1２. 立ち退き・家賃相関関係－２

周辺家賃６万円のところで
その半分の３万円で住めるのだから、
相当居心地が良いはずである。

そこを「立ち退け」と言われても、
立退料を弾んでもらわなければ、
出たくないのが人情であろう。

反対に周辺家賃６万円のところで
現行７万円という相場より高い家賃ならば
立ち退けなどと言われなくても、
その事実に気づかされるだけで自ら出て行ってしまう。

最近はアパート家賃が値下がっているので
こうした事態もたまに起きることがある。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－１

貸家の借家人を立ち退かせる交渉を手がけてきて、
立ち退き交渉とその家賃との間には
一定の相関関係があることに気づいた。

つまり、その貸家の現行家賃が、
周辺相場に比べて非常に安い場合、
立ち退き交渉は難航し、
また周辺相場に近いまたはそれ以上であれば
立ち退き交渉はまとまりやすい。

例えば、周辺家賃は６まんえん位の地域で
現行家賃が３万円であれば、立ち退き交渉成功率は
３÷６×１００＝５０％というわけである。

同じく周辺家賃が６万円で現行家賃が７万円ならば
成功率は１００％以上である。

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11. 修理・修繕の必要性－４

結局、大家さんが、その建物を壊し更地化したことで、
借家人が負担した修理・修繕費が無駄になったわけである。

もし大家さんがその貸家の
修理・修繕・保守・管理を怠らなければ
定期的に周辺相場に見合う
一定の家賃値上げが可能となったかもしれない。

つまり、このケースは
家賃が安い→追加投資しない建物が老朽化
→だから家賃が安い→余計追加投資しない
という典型的な悪循環に陥ったわけである。

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11. 修理・修繕の必要性－３

このような事情での「不良資産」の売却話だったが、
借家人にとっては改めて同じような広さと立地を求めると
十数万円の家賃を支払うことになり、
大変きつい生活となったようだ。

一方、大家さんは立ち退きに際し、
先に借家人が支払った修理・修繕費用もまとめて
一括して支払うはめになった。

もし、その費用を払わなければ、
有益費償還請求権あるいは
造作買取請求権が借家人に生じ、
法律的な問題に発展していくことになるであろう。

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11. 修理・修繕の必要性－２

その貸家は40数年前に借家人に貸したもので、
家賃は月額３万円。
土地価格は坪250万円位で約１億円の資産だが、
家賃収入は年間36万円で
固定資産税程度にしかならなかったので
財産整理としては当然なことと考えられた。

ところが、事情を聞いてみると、
40年以上も経つ古い家だから、
時々雨漏りがするし、床も抜けたりしていた。

そこで借家人は大家さんに、
家の修理・修繕を頼んでいたが、
そのような出費は貸家経営として大赤字になってしまうとして
大家さんは借家人の求めに応じなかった。

そこで借家人はやむなく自分で費用を負担して
修理・修繕を行っていたという。

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11. 修理・修繕の必要性－１

４年ほど前、ある大家さんから
下記のような案件がもたらされた。

その大家さんは単純に、財産整理のために
所有する古い貸家（敷地40坪）を売って現金化しようと言う。

そのために、借家人のいる古い汚い貸家が建っている土地は
なかなか売れないので、
借家人に立ち退いてもらい、
その土地を更地にすることが条件となるものであった。

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1０. 相続発生時の対応策－１

４と５は、相続が発生した際のメニューである。

４は、相続税納付のために、
その古貸家の土地の底地を物納するというもの。

古貸家といえども、
土地の所有権は100％家主（つまり地主）のものだから、
その底地を物納するということは、
家主がその土地の借地人となり、
国が地主となる土地賃貸借契約を結ぶことになる。

この場合、土地の価値（相続税評価額）の40%（底地分）が
国のものとなり、
家主は地代を支払う側になってしまうが、
その土地の6０％が借地権として残ることになる。

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９. 不良資産の優良化のために－１０

反対に、売値があまり高く期待できないのなら、
相続発生前に借家人へ売却してしまうケースも考えられる。

この場合、譲渡所得税支払い後の手取り金が
相当少なくなってしまうが、
相続税はその少ない手取り金にしか課税されないので、
相続税自体が安くなるため、
この方が家主のとって有利な場合もある。

しかし、この方法は借家人の買取能力、
すなわち、その土地・建物を買い受ける資金力という
基本的な問題をクリアしていなければならない。

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