月別アーカイブ: 2015年8月

穏やかな日常の陰に眠る問題

駅に立った時に

とても懐かしい思いがこみ上げてきました。

ずいぶん前になるな〜〜

毎週通ったんだ。
約半年間。

時間の関係で、
すぐに測量をしなくちゃいけなくて
冷たい風の吹く中
測量士さんに熱いコーヒー届けたり
したんだ。
終わるまで私も待っていた。

心に残る案件の一つ。

街ゆく人の風貌は
私の住む都会とは違うけど
日本の地方都市っていう風景

和菓子屋さんの老舗が多いのも
あの頃と変わっていない。

道行く人たちは長くこの町に住んで
いらっしゃるのだろうな〜

私は、住んでいるわけではないけど
半年通って
この町に戦後から残っている問題を
発見し、
解決することができた。

地主さん
役所
借地人
近隣の人々

表面的には穏やかに
何事も無く過ごしている日常に
実は

親やその前からいろいろな問題
が静かに眠っているのだ。

まだ、まだあるんだろうな。

自分の町でもないのに
かつて通ったことや
問題解決したことが誇らしく

この町の人にも親しみを感じながら
歩いていました。

****************

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-3

リフォーム業者、どう選ぶ?-3

2.大家さんの希望-1

例えば、私たちならこのようにお話しします。

まず大切なのは、顧客の希望を把握すること。
オーナー様が何を望んでいるか、
例えばこのような3項目について確認します。

(1)  リフォームすることによって今よりいくら手取りを増やしたいか?
(2) 現在の稼動室数はいくつで、平均家賃はどれくらいか?
(3) リフォームすることによってどれくらい稼動が増えそうか?
  また家賃はいくらに 設定できそうか? 

例えば前出の大家さの場合は、
下記のようなご希望をお持ちでした。

・・・
そうだな、せっかく大金をはたいて
リフォームするんだったら
手取りは毎月10万円は増やしたい。

それと、今稼動しているのは
10世帯のうち6世帯で
家賃は4万5千円だ。

新築当初の10年間は今より1万円高い
5万5千円で常に満室だったが、
最近は入れ替えのたびに家賃が下がって今に至った。

場所は駅近で学生も多く立地としてはいいんだが、
今や建物は古くて外観もみすぼらしいし、
部屋も畳だから若い連中には人気がないかもな。
・・・

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先輩にお褒めいただきました!

■先輩におほめいただきました!ありがとうございます!!■

さて、古くから私ども協会の仲間である
株式会社アライブの赤羽社長の著書をご紹介申し上げます。

同氏は勉強家で、クライアント様が知りたいこと、
疑問にもつことを、独自の観点で見いだし。

クライアント様の立場で物事を考え解決する術
にすぐれております。

また、女性のためのセミナー等を定期的に
開催しております。

今その教科内容である
「後悔しない相続のための7つのポイント」
をHP上でアップしております。

今回この場を頂戴し、
その内容に付ご推薦致したく筆を執りました。

同氏は前述の通り、
本業の不動産業を通し色々な事例にぶつかり、
また、色々なトラブルに接しその経験から読む人、
聞く人に後悔をさせない相続のケーススタディを確立致しました。

