3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-2

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-2
　　
　
「住宅用地」にすることによって、
土地にかかる固定資産税は、
下記の通りになります。
　
　

小規模住宅用地
（200平米以下の部分）⇒　固定資産税評価額×1/6
　

一般住宅用地
（200平米超の部分）　⇒　固定資産税評価額×1/3
※減税は建物の床面積の10倍が限度
　

非住宅用地　⇒　固定資産税評価額

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-3

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-3

　　
「住宅用地」にすることによって、
固定資産税のほかにも、
都市計画税も200平米以下の部分が1/3に、
200平米を越える部分については2/3になります。

また、相続税についても、
200平米までについては。
通常の評価額から50％または80％が減税できる、
「小規模宅地等の特例」をはじめ、
いくつかの優遇策を受けることが可能となります。

このように、多様な節税策を活用しながら
賃料収入を期待できるため、
良好な経営が可能ならば、
検討してみる価値は十分にあるのです。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-1

　　　
（1）「住宅用地」としての利用が
　　　固定資産税を安くする基本-1
　　
　

＜Ｑ＞

Ａさんは都内の市街化区域内に、
「宅地化すべき農地」を所有している、
いわゆる典型的な都市型農家です。

これまで、農地の一部を駐車場として
利用してきましたが、
高額な固定資産税、都市計画税等の
保有コストが足かせとなり、
収益は目減りする一方です。

また、宅地並みに課税されることとなり
相続税についても、頭を痛めています。

このような場合に有効な手段はないものでしょうか。　

　
　
＜Ａ＞

このようなケースでは、
やはり賃貸借住宅経営に代表されるような、
「住宅用地」としての活用を
まず検討すべきです。

固定資産税に限らず、
都市計画税、相続税などについても、
多様な軽減措置が受けられる、
「住宅用地」としての利用は、
土地活用の王道といっても
過言ではないでしょう。
　

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2.固定資産税を安くするための6つのアプローチ-8

　　　
「償却資産」
　　

固定資産税の課税対象には、
土地、家屋、償却資産の3つがあります。

このうち家屋と償却資産の区別について
役所と十分に打ち合わせをすると、
税金で得をする場合があります。

　
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2.固定資産税を安くするための6つのアプローチ-6

　　　
「適正な評価」
　　
　

固定資産税では、
原則として一筆の土地に対して
一つの評価がなされます。

したがって、登記上一筆の土地に、
用途が異なるいくつかの土地がある場合は、
適正な評価を受けることができません。

用途別に分筆線を入れていないため、
公共利用に供されている私道に対しても、
不必要な課税を受けているケースや、
実際よりも高い路線価格に基づく
固定資産税を支払っているケースもあるので、
ご注意ください。
　
　
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2.固定資産税を安くするための6つのアプローチ-5

　　　
「現況主義」
　　
　

固定資産税の課税額決定にあたっては、
あくまでも現況が優先されます。

たとえば、登記簿に記載されている面積と
実際に測量した面積が異なる場合は、
実測値を最終的に優先します。

さらに、用途についても、
「現況はどのように利用されてされているのか」
ということが優先されます。

なので、
当局の見方と実際の利用状況に食い違いが
生じているケースも多々あるので、
こまめにチェックされることをおすすめします。

　
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2.固定資産税を安くするための
　6つのアプローチ-3

　　　
「住宅用地」-2
　
ここで言うところの住宅用地とは、
自宅として利用している土地だけに限りません。

アパート・マンション等の貸家や、
定期借地権を設定し、
住宅利用に供されている土地もこの範疇に含まれます。

また、これまで他の用途に利用されてきた土地が、
新たに住宅用地として利用されるように
なった場合にも注意を払う必要があります。

課税当局は、
建物の一軒一軒に足を運びその用途を
確認しきれるわけではないので、
その土地が住宅用地として利用されているにもかかわらず、
これまで適用されてきた非住宅地としての
課税を受けているケースも意外に多いのです。

今一度、自身の所有されている土地が
どのような用途に利用されているのかについて、
見つめなおされてみてはいかがでしょうか。
　
　　
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