月別アーカイブ: 2016年2月

法人不動産の問題解決−4

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(2)

中小企業の株主価値は、
オーナー一族である複数の株主の
想い、価値観、思惑、感情、勘定が、複雑に絡んでいます。

大事なことは、株主の権利を尊重することです。

ここをしっかりと受け入れ、
聞き取り、理解し、分析し、調整し、応え、
そして、必ず、答えを出して、決着をつけます。

複雑ですが、繊細かつ大胆に切り込みます。

株主間の利害、財務、内部や当事者間での話し合いでは無理です。

親族間の問題は、
専門家が中に入って話し合って決着をつけます。

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法人不動産の問題解決−3

2.法人不動産の問題解決のアプローチ-1
人、物、金の三要素といえば・・・(1)

経営の三要素で言われる「人、物、金」を
強引ですが、今回のテーマである、
法人不動産の問題解決のアプローチに当てはめてみます。

ホンゴウ語録-図1

資産(物)を、負債と税金(お金)は、計算可能です。
目に見えるのです。
見ようと思えば、しっかりと計算ができます。

ここでの計算は、厳しい査定による時価です。
お金の視点から見ています。

自己資本の部の価値、いわば株主価値を、
税務上の視点から測ると、
相続税の株式評価額になってしまいます。

しかし、税務の計算で見ると、お金の問題になってしまいます。

問題の本質は、お金ではなく
「人=株主」です。

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法人不動産の問題解決−2

1.法人不動産の問題と解決-2
法人不動産であるがゆえに

50年以上、100年近く、法人で不動産を持ち続けることがあります。
なぜか?

個人で、不動産を二代、三代と保有することは、
不可能に近いです。

相続があり、民放で財産分けをします。
税法で、相続税を直接的に課税されます。
不動産の維持費用は、有効活用していなければ経費化できません。

法人所有であれば、相続が起きても、
不動産の価値を、直接的でなく、株式で、
間接的評価となります。

民法で分けられたとしても、株式が分散されるだけです。

相続における、民法、税法の被害は、
最小限に食い止められます。
しかも、維持管理コストは、常に経費化されます。

結果として、法人で不動産を所有し続けることが
可能になっているのです。

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法人不動産の問題解決−1

1.法人不動産の問題と解決-1
プロローグ

古い企業の中には、事業そのものが
時代に合っていないケースがあります。

過去の成功体験だけで生き残っている企業です。
商店街のシャッター通りにあります。

すでに、転廃業して、
不動産賃貸業になっていることもあります。
過去の資産で生き残っています。

製造業にも多くあります。
古い設備のままで、新しい投資はしていません。

立地は、恵まれています。
家賃の負担は、ありません。
もし家賃を負担すれば、商売は赤字になります。

オーナー一族の生活だけは、なんとかやっていけます。
不動産の含み益を考えると、その価値を十分活用されていません。

これから取り上げる法人不動産の問題、
含み益の活用と実現を株主の立場で考えてみます。

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固定資産税の軽減対策-63

8.「償却資産」の上手な活用-3

・「償却資産」申告は「定率法」で

所得税では償却資産の減価償却法は
「定額法」と「定率法」の二通りの方法が
納税者の選択に任されています。

利益の出る事業者の場合は、
償却額が多くなる「定率法」が選ばれることが多いです。

一度、「定率法」で申告しているかどうか、
チェックしてみるとよいでしょう。

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固定資産税の軽減対策-62

8.「償却資産」の上手な活用-2

・テナントが貸店舗に自分で内装をした場合

スケルトン(内装なしの状態)渡しの貸店舗に、
テナント(入居者)が自分で施工した内装設備のうち、
主体構造部と一体となってしまう部分については、
「固定資産税における家屋と償却資産の分離申出書」
に所定事項を記入の上、当局へ提出すると、
その分の税金はビルオーナーにではなく、
テナントのほうへ賦課されます。