机上で学ぶのではなく、実際の経験から見いだした処方を、
それぞれの相談者に的確なアドバイスをすることにより
お役に立つ、案内書を紹介しております。

実際のものですから、参考にもしていただけます。

自分自身が経験するかもしれない相続の仕組み
というものを知ることにより、
間違った資産管理や投資をしないためにも
お勧めするノウハウでございます。

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是非一読なさるかセミナーに参加してみて下さい。

皆様きっと満足できるはずです。宜しくお願い申し上げます。

東京都宅地建物取引業協会港区支部支部長
白又 幸久

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もっと早く出会えていれば・・・

先日は新案件の現地調査を兼ねて
とある町へ。

数年前に地上げした土地を見に行った。

1階建、36戸のマンションになっていた。

駅から数分のこの土地は
相談を受けた時には

借地人がいて、
駐車場があった。

所有者は固定資産税と同額ぐらいの借地料

わずかな駐車場代を生活費にして
古家に住んでいた。

そして、亡くなったのだ。

被相続人から相談を受けて、
土地の杭の問題〜地主と市役所
借地人の問題

などを解決した。

できるかどうかわからないけど
やるだけのことは全部やる

と言う姿勢で臨んだ。

結果、

戦後全く折り合いがつかなかった
境界問題はクリアになり、

借地人にも、
築浅のアパートに住みかえて
もらうことができた。

売却価格は
当初大手査定額の3倍くらいにできた。

そして今、36家族の新しい生活を
産むことができた。

自分のやった仕事がこうやって、
多くの人を幸せにした”カタチ”
を見ることができ、
こみ上げるものがある。

でも、ちょっと思うの。

もう少し前に出会っていたら、

亡くなった被相続人に
生きているうちに良い生活をしてもらえたのに。
古家では無く、
マンションの人部屋に住んでもらえたかも。

駐車場代金ではなく、
マンションの賃料でもっと多くの収入を
得てもらえたかも。

最近、相談の後に皆さんに言われる

「あなたにもっと早く出会いたかった」

と言う言葉が、
しみてくる。

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まだお会いしたことのない人の

相談を受けることにしました。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-2

リフォーム業者、どう選ぶ?-2

1.大家さんの本音-2

具体的な数字や効果の説明なく、
ただリフォームの提案をしてくる数多の業者たち。
大家さんの彼らに対する不信感は爆発寸前。

いまの日本はこんな悩める大家さんであふれかえっているのです。
  
「また業者か! 
お前ら業者はリフォームをしろしろっていって
ワシから金をむしり取ろうとするけど、
そんな大金かけてもし空室が埋まらなかったら
あんたらは責任取ってくれるんか!?」

大家さんからしたらどんな営業が来ても
もううんざりしてこう言いたくなるのも当然ではないでしょうか。

でも、なんらかの対策をとることで
リスクを回避し、余裕のある暮らしを実現することが
可能なこともまた事実です。

それを実現してくれるのは
どんな営業マンでしょうか?

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手遅れになる前に!!地方の資産は東京に移して

東京は5年後に東京オリンピックがあるので
それまで上がる?

その手前のいつで崩れる?

というのがもっぱら、
同業界の人たちで集まると
必ず出る話題です。

あと、人口減少。

日本の人口は2/3になるのです。

東京の1都3県くらいに日本中の人が
住めちゃうそうです。

この二つだけでも、
郊外の土地、
東京以外の不動産は下がるのだろうな〜

ということはだれもが予測することですが。。。。

昨日、大地主さんのところで、今後の資産について
組み換えなどいろいろご相談していたら
新たなことに気が付きました。

生産緑地法です。

市街化区域という、開発することを目的とした
エリアにおいて、

「生産緑地」の申請をする

=開発はしないけれど、ちゃんと農業をやります!
というコミットを立てた


税金は宅地の1/100くらいになるのです。

その代わり、
片足が無くなるとか、片腕が無くなるとか、失明するとか
でない限り、農業を続けなければいけないのです。

後継者がいない

とか

年とって腰が痛い。
いろんな病気を併発している

とかでは、
農業をやめて生産緑地を
宅地に出来ないのです。

宅地でない土地は売っても、安いです。

宅地として売るから、他に利用できるので
それなりの値段で売れるわけです。

この生産緑地の選択を迫られた時の
地主さんの悩みを
昨日はず〜っとお聞きしていました。

しかし、
あと確か、生産緑地を選んでから5年で30年の時効が
来ます。

多分、多くの地主さんが30年前よりず〜っと年をとって
もう農業は出来るような体では無く
後継者もいない

ということで、
生産緑地は宅地として市場に出てくるでしょうね。

と、どうなるか?

