月別アーカイブ: 2016年1月

売れない物件の売り方−1

傾いたよう壁は3年前にもあった。

その家は、建物も傾いていた。

もう、使わないので売却して
親御さんの借金を返すことにしたのだ。

で、
荷物があった時には全く気がつかなかった
けど、

荷物の無くなった2階のお部屋の
フローリングが山形に飛び出している。

曲げたみたいに。

それが、1か所ではなく、

2階の3部屋ともそうだった。

なぜ???

1階ならまだわかるんだけど。。。

で、1階の今も良く見てみると

南側にかなり傾いているのがわかった。

住んでいる時には気がつかなかったらしい、
ご本人も。

そこは、小さな開発で
5軒くらいの建て売りだったんだけど、
他の4軒もきっと傾いているに違いない。

しかし、

この時も売れない。。。。

と思った。

依頼者の物件を誰よりも高く売ってあげる
のが私のモットーなんだけど、
高く   どころか  安くても売れない。

でも、結局ちゃんと買ってもらって

傾きも直したんだけどね。

詳細は、ヒ・ミ・ツ・・・

他の4軒の人も売るときに傾いていたら
私とおんなじくらい親切な不動産会社に
やってもらわないと大変だね。

不動産は成功報酬だから、

成功しないもの
成功しても手間と時間がかかれば
そんなのに関わっているより
楽に簡単にお金になるものを
選ぶというのが
普通の営業です。

なので、

お客様が入れ食い状態である
大手の営業マンは、まず、相手に
してくれない。

数字に追われているしね。

なので、

そういうこと度外視してやってくれる人
を選ぶことが大事です。

ということで、
来月はこんなセミナーやります。

知っているかどうかで大きく違いますよ~!

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2月の相続セミナー

■塩漬け財産を救う相談者の選び方
~セミナー後誰でも直ぐに実践できる家族の絆を強める相続術

費用:無料

2月20日 土曜日 14:30~16:00   
2月26日 金曜日 19:00~20:30

場所:麻布十番会館

   03-6451-5812

定員:12名(少人数制なので必ず御予約ください)

申し込み:03-5765-2772

     info@aalive.jp

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http://plaza.rakuten.co.jp/alivealive/diary/201601120000/

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売るに売れない、貸すに貸せない親の不動産

相続は事前対策が必要だとは言うけれど、、、。

知識もない
やり方もわからない
親が信用してくれない
話題に出来る空気もない

→自分でやるものではありません。

やってくれる人を見つけるのです。
その見つけ方・選び方をレクチャーします。

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固定資産税の軽減対策-45

5.「現況主義」による見直し-6

 
・落葉樹や幹の細い木の生えている山林は要注意

前回の記事と同じような事情から、
山林が雑種地になってしまったケースが、過去にあります。

これをもとの山林に戻すことで、
年間150万円もの固定資産税が軽減されました。

では、なぜこの土地が雑種地として扱われるように
なってしまったのでしょうか。

役所に問い合わせて、
参考までにその航空写真を見せてもらうと、
その該当する土地がある場所には、
樹木らしいものが写っていませんでした。

これは、たまたまこの山林に生育している木が、
高さ2〜3mにしかならない広葉樹で、
航空写真が撮影される1月1日頃には、
全て落葉していたのです。

また、幹の径が細い種類の木であったため、
俯瞰位置から撮影する航空写真には、
写りにくかったのです。

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不動産を相続する女性の悩みを解決するレポートを作りました。
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固定資産税の軽減対策-44

5.「現況主義」による見直し-5

 
・1月1日時点で山林であったことを証明

前回の記事のような事態を避けるためには、
どうしたらよいでしょうか。

事前策としては、
まずは日頃から山林の手入れを怠らないことが重要です。

雑草が伸びほうだいという状態なら、
当局から雑種地であると判断される危険性があります。

さらに、あらかじめ1月1日時点の状況を撮影しておくと、
後で審査を申し出る際に役立ちます。

また、事後策としては、
当局の担当者に現場まで足を運んでもらい、
状況を確認してもらえばよいでしょう。

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相続と「ことば」

昨日は習っていたコピーライティングの
卒業式でした。

いま毎日、採用の面接をしています。

HPやYOUTUBU等、
私に関する物をみて、
私のこと好きで、
一緒にやりたい!