もしオーナーからこの届出がない場合は、
オーナーの知らないところで
ビル側の税金として賦課されてしまうので、
特に注意が必要です。

また、テナントとの入居契約書にも、
次のような条文をしっかり明記しておくと、
後々のトラブルを招かないでしょう。

————————————

第○条

本件建物の所有に係わる諸税は、
原則として甲(ビルオーナー)の負担であるが、
乙(テナント)が付加・新設した内装造作施設によって
甲に賦課される固定資産税・都市計画税・不動産取得税の
増加分については、乙の負担とする。
 
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固定資産税の軽減対策-61

8.「償却資産」の上手な活用-1

例:
Aさんは今度自社用ビルを建てましたが、
借入金も多いので、
何か税金が安くなる方法はないものかと
悩んでいます。

 
—————————-

・ビルは家屋と償却資産とに分ける
 「交渉」で節税となる

固定資産税は
「土地」「家屋」「償却資産」
の3つに課税されます。
 
このうち、
「土地」は一般的に分かりやすいのですが、
「家屋」と「償却資産」の分け方は困難です。

一応の定義は下記の通りです。

家屋の評価にあたり、
家屋に含めて評価するとされる建築設備は、
(1)家屋の所有者が所有するもので
(2)家屋に取り付けられ、
   家屋と構造上一体となっているもの
となります。

つまり、逆に言うとこれ以外のものが、
償却資産として分離できるのです。 
 
建物の評価が「家屋」となると、
その評価は原則的に経年しても下がらないのに対し、
「償却資産」に入ると毎年減価償却をしていくので、
その評価はみるみる下がっていき、
その分税金も安くなります。
 
つまり、なるべくなら「償却資産」に
入るほうが得なのです。

事業用ビルを新築した際は、
当局と充分「交渉」したほうがよいでしょう。
 
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固定資産税の軽減対策-60

7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-5

・元旦に布団を干すべからず?

東京都の場合は、
土地の現況調査は1月1日時点に
撮影される航空写真によって行われます。

そしてこの航空写真は、
犬小屋まで写るほど精度の高いものであるそうです。
これでは、うっかり年内に更地化してしまった土地が、
すぐに見つかってしまうのも無理がありません。
 
関係者の話によると、
屋根やベランダに干した布団が、
思わぬ誤解を招くケースも多いそうです。

航空写真では、中心の一点を除き、
周りはすべて角度を持って写るのですが、
この時、写された布団がいかにも屋根のように
見えてしまうことがあるのです。

このため、写真判読で「増築」と判断されたものが、
現地調査の結果、布団が干してあっただけということが
ずいぶんあるそうです。

無用な誤解を招かないために、
「元旦には布団は干してはいけない」
ということが、言えるかもしれません。

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固定資産税の軽減対策-59

7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-4

・売買にともなう一時的な更地所有にも注意

さらにこれとは逆のケースで、
年末年始にかけて中古住宅が建っている土地を
購入する際にも注意を払う必要があります。

中古住宅付のままの引渡しが条件で、
買主サイドで更地化工事を行う場合には問題ありませんが、
更地引渡しの場合はどのタイミングで取り壊しを行うかを
確認しておくべきでしょう。

引渡しの前年に取り壊しが行われ
更地となっていた場合は、
多額の固定資産税がかかると
いった事態にもなりかねません。
 
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固定資産税の軽減対策-58

7.賦課期日「1月1日」の逆手応用-3

・建て替え予定がある旨を、早めに申し出ておくこと

同年内の更地化と新築工事着工が
どうしても難しい場合、
どのように対処すればよいのでしょうか。
 
諸般の事情により、
どうしても旧年中に更地化し、
調査が行われる1月上旬時点で
いまだ着工されていない更地を
所有する可能性のある方は、
1月1日時点では更地である土地であっても、
年内には住宅工事を着工する旨を、
早めに役所の担当部署(資産税課)に
対して通知しておくと同時に、
建築準備行為(基礎工事)に着手することによって、
非住宅地として見なされるという
事態を避けることができます。

これについては、
特に所定の申請書を用意している
地方公共団体は少なく、
また事実確認のための建築確認申請書等の
提出を求められるケースもありますので、
具体的な手続きについては、
経験豊富なプロに相談されるのがよいでしょう。

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