月別アーカイブ: 2015年4月

土地有効活用による節税対策Q&A−14-4

土地有効活用による節税対策Q&A−14-4

「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」-4

3.国土交通省・厚生労働省共管の都道府県知事への登録制度

サービス付き高齢者住宅制度は
国土交通省・厚生労働省共管の都道府県知事への登録制度で、
次のような基準を満たせば登録されます。
地方公共団体によって多少基準が異なり、
建物の仕様などにも一定の基準があります。

高齢者への生活支援サービスには
医療、介護、食事、洗濯など様々なものがありますが、
少なくとも安否確認・生活相談サービスを
提供しなければならないこととされています。

土地有効活用による節税-14-図1

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土地有効活用による節税対策Q&A−14-3

「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」-3

2.平成23年10月20日からサービス付き高齢者住宅制度がスタート

厚生労働省は、介護保険がスタートして以降は
特別養護老人ホーム、老人保健施設、介護療養病床などで
介護事業を行ってきましたが、
介護保険財政の健全化から在宅介護を進めることに舵を切りました。

これらの公的施設では室料金を自己負担する必要がありませんが、
有料老人ホームや在宅介護の場合には自己負担になります。

有料老人ホームのように施設で介護を受け、
居住費を自己負担するという構造での
在宅介護の促進を図っています。

国土交通省は高齢者専用住宅を普及する施策を行っており、
高齢者については様々なサービスの提供が求められ、
特に介護保険を適用したいという要望が多数寄せられていました。

そこで両省共管の制度としてサービス付き高齢者住宅制度が導入され、
平成23年10月20日から施行されたのです。

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土地有効活用による節税対策Q&A−14-2

「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」-2

1.高齢者向けサービス付き住宅が大幅に不足

日本では2010年から2020年の10年間で高齢者人口が
約2900万人から約3600万人に、
高齢者単身・夫婦世帯が約1000万世帯から1245万世帯に
増加すると予測されています。

このように高齢化が急速に進む中で、
高齢の単身者や夫婦のみの世帯が増加していますが、
高齢者向けサービス付き住宅の供給は、
欧米各国に比べて立ち遅れているのが現状です。

そこで「高齢者の居住の安定確保に関する法律」
(以下「高齢者住まい法」と言います。)が改正され、
平成23年10月20日から施行されました。

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土地有効活用による節税対策Q&A−14-1

「サービス付き高齢者住宅による賃貸経営」-1

急速な少子高齢化の中、賃貸経営も高齢者向けに対応する必要を感じていますが、
医療や介護に対する政府の政策がめまぐるしく変わるため、
医療法人や介護事業者に賃貸するにしても不安です。
どのように考えればよいでしょうか?

☆ポイント☆
1.高齢化の急速な進展の中、高齢者向けサービス付き住宅の供給が大幅に不足。
2.平成23年10月20日から改正「高齢者住まい法(略称)」が施行されている。
3.建設補助金、建設資金融資、税制上の優遇措置が手当てされている。
4.高齢者向け施設用地の賃貸、建設した施設の事業者への一括賃貸等様々な方法がある。

では明日以降詳細について見ていきましょう。

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法律教室「最近の相続に関する判例・法改正」-8

3.非嫡出子と嫡出子の相続上の平等について-2

<解説−2>

今回の改正の内容は、

1.法定相続分を定めた民法の規定のうち
  嫡出でない子の相続分を嫡出子の相続分の
  2分の1と定めた部分(900条4号ただし書前半部分)
  を削除し、嫡出子と嫡出でない子の相続分を
  同等にしました。

2.改正後の民法900条の規定(以下「新法」という)は、
  平成25年9月5日以降に開始した相続について
  適用することとしています。 

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法律教室「最近の相続に関する判例・法改正」-7

3.非嫡出子と嫡出子の相続上の平等について-1

<判例>

民法900条4号の規定のうち嫡出でない子の相続分を
嫡出子の相続分の2分の1とする部分について、
遅くとも平成13年7月当時において、
法の下の平等を定める憲法14条1項に違反する。
(最高裁決定平成25年9月4日)

<解説−1>

この決定を受けて、平成25年12月5日、
民法の一部を改正する法律が成立し、
嫡出でない子の相続分が嫡出子の相続分と同等になりました。
(同月11日公布・施行)。

「嫡出でない子」とは、
法律上の婚姻関係にない男女の間に生まれた子をいいます。

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法律教室「最近の相続に関する判例・法改正」-6

2.遺言状に指定された相続人の死亡による代襲相続について-3

<代襲相続人に対し財産を与えたい場合の補充文例>

遺言者は全財産を長男Bに相続させる。
長男Bが遺言者より先に死亡し、あるいは同時に死亡した場合は、
全財産はBの子Cに相続させる。

(相続権のないBの妻Cに対し財産を与えたい場合
 〜この場合にはCへの遺贈ということになります)

遺言者は全財産を長男Bに相続させる。
長男Bが遺言者より先に死亡し、あるいは同時に死亡した場合は、
全財産はBの妻Cに遺贈する。

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法律教室「最近の相続に関する判例・法改正」-5

2.遺言状に指定された相続人の死亡による代襲相続について-2

<解説−2>

一、二審判決によると、
金沢市に土地や建物を所有していた父親が平成4年に死亡し、
不動産の持分を含む全財産について、
母親が平成5年に「長男に相続させる」との遺言を作成したが、

