月別アーカイブ: 2015年7月

不動産も整理整頓が大事！〜part２

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不動産の整理整頓ですが、

登記はちゃんとしてありますか？

昭和30年代の後半から建物登記は義務化
されたので、
それ以前のものは登記していないものが
多いです。

そのあとも登記していないものも多いです。

ムカシって、不動産の建築も
すんごくラフだったらしく？

最初の建物は登記してあっても、
その後の増築部分は登記していない

というのも良くあります。

増築を繰り返して、
登記している建物よりも
実際の建物がず～っと大きかったり、
違法建築(容積オーバー)
の状態だったりします。

大きな家だから、
そういう値段で売れるだろう。

と考えますが、

違法建築だと
ローンが付かなかったり？
つまり、一般の人は買いづらくなる
⇒安くなる

建売業者さんに買ってもらおうとしても
建物を登記してからじゃないと
買ってくれなかったり(コンプライアンスの関係)、

そうすると、
建物に対する課税が最初の建物部分しか
課税されてなかったりすると

増築部分を過去にさかのぼって課税されたり
しちゃいます。
⇒費用がかかる

登記がちゃんとされているか、
確かめてくださいね！

ついでに、
建物の図面があるかどうかも確かめてください。

建てた人が亡くなっちゃうと

そういう資料が全く分からなくなってしまうのです。

売るにしろ、
壊すにしろ、

あるのとないのとでは
お金に全部反映しますから。
　
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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−５－４

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賃貸VS持家　どちらがいいの？－４

２．今の賃料と同額のローンでできること
 
なかでもお客様とお話ししていて
一番反応が大きいのが(6)です。

「いまの家賃ですと、お客様の場合は
　●●万円のローンを組んでいるのと同じですね」

リスクがないから賃貸を選択したのに
実は何千万円ものローンを組んでいるのと同じとは！
しかもマイホーム取得者よりもはるかにリスクが大きいなんて！

と目から鱗状態になる方も多いのです。

自分の場合はどうなんだろう・・・
と気になった方。

ご来社頂いたお客様には、
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不動産も整理整頓が大事！〜part１

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不動産は税金の心配よりも
整理整頓をしましょう！
　
　
うちって、相続税かかるのかしら？
　
　
そんなに財産のないご家庭でも心配されます。
　
　
でも、たいていはかかりません。

日本全国で相続税がかかるのは全体の5％
でしたが、
今回の改正で8％に増えるだけです。
　
　
な～んだ、なら、大丈夫。
　
　
と思っていたらダメです。
　
　
日本人の財産の7割は不動産なのです。

　　
どうしてかというと、平均的な人の定年退職後の
財産は

家1軒と退職金2000万円～3000万円
と年金

なのです。
　
　
老後を安心して暮らすには、心もとないですね。

なので、
更に減っては嫌なので、税金を心配するのです。

でも、この中で一番お金をかけたのは自宅です。
　
　
これをどう生かすかで、
その後の人生が変わってきてしまうのに、
これが、
貸すことも
売ることも

できなくなったら、どうしますか？
　
　
現金や証券は直ぐに使うことができます。
　
　
でも、不動産はいざという時に
整えておかないと、
直ぐには売ったり、貸したり出来ないのです。
　
　
例えば、
ちゃんと土地の境界杭はありますか？
　
　
現地にみあたらない
隣地の人と立ち会いした確認証がない
土地の測量図もない
前面の道路との境を明確にしていない
　
　
等であると、
　
　
これらを再度ちゃんとしてからでないと
売ったりできません。
　
　
ちなみに、これらが全部ちゃんとしていた
相続案件は今までに一つもありませんでした。
　
　
ちゃんとなっていないと、
　
　
再度、測量をして(費用がかかります)
隣地の人と立ち会いをしてもらって(時間がかかります)
ということになります。
　
　
すんなりいけば
時間と費用をかけるだけですみますが、
　
　
過去に隣地の人とトラブルがあった
等という場合には、
この境界を確定できなくなります。
　
　
これまで、
扱った相続案件はこういうのが
非常に多かったです。
　
　
となると、
過去にさかのぼり、
　
　
立ち会いを拒否した経歴をしらべ
元になる書類を探したりします。
　
　
これらが整わないと
　
　
う～～んと安くしか売れない
建て替えても、小さな建物しかたたない
　
　
というようなことになります。
　
　
所有していた人が亡くなった後だと
本当に大変です。
　
　
不動産の整理整頓をしましょう。
これ以外にも、
整理するポイントがいくつもあるので
明日また書きますね。
　
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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−５－３

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賃貸VS持家　どちらがいいの？－３

１．賃貸生活のリスク－２

(4)  ご主人が死亡した時、または癌と診断された時
　　(ガン補償特約付ローンの場合)など、住宅ローンは一瞬にして消えるが、
　　賃貸は残された遺族が永遠に家賃を払い続けなければならない。

