月別アーカイブ: 2015年6月

不動産に今も残る戦後の混乱

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戦後は終わっていない。

相続相談の物件を調査しに行くとそう思います。

建物が登記されてないなんてフツー

測量してない、境界杭ない
よくある。

でも、
大きな道路の情報も何も無いのは珍しいかも？

昔、大きな川の岸辺に焼け出された人達が、バラックを建てて住みついて。

川は東京都のものですが、
一時、占有者にその土地をあげても良い法律があったそうです。

川は今はありません。

土地は別れて公図というのに書いてありますが、
広い空白にある道路にも、何の基準もなく、
何処にも何処までが、本当の範囲かは、誰もわからないのです。
（真っ白な道路台帳 初めて見た❗️）

都の職員さん曰く、
最初は川を管理している部門が担当していた。

その法律ができて、
道路ができてこちらの部門になった時には、既に占有者が沢山居て、全くわからなかった。

未だ、不明。
（いったい、何年経ってるんだー⁉️）

しかし、
こんなのもらっちゃった人は大変だ。

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7月の相続セミナー
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費用：無料
7月12日日曜日　14：30～16：00
7月18日土曜日　14：30～16：00
場所：麻布十番会館　2Ｆセミナールーム
　　　03-6451-5812
定員：１２名(少人数制なので必ず御予約ください)
申し込み：03-5765-2772
　　　　　info@aalive.jp
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売って、現金に換えればよいのに
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土地有効活用による節税対策Q&A−25-2

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ケーススタディ3－２
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

１．C駐車場を売却し事業用資産の買換えでA土地に賃貸住宅を建築

a. C駐車場は相続税評価額で売却したものとします。

b. 売却資金のうち1億円を賃貸住宅取得資金に充てます。

c. 売却の最に仲介手数料等で500万円かかるものとします。

d. 賃貸住宅の建築条件等は「ケーススタディ１」と同様としますが、
　取得価額は１億円とし、建物本体と付属設備の割合は異なるものとします。
　詳細は減価償却費の計算欄を参照してください。

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彼女たちは今、
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ご連絡先：03-5765-2772

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土地有効活用による節税対策Q&A−25-1

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ケーススタディ3−１
「事業用資産の買換えで無借金土地活用」

図のような土地が中心の財産内容です。
今のところAとCの土地を青空駐車場にしていますが、
相続税引き下げ対策にはならないようです。

借入金で賃貸住宅経営をすれば収入が増えて
相続税も安くなると聞きましたが、
借金をするのは気が進みません。

どうせ相続税の支払いで土地を手放すのなら、
先に土地を売却してもいいかなと思いますが、
譲渡所得税も気になります。

何か良い方法はないでしょうか？

土地有効活用による節税-25-図1

☆ポイント☆
１．事業用資産の譲渡をして買換え特例を活用する。
２．Cの駐車場用地を売却、その資金でAの駐車場幼稚に賃貸住宅を建築。
３．相続税の納税資金対策を考慮する。
４．延納も納税資金確保の１つの手法として考える。

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第5回相続セミナー「共有財産を利用して不労所得を得る方法」教えます！

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お陰様でご好評頂いております、
ALIVE無料相続セミナー、
第５回目の開催詳細が決定いたしました！

土曜日だとお仕事
行きたいのに行けない、、、、

という方のお声が多かったので、
日曜日も開催することにしました！

7月12日日曜日　14：30～16：00
7月18日土曜日　14：30～16：00

２回、開催します！

少人数制でアットホーム
知識を得るだけでなく、
実例満載！
というのが特徴です。

是非、ご参加くださいませ！

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・残ったお母さんが住んでいる自宅
・亡くなったお父さんが個人名義の土地
　の上に建っている会社

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■このセミナーに参加するべき人■

・将来に不安のある人
・お金に困って新しいビジネスをやっても
　うまくいっていない人
・裁判に訴えてることを弁護士に勧められているけど、
　時間とお金がもったいないと感じている人

■このセミナーに参加して得られること■

・身近なお宝に気づき、活用すること
・お金を手に入れ、自由になること

■セミナー詳細■

第５回相続セミナー「共有財産を利用して不労所得を得る方法」

※7月開催は2日あります！

7月12日日曜日　14：30～16：00
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定員：12名
　　　少人数の勉強会なので、
　　　事前に必ず予約してください

場所：港区麻布十番2-3-10　麻布十番会館2Ｆ
　　　03-6451-5812

費用：無料

申し込み：info@aalive.jp
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土地有効活用による節税対策Q&A−24-6

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ケーススタディ2－６
「ロードサイドで高収入がある場合ー所得税・相続税対策となる賃貸住宅経営」

４．結果的にどうなったか－２

手取り金額の増える効果として
その増えた金額を貯めていけば
相続税の納税資金の準備ができ、
このケースでは増えた分15年分で相続税が全額支払てしまい
延納の必要がなくなります。