母親が亡くなる3ヶ月前の平成18年に
長男が先に死亡してしまったのです。

そこで長男の兄弟が遺言の効力はないとして、
長男の子3人に対し、
法定相続分に当たる不動産の1/2の権利の確認を求め、
平成20年に提訴していたようです。

3人の上告が棄却され、長女の勝訴が確定しました。

このようなトラブルを回避するため、
遺言者の意思が明確であれば、
遺言書にその趣旨の補充文を入れるのが公証実務のようです。
詳細は公証人と相談してください。

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相続税対策に、中古マンションはいかが?

相続税対策として
手っ取り早い対策に
タワーマンション節税がある。

現金が1億円あったとして、
そのままだと1億円の価値として計算
されるのだけど、
1億円のマンションを購入すると、
その評価額は2000万円の価値になるのだ。

土地の割合が極端に小さく、
建物の割合が大きいので、そうなる。

なので、余命数ヶ月の宣告を受けた
被相続人が相続税を下げるための
手っ取り早い方法として、
今や都心では大ブームである。

でも、1億円ほどは持っていないけど、
相続税控除額を超える資産がある人に
とっては、何か良い方法はないのか?

というと、
中古のうんと古いマンションを購入
する方法がある。

マンションの建物は減価償却と言って、
毎年価値が減っていくと計算されるのだ。

そして、建物は構造によってそれぞれ
法定耐用年数という寿命が決められている。
例えばRCだと47年。
本当に47年でダメになったマンションは
ほとんどないけど、
法律では47年で価値は
0になると考えられる。

例えば、築37年たったマンションは残りの
寿命は10年だ。なので、マンションの建物
価値は相当減っている。
土地も、戸数で割るので少ない。

こういうマンションは、
相続税対策や
節税対策に利用するのにとても向いている。

例えば、添付のマンションは
評価が640万円なので、
2380万円の現金で購入しても、

評価は640万円

として、相続時の資産に計算される。
既に父親が亡くなり、母親が亡くなるときの
2次相続では控除もほとんど無いので、
基礎控除を上回る額がある程度ある場合は、
こういう物を購入しても良いのだと思う。

年収が高くて節税したい人や、
利益の出ている法人さんは、
年間約110万円を12回 損金として落とせる。
(購入者の内容により数字は変化します)
でも、実際は家賃収入を得られる。

節税に使った後に売却しても、
古いマンションは既にかなり価格が落ちているので
そんなに価格は落ちない。

立地が良ければ。

新築のマンションは、新しいのでメンテが
あまりかからないけど、利回りはせいぜい4%。

古いマンションは、リスクがメンテが多く
かかるというリスク等から利回りは高くなる
設定の販売価格になっている。
つまり、割安いのだ。

でも、そのメンテがかかるリスクってなに?

っていうと、
各お部屋の中の設備
特に、お風呂やキッチンの水回り

外壁や共用部等の外回り

古いと倒れちゃうんじゃないの?
とか。

ソフトタウンニュー池袋

でも、
この物件は
お部屋はデザイナーズにぴっかぴかに
リフォームしてあるし、

大規模修繕もしてあるし、耐震補強だって
既にしてある。

古いマンションの持つリスクを
既にクリアにしてあるのだ。

そして、利回りは7%以上!

古いマンションの良いところは、
もうひとつ、立地が最高!
っていうこと。

昔はハイカラなマンションは
立地の良いところ
から建てていったからね。

このマンションなんて、
池袋からとほ5分くらい。
なのに、行ってみると
池袋の喧噪を感じない静かな環境。
フ・シ・ギ・・
・・

ということで、

相続税対策をしたい人
節税したい人

にお勧めです。

不動産投資に興味を持っている人
実践している人も多いけど、

購入した時は良くても、
1~2年すると、
自分の失敗に気づく人が多い。

つまり、本当に成功している人なんて
ホンの一つまみしかいない、
ということを知ろう!

これが事実だから、
私のところには、日に2組以上の御相談者が
毎日いらっしゃるのだ。

でも、
不動産は利用の仕方によって
とても良い味方になってくれるんだ。

今日はそれを、お伝えしたかったです。ソフトタウンニュー池袋

法律教室「最近の相続に関する判例・法改正」-4

2.遺言状に指定された相続人の死亡による代襲相続について-1

<判例>

親の遺言で子2人のうち「全財産を相続させる」
と指定された長男が親より際に死亡した場合、
その長男の子が権利を承継する代襲相続は認められない。
(最高裁判例平成23年2月22日)

<解説−1>

この最高裁判決は、
「遺言は通常、相続人になるべき相手との関わりなどを考慮して行われる」
とした上で、

「『相続させる』との趣旨の遺言は、
名宛人(長男)に遺産を取得させる効力を持つにとどまる」

と判断し、判例の通り代襲相続は認められない
との判断を示したわけですが、
同種のケースをめぐる最高裁の初判断として注目されます。

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