(5)  公的年金の支給開始年齢は60才から65才になっていく。
　　特に昭和36年4月2日以降生まれの男性からは
　　たとえ60才で定年になっても65才までは年金が全くもらえない。
　（定年後は家賃が払えなくなる恐れが。しかも高齢者の賃貸入居は家主も嫌がる）　
　
(6)  生涯家賃総額はどれくらいになるか？
　　それを今のローンに逆算すると、
　　既にいくらの住宅ローンを背負っているのと同じことになるのか？
　　（一生涯賃貸を続けると膨大な金額になる！）

(7)  今の家賃程度で購入できる物件はどれくらいか？
　　超低金利の今なら同じ支払いで２～３部屋余分に作れる。

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−５－２

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賃貸VS持家　どちらがいいの？－２

１．賃貸生活のリスク−１

賃貸生活には賃貸生活のリスクが存在し、
マイホームを持つことで賃貸にはない
様々なリスクヘッジ効果も得られるのです。

具体的にはどのようなことでしょうか？
                                       
(1)  家賃は死ぬまで払い続けることになるが、
　　住宅ローンにはいつか終わりがある。

(2)  マイホームはいつかは自分のものになるが、
　　賃貸は絶対にそうならない。

(3)  マイホームの場合、将来は人に貸して家賃収入を得たり、
　　売却して介護付マンションへ住み替えたりなど
　　様々な選択肢が考えられる。
　　賃貸の場合にはこのような選択肢は一切ない。

賃貸生活のリスク、後半は明日ご紹介します！

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−５−１

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賃貸VS持家　どちらがいいの？−１
 
年金・雇用不安などから、若年層の中には
「リスクがないから一生賃貸のままでいい」
と考える人も多いようです。

でも全員が完全に納得しているかといえば、
「家賃、もったいないな…買ったほうが良いのかな？」
と迷っている方も多いように見受けられます。

それでもなかなか賃貸から抜け出そうとしないのは、
そこに大きな不安があるからなのでしょう。

ところで賃貸は本当にリスクがないのでしょうか？
いいえ。

賃貸生活のリスクの詳細は明日以降見ていきましょう。

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−４－5

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今の相続対策、二次相続は考慮してありますか？－5
 
３．あなたの二次相続、大丈夫？

ちなみに、時価十数億円の不動産対策での実例です。

ある資産家の方は既に法定相続分で
公正証書遺言を作成されていたのですが、
最適な配分比率の場合との相続税の差額は
なんと5000万円にもなりました。

シミュレーションの結果をお見せした結果
すぐにその遺言を撤回したのはいうまでもありません。
 
あなたの遺言の内容は、
きちんと二次相続のことまで考慮してありますか？

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不動産所得って”不労”所得じゃないんです

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遠藤さんの片付けの能力に期待するのです。

このところ、
いろいろなところから資料が来ます。

所有不動産に関する資料が段ボール2箱分？

相続税申告とか決算書とか確定申告書とか
やっぱり１箱分？？

～～～ためいき～～～

これは、もう個人で
また、
素人の人が何とかできる範囲を
大幅に超えてます。

資産家さんの家系に生まれると
本当に大変だ。

片手間大家家業なんかじゃとてもできない。

ちゃんとした不動産会社１つ分くらいなんでは？

お話しをしていると、

そういえば、もうひとつありまして。。。。

不動産もポロポロ見つかるのですが、

お会いするたびに、
その方の心の断片が、またひとつ、またひとつ

開いてくる気がします。

いっぱいあると、
いろいろと大変ですねん。

一つ一つ、

でも、認知症になる前にという
リアルにタイトな時間制限の中

一緒に走ろうと思います。
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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−４－4

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今の相続対策、二次相続は考慮してありますか？－4

２．二次相続対策のブレーン

今までに二次相続対策を考えたことがない、
そういった提案を受けたことがなかった、
という方は今相談している方に聞いてみましょう。

必要であれば不動産に強い税理士も
紹介してもらった方がいいでしょう。

しかし、二次相続について聞いたときに
きちんとした返答が得られないようであれば
一度別の業者などに聞いてみるのも一つの方法でしょう。

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相続相談　大事なブレーン、どう決める？−４－3

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今の相続対策、二次相続は考慮してありますか？－3

１．二次相続対策実例－２

このケースでは、
奥様の相続分は法定相続分の50%ではなく
10%に抑えておくのが
いちばん相続税が安くなるということになります。

もちろん、ご主人が亡くなられた後、
不動産も含めたどのような対策を取るかでも
大きく変わってきますが…。

あくまでシミュレーションですが、
一度試算してみることでご自身の相続財産だと
どうするのがベストか、目安を知ることができます。

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