もちろんその資金に相続税が課税されないように
賢く贈与を繰り返して
資金分散を行う必要があります。

土地有効活用による節税-24-図5

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間違えると大変！！不動産のブレーンの選び方

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このところ

ご相談も国際的になって来てます。

来年からマイナンバー制になるけど、
僕は海外にも家あるんだけどどうなっちゃうの？

とか、

韓国から電話が入って、

管理会社に不満があってかえたい！

更新契約を忘れたまま5年以上放ってある部屋が

6室もある？

受水槽が水漏れしてテナントに迷惑かかる？

1階店舗の申し込み内容に納得出来ない、
と言ったのに勝ってに使われている。
私は契約書に捺印してない！？

今後、こういうトラブルやご相談は増えるでしょうね〜。

外国人は古いものも気にしないし、
日本人より高買いしてくれます。

でも、
そう言う物って、
修繕が大変な状態だったり、
前のオーナーが愛着なく放置してるので売却すること
になっている場合が多いのです。

不動産を所有するということは、
それなりの知識とサポートしてくれるブレーンを持たないと
大変なことになってしまうのです。

最初によーくそう言う人を選びましょう。

そこでトラブルと、
解決するの大変です。

この時に多くの人は、
安い費用で、または無料で、
自分に都合の良いことを言って来る人を選びがちです。

先日いらした方は、
こういう費用をケチると多くの資産を無くすから。
と、
誠意あるパートナーを探していたとおっしゃって頂いて、
弊社を顧問先に選んで頂きました。

うちにかかわらず、
その方はきちんと費用を支払うというスタンスでした。

大変な経験や知識をタダでお聞きするわけにはいかない。

と。

こういう方は、
今後も資産を維持し、
かつ
より有効な形に変えて増やしていけるのだと思います。

最近は、
本当に毎日いろいろな方がご相談にいらしたり、
電話やメールが来たり。

お困りなのは分かるのですが、
自分に都合の良いとこ取りをする人と、
そうでない人がいて、

それなりの結果になっているのだと感じます。

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土地有効活用による節税対策Q&A−24-5

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ケーススタディ2－５
「ロードサイドで高収入がある場合ー所得税・相続税対策となる賃貸住宅経営」

４．結果的にどうなったか－１

もともと収入が多いため、
なにもしなくても約1億3297.5万円の相続税は
延納しても十分払っていけます。

手取り1953.6蔓延の場合、
延納すれば１年目で784.4万円の返済額ですから、
差し引いても約1169.2万円残ります。

したがって何もしないのも一つの選択肢です。

しかし、賃貸住宅を建築すれば、
手取り495万円増えた上に
相続税は1億114.7万円に3172.8万円も減少しました。

結果的に延納した場合、
毎年の手取りは1169.2万円から何と1851.3万円に
682.1万円も増えることになります。

土地有効活用による節税-24-図4

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土地有効活用による節税対策Q&A−24-4

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ケーススタディ2－４
「ロードサイドで高収入がある場合ー所得税・相続税対策となる賃貸住宅経営」

３．相続税は大幅に減少

Cの土地は現状は農地ですが、
市街化区域の生産緑地以外ですので
相続税評価額は宅地から造成費を控除するだけです。

これを賃貸住宅用地に転用しますと、
土地は貸家建付地として評価されることになります。

土地有効活用による節税-24-図3

結果的に相続税は何もしない時の1億3297.5万円から
1億124.7万円に、
約3173万円も減少することになります。
（平成27年1月1日以降の税制によります。以下同じ。）

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土地有効活用による節税対策Q&A−24-3

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ケーススタディ2－３
「ロードサイドで高収入がある場合ー所得税・相続税対策となる賃貸住宅経営」

２．資金収支比較

ロードサイドの手取り年収だけでも年1953.6万円ありますが、
賃貸住宅を建築すれば手取りが2448.6万円と495万円も
増えることになります。

賃貸住宅そのものの手取り収入が413万円増えることと、
Cの土地にかかっていた固定資産税が
80万円減ることでこの効果が出たわけです。

賃貸住宅分の所得が4.1万円の赤字になっていますが、
これは建物付属設備の減価償却を定率法によっているためです。

定率法によって経費が増加すると
所得税・住民税の引き下げ効果は大きくなりますが、
徐々に減価償却費が小さくなることにご注意ください。

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10年分の感謝を込めて

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弊社の10周年パーティにはたくさんの方にお越しいただきました。

コピー機と
床に置いた電話と
私だけ。

物件もどこにあるのかわからない
業界に知り合いも一人もいない
お客様もこれから。。。。

というところから始まりました。

今の私は
周りの人のおかげです。

ということで、ささやかながら会食を儲けさせていただき
ずぅずぅしいながら歌を歌わせていただき、
感謝の気持ちをお伝えさせていただきました。

楽しんでいただけたかしら？

写真はこの後アップするとして、
社長挨拶をアップさせていただきます。