月別アーカイブ: 2016年4月

古貸家・古アパート整理マニュアル−46

12. 立ち退き・家賃相関関係-2

周辺家賃6万円のところで
その半分の3万円で住めるのだから、
相当居心地が良いはずである。

そこを「立ち退け」と言われても、
立退料を弾んでもらわなければ、
出たくないのが人情であろう。

反対に周辺家賃6万円のところで
現行7万円という相場より高い家賃ならば
立ち退けなどと言われなくても、
その事実に気づかされるだけで自ら出て行ってしまう。

最近はアパート家賃が値下がっているので
こうした事態もたまに起きることがある。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−45

12. 立ち退き・家賃相関関係-1

貸家の借家人を立ち退かせる交渉を手がけてきて、
立ち退き交渉とその家賃との間には
一定の相関関係があることに気づいた。

つまり、その貸家の現行家賃が、
周辺相場に比べて非常に安い場合、
立ち退き交渉は難航し、
また周辺相場に近いまたはそれ以上であれば
立ち退き交渉はまとまりやすい。

例えば、周辺家賃は6まんえん位の地域で
現行家賃が3万円であれば、立ち退き交渉成功率は
3÷6×100=50%というわけである。

同じく周辺家賃が6万円で現行家賃が7万円ならば
成功率は100%以上である。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−44

11. 修理・修繕の必要性-4

結局、大家さんが、その建物を壊し更地化したことで、
借家人が負担した修理・修繕費が無駄になったわけである。

もし大家さんがその貸家の
修理・修繕・保守・管理を怠らなければ
定期的に周辺相場に見合う
一定の家賃値上げが可能となったかもしれない。

つまり、このケースは
家賃が安い→追加投資しない建物が老朽化
→だから家賃が安い→余計追加投資しない
という典型的な悪循環に陥ったわけである。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−43

11. 修理・修繕の必要性-3

このような事情での「不良資産」の売却話だったが、
借家人にとっては改めて同じような広さと立地を求めると
十数万円の家賃を支払うことになり、
大変きつい生活となったようだ。

一方、大家さんは立ち退きに際し、
先に借家人が支払った修理・修繕費用もまとめて
一括して支払うはめになった。

もし、その費用を払わなければ、
有益費償還請求権あるいは
造作買取請求権が借家人に生じ、
法律的な問題に発展していくことになるであろう。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−42

11. 修理・修繕の必要性-2

その貸家は40数年前に借家人に貸したもので、
家賃は月額3万円。
土地価格は坪250万円位で約1億円の資産だが、
家賃収入は年間36万円で
固定資産税程度にしかならなかったので
財産整理としては当然なことと考えられた。

ところが、事情を聞いてみると、
40年以上も経つ古い家だから、
時々雨漏りがするし、床も抜けたりしていた。

そこで借家人は大家さんに、
家の修理・修繕を頼んでいたが、
そのような出費は貸家経営として大赤字になってしまうとして
大家さんは借家人の求めに応じなかった。

そこで借家人はやむなく自分で費用を負担して
修理・修繕を行っていたという。

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5月のセミナーは「相続を万能解決する資産会社の作り方」

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5月のセミナーのテーマは
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万能にお使いいただける資産管理会社の作り方
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私のお客様には
みなさま必ず作っていただいております。

その事例もご紹介いたします。

■この方法を勉強すれば得られること

 ・資産を増やせる融資の方法
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5月の相続セミナー

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■相続を万能解決する資産会社の作り方

5月20日 金曜日 19:00〜20:30
5月28日 土曜日 14:30〜16:00

会場:赤羽橋レンタルスタジオ
港区東麻布1-14-13 メゾンドオーシマ202
費用:無料 
定員:12名。少人数制の勉強会です。
必ず事前にご予約くださいませ。

詳細・お申し込みはこちらから
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古貸家・古アパート整理マニュアル−41

11. 修理・修繕の必要性-1

4年ほど前、ある大家さんから
下記のような案件がもたらされた。

その大家さんは単純に、財産整理のために
所有する古い貸家(敷地40坪)を売って現金化しようと言う。

そのために、借家人のいる古い汚い貸家が建っている土地は
なかなか売れないので、
借家人に立ち退いてもらい、
その土地を更地にすることが条件となるものであった。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−39

10. 相続発生時の対応策-1

4と5は、相続が発生した際のメニューである。

4は、相続税納付のために、
その古貸家の土地の底地を物納するというもの。

古貸家といえども、
土地の所有権は100%家主(つまり地主)のものだから、
その底地を物納するということは、
家主がその土地の借地人となり、
国が地主となる土地賃貸借契約を結ぶことになる。

この場合、土地の価値(相続税評価額)の40%(底地分)が
国のものとなり、
家主は地代を支払う側になってしまうが、
その土地の60%が借地権として残ることになる。

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4/15「講談」相続セミナー 参加者の声

相続業界初!???

の「講談 相続よろず相談ものがたり」
は大好評を得ました。

一般の方はもちろん、
士業の方たちにもお声掛けさせていただきました。

この講談は出前しますので、
貴社のセミナーの前座にご利用いただければ
と思います。

眠気が覚めて
いらした方の歓心を一瞬で惹けて、

”つかみ”にはもってこいでは無いでしょうか?

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第三回4/15セミナーアンケート
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■セミナーをどこでお知りになりましたか?

紹介  4
FB  2
友人の紹介  1
前回のセミナーで  1

■このセミナーに参加しようと思ったきっかけは?

赤羽さんに紹介していただいて

赤羽さんが同級生

相続に興味があったので

講談形式のセミナーに興味を持ちました

いつも御案内いただいていましたが、
やっと参加できました。良いセミナーで良かったです!

知識を増やすため

■役だったと思う点をお書きください。

・「クライアントが幸せになる」という話が、
 説明がとても明快!
 互いに納得のいくコンサルになっている。

・セミナー方法「話し方や動作等、興味を持つ方法

・皆が幸せになれる相続について知識を得た

・「定期借地契約」の話が勉強になりました。
 それから、声の出し方も勉強になりました。

・話の内容が相続ですが、分割の仕方が合理的で
 皆さんに納得してもらいやすいと思いました。

・親族で揉めたときの対処法

古貸家・古アパート整理マニュアル−38

9. 不良資産の優良化のために-10

反対に、売値があまり高く期待できないのなら、
相続発生前に借家人へ売却してしまうケースも考えられる。

この場合、譲渡所得税支払い後の手取り金が
相当少なくなってしまうが、
相続税はその少ない手取り金にしか課税されないので、
相続税自体が安くなるため、
この方が家主のとって有利な場合もある。

しかし、この方法は借家人の買取能力、
すなわち、その土地・建物を買い受ける資金力という
基本的な問題をクリアしていなければならない。

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