金がなければ売却までの資金調達をどうするかが問題。金融機関によっては売却先と事前に売却予約契約をしておけば、立退料などの必要資金の融資をしてもらえることもある。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」－３

２．建て替えによる安定収入確保−１

老朽化したアパートの場合は物納できませんし、
売却するにしてもとても相続税評価額で売れるものではありません。

多少時間はかかりますが整理をして、
少しでも優良な財産を残せるようにする必要があります。

2棟（A棟とB棟とする）の古アパートを所有する場合、
きちんと手順を踏んで整理をすれば、
有利な形で財産を残すことが可能になります。

手順の詳細は明日ご説明します。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」－２

１．老朽化アパートの悪循環

木造の老朽化した賃貸アパートは、

A. 古いので修理がなおざりになっている
　　　　　　　　↓
B. 古くて手が入っていないので家賃が安い
　　　　　　　　↓
C. 家賃が安く割に合わないので修理・修繕がなおざりになる

という悪循環に陥ってしまっているのが実情です。

ひとたび相続が発生すると、

a. 物納は認められない
b. 延納するにも少ない家賃収入では無理
c. その割に土地の相続税評価額は高い

といったことで、悪循環の結果が最悪の形になってしまいます。

悪循環に陥った古アパートの整理はそう簡単ではありません。

立退料も必要ですし、
困難な交渉もしなければなりません。

しかし、放っておくと
結果的に更地の優良な土地を手放して相続税を支払い、
残ったのは厄介な収入の少ない土地建物だけ
といったことになりかねないのです。

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「老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保」−１

父が亡くなり相続税を支払わなければなりません。
しかし支払いに充てられるのは古い木造アパート２棟くらいしかありません。
この建物は物納できませんし、売却するにしても相続税の評価額相当では
とても売れそうにないそうです。
なにか良い知恵はないでしょうか？

☆ポイント☆
１．老朽化アパートを整理して、売却や物納を考える。
２．２棟のうち一方を取り壊し、もう一方をリフォームする。
３．リフォーム後の賃貸住宅に、残る人たちに入居してもらう。
４．取り壊して更地になった土地の一部を売却、一部を物納に充てる。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」－７

５．土地の賃貸や建設した建物の賃貸－２

（１）定期借地契約による土地賃貸

介護事業者や医療法人・診療所等が地主から土地を借りて
サービス付き高齢者住宅を建設し、
賃貸住宅経営と介護事業や医業経営を複合的に行う事により、
経営の複合的な相乗効果による収益向上の実現を目指す事例が
増えてきています。

地主にとってはちだい収入が安定し、
かつ長期にわたって見込むことのできるメリットがあります。

建物を建築して賃貸することと比較すると
多額の資金を必要とせずリスクが少ない代わりに、
収益性が低いと言えます。

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「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」－８

５．土地の賃貸や建設した建物の賃貸－３

（２）建物を賃貸

地主がサービス付き高齢者住宅を建築し、
介護事業者や医療法人等に賃貸することになります。

通常の賃貸経営より家賃収入は安定しているといえますが、
介護事業者や医療法人・診療所等の経営も厳しくなっていますので、
土地貸しと同様にこれらの事業者の倒産リスクが気になる点です。
しっかりとした財務調査をしておく必要があるでしょう。

そういう意味では、
土地賃貸の方が建物賃貸よりリスクが少ないといえるでしょう。

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「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」－６

５．土地の賃貸や建設した建物の賃貸－１

サービス付き高齢者住宅としての有効活用には、
介護事業者や医療法人・診療所等に対し、
直接、土地を定期借地契約により賃貸する場合と、
建物を建設してこれらの事業者に建物賃貸借する場合とに
大きく分かれます。

それぞれのメリット・デメリットは、
明日以降詳細に見てみましょう。

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「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」－５

４．補助金や税制上の特典

一定の要件を満たすサービス付き高齢者住宅には、
申請することによって建設資金の１割を上限に補助金が支給され、
平成26年度も予算化されています。

また、税制上も一定の要件を満たすのものについては、
次のような措置が取られています。

＜所得税・法人税＞
◯４０％割増償却（耐用年数３５年未満は２８％）・５年間
◯平成27年4月1日から平成28年3月31日までは２０％割増償却
　（耐用年数３５年未満は１４％）

＜固定資産税＞
◯建物にかかる固定資産税（１戸につき120平米まで）
　最初の５年間３分の１に減額

＜不動産取得税＞
◯建物　１戸について1200万円控除
◯土地　家屋の床面積の２倍にあたる土地面積相当分の価格等を減額

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