と言ってくれる人だけ、
応募してもらっています。

http://woman.type.jp/job-keyword/?keyword=ALIVE&andor=1&targetsearch=1

で、
HPをご覧になっていかがでしたか?

と、質問すると

文章を書くのが上手な方だと思いました。

と答える人がいた。

違うんだな~

うまく書けるということじゃなくて

それなりにすっごく努力しているのです。

文章を書くということは
相手の心理を考える

つまり、お客様のことを徹底的に
分析して、考えないと
相手に響かないのです。

そして、書いてみると
「ことば」の大切さを感じます。

そして、この「ことば」を大切にすることが
お客様との円滑なコミュニケーション
というか
こんがらがった家族の心をほどくのに
とても役立つのです。

私は、まだまだ。。。。

でも、勉強したことを何度もノート見て
何度も音声聞いて

実行しなくちゃ!

ということで、
今日はお休みですが、
会社に出て、貯まっている仕事をしています。

だめだ、
ちゃんと実行しないと。

一緒に努力して伸びていってくれる方
大募集です!

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売るに売れない、貸すに貸せない親の不動産

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固定資産税の軽減対策-43

5.「現況主義」による見直し-4

 
(2)いきなり固定資産税が
    何倍にもなった山林がある場合
 
 
例:

所有している山林についての固定資産税が、
今年から急に高くなりました。

税率の改定が行われたわけではなく、
どう考えても納得できません。

これまで、長年にわたり支払い続けてきた
税額と比較してみると、かなりの高額です。

いったいこれはどういうことなのでしょうか。

——————–

山林の手入れを怠ると、
雑種地としての評価を受ける場合があります。

このケースについて検討する前に、
固定資産税の課税には、現況主義が働いていることを
再度確認しておきましょう。

これは、固定資産税が賦課課税であるということに、
起因しています。

つまり、各土地ごとの
地積、用途、権利形態、形状、各地認定等を、
当局が自ら調査、確定していくのです。

これは、相続税の路線価評価でさえ実施していない、
やっかいな作業です。
もちろん、個人の土地に無断ではいって
調査するわけにはいきません。
そこで、こうした状況把握については、
外部資料に頼らざるをえないのが実情です。

こうした理由から、
調査に多少の誤りが生じることも、
避けられないわけなのです。

東京都の場合、
土地の利用状況の調査は、
1月1日時点で撮影された航空写真を手がかりに、
判断されることになります。
したがって、この写真に写された土地の利用状況が、
明らかに前年の写真と食い違う場合は、
税率の適用が予告なく変更されることもありえます。

このケースの場合、
まずはこの山林が、雑種地として評価されていないか、
確認してみる必要があります。

航空写真で木が生えていることが
認められなかった場合、
たとえ山林として利用しても、
雑種地として評価されてしまいます。
コンサルタントの現場では、
こうしたケースがまれに見られ、
その差額は思いがけないほど大きいものなのです。

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固定資産税の軽減対策-42

5.「現況主義」による見直し-3

 
・正確な測量は資産把握の第一歩

前回の記事のようなケースは、
同じ地番の土地をいくつかに分筆した場合に多く見られるようです。
つまり、地番の表示が、
○番地—1、—2、—3…という土地です。

登記簿より実測のほうが多い場合を「縄のび」、
逆に少ない場合は「縄ちぢみ」と言いますが、
いずれにしても最終的には現況主義なので、
土地家屋調査士をはじめとする専門家に相談し、
正確な面積を把握しておくことが重要です。

また、固定資産税ばかりではなく、
相続税についてもこの「現況主義」は生きているので、
余分な税金による不必要な出費を招かないためにも、
早めに手を打っておくのがよいでしょう。

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固定資産税の軽減対策-41

5.「現況主義」による見直し-2

 
(1)土地面積が登記簿より実測が少ない場合-2

 
・過去5年間に遡って還付が受けられる?