これも、土地の価格を安くする

大きな要因になると思います。

中古の家、中古の不動産なんて
恐ろしいほど値が下がる!

というか、値段がつくのでしょうか?

買うなら、東京です。

まだ、誰も気がつかないうちに
地方の資産を東京に移すことを心から
お勧めしたいと思います。

一棟物の居住用のマンションはビルに比べて
管理も楽です。

管理会社さんをマメで親切なところをを選べば、
あまりご自身の手間を煩わさずに運営できます。

弊社では、

ちょうど手頃
人気の三軒茶屋

に一棟収益マンションの媒介をいただきました。
地方から東京に資産を移す
資産(現金)を持っていらっしゃる方が評価を下げたい

というのに、とてもよい物件です!

ご興味ある方、ご連絡くださいませ。

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8月の相続セミナー

■ボロマンションをお金に変える方法がわかる
勉強会

8月29日 土曜日 14:30~16:00 
費用:無料 
定員:12名。少人数制の勉強会です。
必ず事前にご予約くださいませ。
場所:港区麻布十番2-3-10 
麻布十番会館03-3451-5812
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人生100年の時代です。

現役時代~引退・老後 では無くなってきています。

これからは

1st Stage 仕事・子育て・介護等の
     人生のタスクを負った時代

2nd Stage 一通り終わって自分の本当にやりたいこと
      をやり、楽しむ時代
3rd Stage  最後に健康に気をつけながら、
      安心して過ごす時代
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この2nd &3rd Stageを生きるために、
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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-1

リフォーム業者、どう選ぶ?-1
 
1.大家さんの本音-1

少子化による人口減少で、
賃貸アパートの空室率が年々上昇しています。

野村総研のレポートによれば、
現在日本全体で20%程度の空室率が
2040年には40%近くまで上昇するそうです。
まさに大家さん受難の時代ですね。
 
先日ご相談に来られた大家さんも
空室の不安で夜も眠れませんでした。

毎週のように様々な業者から
リノベーションやリフォームの提案があるのですが、
その何百万、何千万円という見積り額が
果たして妥当かどうか、
根拠を聞いてもどこの業者も
「通常これくらいはかかるものですよ!」
の一点張り。

それにより空室率がどれくらい改善されて
手取りはいくら増えます
という話は一切ないそうです。

需要は増えているのに、
これが一般的なリフォーム業者の営業マンのレベルなのです。

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相続セミナー参加者の”リアル”な声〜第7回相続セミナーアンケート回答

一昨日も沢山の方にセミナーにお越しいただきました!
 
いろいろなところからお申し込みいただいて、
漏れがあってはいけないと、
てんてこ舞いでした。

初のゲストセミナー
  保険の活用法
  遺品整理

もありました。

私のコンセプトが
「お客様の幸せ」なので、お二人とも
売らんがためのお話しはしないで、業界のからくり
心が温かくなる情報でした。

私もためになった~

FBから沢山の方にいらしていただき
ビデオやコンテンツを
見ていてくださるのだな~
と、嬉しかったです!

今回は、私が一方的に話すのではなく
皆さんから答えを引き出すやり方を取り入れてみました。
29日はまだ、お席に余裕があります。
ご興味あるかたは、是非お申し込みくださいね!

https://www.facebook.com/events/677536099057388/

 

■第7回-1アンケート回答■
 
■今日のセミナーを何でお知りになりましたか?
 FB    7
 知人からの口コミ  2
 その他       4
 

 
■セミナーに参加しようと思ったきっかけ
・勉強のため
・ボロマンションをお宝に変えるというネーミングに惹かれて
・あかはねさんにお会いして、いろいろとお話しを聞いてみたかった
・売却の仕方ほかもろもろあります(生命保険・遺品整理)
・興味があったから
・まさにボロマンションを持っているので、今日の題材に興味を
 持った
・知人にとても素敵で為になると勧められて。勉強になると思っ
 たから
・あかはねさんのセミナーをお聴きしたかった
・赤羽社長の情報量と魅力!
・興味があったから
 
