月別アーカイブ: 2016年5月

古貸家・古アパート整理マニュアル−61

18. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する3タイプの借家人-1

古貸家・古アパートの整理では、
借家人の「立ち退き」問題を避けて通る事は出来ない。
家主さんにとっては、これが積年にわたる悩みのタネと
なっていることも少なくないのである。

ところで、立ち退き交渉にあたって遭遇する借家人の対応には、
大きく分けて3つのタイプがあるようだ。

もっとも一般的なのが「善人タイプ」の対応である。
交渉に際しても理路整然とこちらの意向を伝えることで
比較的容易に同意を得ることができる。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−60

17. アパート経営は”耐震診断”から!-4

すなわち、阪神大震災を契機に注目された
”耐震診断”によって、
これまで借家法という法律でアンバランスになっていた
家主・借家人関係に”風穴”が開く可能性が出てきたわけである。

このことは今後「古アパート整理」を行う上で
1つのウエイトを加えることになるだろう。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−59

17. アパート経営は”耐震診断”から!-3

ところで、この耐震診断結果が”0.7”以下であった場合、
家主は借家人との立ち退き交渉で”建物危険宣言”を
契約更新拒絶の「正当事由」の切り札として使う事ができる。

つまり、家主は借家人へ
「自分の都合ではなく、あなたにとって危険だから
出て行ってくれ」と言えるのだ。

それにもかかわらず、借家人が
「死んでもいいからここに住む」
といった意思表示をして立ち退きを拒んだ場合は、
そのことを文書化しておくことが大切である。

それを前提にして”立ち退き訴訟”を進める事も出来るであろうから。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−58

17. アパート経営は”耐震診断”から!-2

その「公的基準」とは、建設省住宅局が監修し
(財)日本建築防災協会および、
(社)日本建築士会連合会によって定められた基準
「木造住宅耐震精密診断」と称するもので、

その基準で”1.0”以上ならば問題ないが、
”0.7”以下なら”危ない”、つまり倒壊あるいは
大破壊の恐れがあるので、早急に専門家に相談すべき
という判断を行うものである。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−57

古貸家・古アパート整理マニュアル−57

17. アパート経営は”耐震診断”から!

「もしも中規模地震で自分のアパートだけ倒壊して、
借家人や第三者に損害を与えたら・・・」

という、家主・オーナーの不安を払拭するためには、
耐震診断が必要となってくる。

建物の再建・リフォーム・耐震補強工事などの必要性を測る
「公的水準」はすでにあったのだが、
これまでは一般にほとんど見向きもされなかった。

しかし、阪神大震災を契機にして
国民の関心は大いに高まってきた。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−56

16. 法律・経済・人情の三つ巴-1

現実問題として、
家主は「立ち退き料」というコストを支払っても
その土地が更地となって、
今まで以上の価値が出ればいいのである。

他にも借家権評価の算出方法はいくつもあると考えられるが、
基本的には”法律・経済・人情の三つ巴”の問題である。

家主が法律と人情を脇に置いて、
経済問題としてのみ「立ち退き料」を考えられるか否かが
ポイントとなる。

「こんなに長い間、こんなに安い家賃で
貸してあげてたというのに、いざとなったら
こんなに高い立ち退き料をださなければならないなんて
とんでもない」

という人情を振り切れるか否か、そこに問題がある。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−55

15. 家賃との関係-2

一方、立ち退き料≒借家権価額であるとして、
次の考え方もあるであろう。

借家権=周辺相場より安く借りられている借家のその安さ分の権利

この考え方から幾つかの示唆が得られる。

第1に、当該貸家の家賃が周辺相場に比べて安くなければ、
立ち退き料が不要の場合もある。
隣のアパートが安くて綺麗なら、
そのことを伝えるだけで出て行ってもらえることもある。

第2に、立ち退き料を支払いたくなければ
貸家経営の努力を怠らず、家賃を常に相場に維持すること、
逆に出て行ってもらいたければ、
家賃値上げの努力をすることである。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−54

15. 家賃との関係-1

裁判所の例は、個別事情によって様々で一概に言えないが、
平均的な見方をするとその更地評価の10~15%位で
税務署の評価より低めとなっているようだ。

しかし実際には、大きな開きがあり、
現実の相場は以下といえよう。

・アパート一室の立ち退き料=10万円から300万円位。
・戸建貸家の立ち退き料=100万円から500万円位。
・貸店舗の立ち退き料は、10坪の店舗で1億円の例もある。

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古貸家・古アパート整理マニュアル−53

14. 立ち退き料の相場ー3

借地権割合はその地域ごとに決められているが、
首都圏の平均的住宅地では概ね60%、
そしてキーとなる借家権割合は一律30%となっている。

すなわち、更地土地価額を100とすると、
100%×60%×30%=18% となる。

つまり、税務署は借家権価額をだいたい
更地価額の18%前後とみているわけである。

例えば、坪単価100万円で50坪の土地に
戸建て貸家が一軒ある場合、この貸家の借家権は、
坪単価100万円×50坪×18%=900万円となる。

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