実測による土地面積が90坪、
登記上の面積が100坪となっていて、
地主さんがこのことに気付いたのが
7月1日だった場合について考えてみましょう。

このケースでは当然、
固定資産税は1割安くなって然るべきです。
地積更生をするか、
または正しい測量図を役所に提出することにより、
次年度からは減税されることでしょう。

一方、これまで余分に支払ってきた
固定資産税はどうなるのでしょうか。

例えば、この土地に厚い塀が
20年以上も前から造られていて、
これまでずっと余分な固定資産税を
払い続けてきた場合などです。

これは、まさにケースバイケースですが、
役所の課税担当者が現地に足を運び、
実際の測量数値に間違いがないこと、
およびそこにある塀が誰が見ても古いもので、
造られてからかなりの歳月が
経過したことが証明された場合は、
理屈上は5年間に遡って
固定資産税が還付されることになるでしょう。

しかし、現実問題として、
過去の実測値が登記簿に記載されている
面積より少ないことを証明することは、
かなり困難なことです。

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固定資産税の軽減対策-40

5.「現況主義」による見直し-1

 
(1)土地面積が登記簿より実測が少ない場合

 
例:

住居の増築を機に、
改めて敷地の面積を測ってもらったら、
登記簿に記載されている
面積より少ないことが判明しました。
こうした場合はどうすればいいのでしょうか。
また、長年にわたって登記簿に記載されている
面積をもとに税金を払ってきたので、
これまで余分に納めてきた税金も
できれば払い戻して欲しいのですが。

—————-

固定資産税の算定は、
実際の面積に基づく「現況主義」です。

まずは、
固定資産税がどのような書類に
記載されている面積に基づいて
課税されているのかについて考えてみましょう。

間接的に見れば、
役所は課税台帳に記された面積に基づいて
固定資産税を決定します。
しかし、この課税台帳上の面積というのは、
じつは土地登記簿から調べている数字なのです。

したがって、
登記簿に記載されている面積を
訂正してもらうことで、
正しい課税を受けられるようになります。

しかし、登記簿に記載されている
面積を変更すること(地積更正)には
煩雑な手続きがともない、
容易ではないことが多いのです。
 
しあたがって、この種の苦情が持ち込まれた場合、
役所からは
「地積更正を行ってください。
 それが難しい場合は、正確な測量図を持参してください」
と指示されるのが、一般的なようです。

つまり、固定資産税では、
原則として登記簿面積で、
例外として現況面積ですが、
登記簿上の面積がどうであれ、
最終的には正しい実測値が優先される、
「現況主義」が適用されます。

したがって、地主さん・家主さんは、
正しい測量を行うことによって、
登記簿上の面積に関係なく、
課税額の修正を要求することができます。
 
 
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息子と私の共通点、みっけ!

受験シーズンですね~。

このところ、かなりややこしい
相続案件をやっており
あ~でもない、こうも出来ない・・・

と、首をひねりつつ
いろんな人に相談しています。

・・・・・どうにかしてあげられないのか??

と、ふと子供の受験を思い出しました。

うちの子供たちは

正当率96%の計算問題を
5問中3問間違えました。

自分の書いた文字が汚くて
読み間違えたりして。

でも、
正当率0.2%の最後の問題

「これって、算数!?」

というような問題

いわゆる”捨て問”と呼ばれるものです。

トランプを使ったり
迷路を使ったり
くじが出てきたり。。。

は、必ず○でした。

あのね~おんなじ5点なんだから
正当率0.2%の問題なんかやんないで
単純な計算問題ちゃんとやるの~!!

と、私が怒ると

だって、面白そうなんだもん。。。

彼らには、テストで良い点を取る

ということよりも

面白いことをやる

ということが大事。

というか、
自然にそうしちゃうらしく・・・・

受験ママとしては、
この子たちにどうやったら、こういう
感覚というか、
価値をわからせるのだろうか~?

とため息をついていました。

これって、私似だったのかもしれないです。

相続は、不動産の応用問題です。

賃貸・売買・投資・戸建・マンションの知識

登場する人たちの心の問題~人として、人生哲学として

そして、お金

あらゆることの。

もっと、簡単に単純なことをくり返す
ビジネスモデルの方が、
儲かるのに。
という人もいると思います。

でも、

そう~

だって、面白そうだったんだもん!

子供たちの気持ちが今、
本当によくわかるようになりました。

***********
難問に挑む私を支えてくれる人を
大募集中です!

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固定資産税の軽減対策-39

4.「農地」軽減特例の上手な利用-4

・農地に賃貸マンションを建てると節税になる

特定街区域農地を転用して
賃貸マンションを建てると、
その敷地や固定資産税が
一定の条件の下に安くなります。
ハウスメーカー・建設会社などに相談をして、
税金の軽減を図ったらいかがでしょうか。

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