 

■役立ったと思われる点
・いろいろな企画
・リフォーム業者の選び方
・夢のある素敵なセミナーだった
・リフォームについて大変役に立った
・マレーシアの不動産事情
・マレーシアのマンションの値段。「へぇー!」
・いろいろな考え方を聞くことができた
・専門家の方の知恵を少しでもかじることができた。
・人前で自分の意見を言うのが抵抗あるのだが、訓練になった
・知識と智惠で価値を生み出す発想、素晴らしいです!
・ほぼ全部
・不動産は一人で2つとか3つ持つような考えがあること
・リフォームしないで売る場合とリフォームして売る場合の違いや不可価値
・生前整理・遺品整理

相続相談 大事なブレーン、どう決める?−10-5

相続クイズ第二弾!-5

【クイズ2】回答
 
日付けが変わるだけで相続税が1,120万円アップ

(1)平成26年12月31日までに相続が発生した場合
 → 5800万円
(2)平成27年1月1日以降に相続が発生した場合
 → 6920万円  (1)-(2)=1120万円
 

ご来社頂いたお客様には、
弊社で具体的なシミュレーション致します!
是非お気軽にお声かけください。

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感謝される地上げ屋さん

地上げ屋さん

っていうと

やくざみたいな怖〜い人

って思いますよね〜。

私はたぶん、日本一かわいい地上げ屋さんです。

たぶん、日本で5本の指に入るくらい
不動産屋さんらしくない不動産屋さんです。

でも、この地上げがとっても得意なのです。

コワーイ人は、
顔つきとか
態度とか
怒鳴るとか

色々それなりのノウハウがおありなのでしょうね!??

”人を動かす”

私の、武器は「お手紙です」

借地人さんがいるために、困っている地主さんのために

形がぐちゃぐちゃで、整えたらみんなのために
良い方向になるときのために

でも、

KOTOが起こるまでは、
みなさん、ず〜っと昔から今の形態で住んでいらしたのです。

古い時代から。

古い時代からそのままの、静かに争いもなく、、

でも、本当はお互いに思うところがあったりするものなのです。

毎回、依頼を受けると現地に行き


周辺を歩き
周辺の業者さんへのヒアリングをして
その場所に立ち

どういう思いで生きてらっしゃったのだろう?
どういう生活をされてらっしゃるのだろう?
その方、
そのお子さん、お孫さん
親御さん、ご兄弟

それぞれの関わる人全部の思いを想像します。

そして、
会社の机で、小説家みたいに引きこもって
一通のお手紙を書くのです。

もらった人が読んで
泣き崩れるような

お手紙を送った方から私の携帯に電話が入り、

息子さん
お父さん
お姉さん

など、家族の人がお互いに面と向かっては言えない
でも、どうにかしなくちゃいけない

ということが

全部私にかかってきます。

私の携帯はかくして、しょっちゅう
鳴るようになるのです。

人は自分を信じてくれる人を信じる
自分を思ってくれる人に心を開く

誰よりもあなたのことを思っている

伝えるのは、その1点です。

文章を書くというのはとても疲れるので
大抵、3日くらい引きこもります。

プライベートでもこれくらい
満身の思いを伝えたくなるような出来事が
起きると素敵ですね!

*****************

ということで、

何かお役に立てそうなことあれば
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8月の相続セミナー

■相続不動産の有効活用~高く売るコツ「区分マンション編」■

費用:無料

8月27日木曜日 19:00~20:30 
        セミナー後希望者のみ懇親会(実費)

8月29日土曜日 14:30~16:00

場所:麻布十番会館 2Fセミナールーム

   03-6451-5812

定員:12名(少人数制なので必ず御予約ください)

申し込み:03-5765-2772

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