月別アーカイブ: 2015年5月

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-4

土地有効活用による節税対策Q&A−19-4
3.法人名義にすると両方有利に-1

会社を作って、あるいはすでに存在する法人名義で
賃貸住宅を建築すると、
土地の評価額は貸地としての評価減額があるため、
本人名義とほぼ同じ効果があります。
(「土地の無償返還に関する届出書」提出の必要あり)

一方、収入移転は役員給与という形で
建物を親族名義にするよりフレキシブルに対応できます。

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土地有効活用による節税対策Q&A−19-3

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-3

2.「相続税引き下げ対策」か?「収入移転対策」か?

相続税引き下げ対策をするためには、
建物の名義は土地所有者本人名義にする必要があります。

しかしこの場合は、今後入ってくる収益が
相続税の課税対象に取り込まれてしまいます。

一方、親族名義にした時には、
相続税額引き下げ対策としての効果はないことになります。

しかし、家賃収入は親族のものとなりますので、
将来の相続財産の累積がその分なくなるとともに、
土地所有者の所得税が安くなりますので、
所得の多い土地所有者にとっては
所得税対策にもなります。

もっとも、親族がすでに高い所得を得ていて、
所得税・住民税を多く支払っている時には
所得税を減少させる効果はありません。

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土地有効活用による節税対策Q&A−18-7

「定期借地契約を土地活用に活かす」-7

6.一括前払賃料方式で複合活用も

長期の事業用定期借地契約は、
契約期間が30年以上50年未満ですが、
賃料を一括前払方式にすると相当高額な一時金を
手にすることができます。

この一時金を活用して他の土地で賃貸住宅経営をすれば
より相続税対策の効果を高めることができ、
いわゆる複合土地活用による相続税対策が可能になります。

土地有効活用による節税-18-図1

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土地有効活用による節税対策Q&A−19-2

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-2

1.さまざまな条件によって賃貸建物の名義の決め方は変わる

安定収入と相続税引き下げ対策のために賃貸住宅を建てる場合、
その名義を誰にするのがいいのでしょうか?

これは非常によく受ける質問です。

しかし、それほど簡単に決められるものではありません。
次のような条件によって答えは大きく変わってきます。

A. 土地所有者の相続発生までの期間
B. 土地所有者の相続財産の総額と相続税額予想額
C. 土地所有者の現在の所得金額
D. 後継者の現在の所得金額
E. 建築しようとしている物件から得られる収支見込額や建築総額

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土地有効活用による節税対策Q&A−19-1

「建物は誰の名前で建てればよいのか?」-1

相続税対策や所得税対策を上手にするためには、
賃貸建物を建てる時に誰の名前で建てるのがよいのでしょうか?

☆ポイント☆
1.短期の相続税引下げ対策は、収益建物は土地所有者名義にする。
2.親族名義は収益移転と土地所有者の所得税対策を図る場合に選択。
3.法人名義にすると親族名義より長期間にわたる効果が高い。
4.相続発生時期、相続税の総額、所得・住民税の額によって名義の決め方は変わる。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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土地有効活用による節税対策Q&A−18-6

「定期借地契約を土地活用に活かす」-6

5.ハウスメーカーへの土地賃貸

賃貸住宅経営を行うには多額の投資が必要になり、
その後の家賃相場の変動や入居率の悪化、
期間経過に伴う修繕費の増大などの様々なリスクがあります。

これらのリスクを避ける為、
ハウスメーカーに土地を定期借地で賃貸している実例があります。

収入は減りますが長期安定収入を得ることができますので、
リスクが軽減されます。

しかし、一般定期借地の場合、
最短でも50年の長期の契約期間になりますので、
それを嫌って建物譲渡特約付き借地契約による
定期借地契約が多く見られます。

この場合、契約期間は30年となりますが、
30年経過時点で建物をその時の時価で買い取る契約となるので、
その点を留意しておく必要があります。

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土地有効活用による節税対策Q&A−18-5

「定期借地契約を土地活用に活かす」-5

4.契約は公正証書で契約内容は確実に

事業用定期借地契約は
公正証書でなければ定期借地契約が法的に担保されません。

一般定期借地契約は書面によればいいとされていますが、
将来のトラブルを考慮すると
公正証書にしておく方が無難でしょう。

また、契約期間内に建物建て替えなどの建物築造による
存続期間の延長がないことや
契約期間の更新排除特約、
建物買取請求権の排除特約など、
法的に担保されるよう契約を確実に行う必要があります。

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土地有効活用による節税対策Q&A−18-4

「定期借地契約を土地活用に活かす」-4

3.居住用建物の敷地は50年以上の契約の一般定期借地契約

土地の賃貸期間はできるだけ短い方が良いと考える方が多い様です。

いつでも転用したり譲渡したりできるようにしたい
というのがその主な理由のようですが、
その意味で注意しなければならないのが、
建物を居住用に使う場合には
一般定期借地契約しかできないことです。

例えば、パチンコ遊技場に社宅が併設されている場合は、
事業用定期借地契約をすることができません。

また、居住施設が併設されている高齢者用の介護施設や、
グループホームなども
事業用定期借地契約を結ぶことができません。

これらの場合には、契約期間が最短50年の
一般定期借地契約しか結ぶことができませんので
注意が必要です。

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土地有効活用による節税対策Q&A−18-3

「定期借地契約を土地活用に活かす」-3

2.ロードサイド店舗用地の場合には高収入になることも

車の通行量が多く敷地の出入りが簡単で駐車スペースが多い、
つまりテナントが事業収益を上げやすいロードサイドの土地は、
どのテナントもその土地を借りて事業をしたい物件です。

ものの値段は需給関係で決まりますので、
人気の高いこのような土地は、
事業用定期借地で賃貸する場合には、
2%どころか8%を超える地代契約も珍しくありません。

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第4回相続セミナー「泣き寝入りしないで兄弟と渡り合う方法」

相続の相談に行くのに、”不動産屋さん”
という発想の人も少ないと思います

でも、日本人の資産の6割は不動産なので

相続するものには必ず不動産が入っています。

不動産=わかりずらい

ということもあります。

わからないだらけのまま???

ちょっと勉強しておくとよいですよ。

結構「面白い!」
と目を輝かせてくださる方が多いです!

是非お気軽にご参加くださいませ。

第4回相続セミナー
「泣き寝入りしないで兄弟と渡り合う方法」

行ってみたいけど
時間があわない

という方はエッセンスを書きましたので
ご参考になさってください

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