月別アーカイブ: 2016年6月

借地整理マニュアル−22

2.「応用6法」とは?
b. もしも借地が「物納」されたら-3

投資を目的にハワイに土地を購入される方も多いが、
向こうではこうした「底地買取権付借地権」は
F・A(フリーアベーラブル)と呼ばれており、
非常に上質の権利として認識されているのである。

F・H(フリーホールド)あるいはF・S(フリーシンプル)
と言われるものが、日本でいう「所有権」、
L・H(リースホールド)が定期借地権に当たる。

このF・AはF・HとL・Hの中間位の価値となっている。
つまり「底地買取権付借地権」は
所有権より低く、借地権より高い価値として
通用しているのである。

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借地整理マニュアル−21

2.「応用6法」とは?
b. もしも借地が「物納」されたら-2

実は地主が土地を物納した場合でも、
借地人はなんら心配するには及ばない。

地主による底地の物納により借地人の「借地権」は
「底地買取権付借地権」へとランクアップするのである。

物納された底地は国の所有となるが、
国はそれを借地人以外には売却しない。
つまり、借地人はその底地を
国から買いたい時に買えば良いわけである。

この「底地買取権付借地権」は
海外では他の借地権に比べ、
価値の高いものとして知られている。

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借地整理マニュアル−20

2.「応用6法」とは?
b. もしも借地が「物納」されたら-1

地主に相続が発生した場合を考えてみよう。

その相続が突然なもので、
有効な税金対策を講じる時間も、
相続税に充てる現金もなかった場合、
相続税を払えない地主がやむなくその土地(底地)を
物納してしまうというケースは多い。

そうなった場合、
借地人の立場や権利はどうなってしまうのだろうか。

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借地整理マニュアル−19

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-12

このような大地主に相続が発生し、
納税のために急いでまとまったお金を作らねばならない
といった事情が生じた場合、

または最近のような時価と評価の逆転時代に
相続が間近に予想されるときなどは、
貸地を急いで換金したほうが節税面で有利になる場合がある。
そこで、地主は”底地屋”に安くても良いからまとめ売りをしてしまう。

そして、”底地屋”は小売店であり、問屋から安く品物を仕入れて、
消費者に利益を上乗せして販売するといった関係となる。

ちなみに、バブル期には”底地屋”のような
底地買い専門業者の最大手では社員数が200名になる会社もあり、
この方法による底地売買もかなり広く行われていた。

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6/25 第5回相続セミナー参加者の声

もうすぐ、夏休みですね!

その前に、コツコツと今たまっている
仕事を片づけないといけません。

最近、つくづく整理と優先順位を決める
事が大事で、
そのためには、
「自分のゴールを決める」
ということだと思い、
色々考えています。

不動産って、人生そのものです。

どう生きるのか?

どう生きたいのか?

自問自答をしています。

さて、第5回-2セミナーアンケートです。

■このセミナーをどこでお知りになりましたか?

FB       3

セミナー掲示板  1

ご紹介      1

■このセミナーに参加しようと思ったきっかけは?

・内容に興味がありました。

・先生の実務に即したお話しをお伺いしたくて

・離れて暮らしている母に万が一何か起こる前に、
 兄弟で何を話し合い、どうして置くのが
 ベストか学びたいと思いました。

・家族信託という言葉を良く聞くようになったが、
 内容を知らなかったので。

・知識の習得

■「役に立った」と思われた点は?

・家族信託の効果

・後見制度、家族信託、遺言における
 家族信託の利点が伺えて為になりました。

・「死んでから」でなく、
 今から資産の管理が可能で有ることが
 わかりました。

・家族信託の知識全般

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7月の相続セミナー

抜けられない借金地獄にはまる前に
MUSTスタディ

業界の秘密を暴露します!

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場所:飯倉いきいきプラザ

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借地整理マニュアル−18

2.「応用6法」とは?

a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-11

応用6法(5)の「底地買い取り法」は、

いわゆる地主から底地を買った”底地屋”から

その底地を買い取る事である。

この場合には、

「借地人が地主から直接買えばいいのに•••」

あるいは

「地主にしても、借地人に直接売却する方法が高く売れるのでは•••」

との疑問が当然起きるであろう。

それなのになぜ、この方法が現実に行われているのか。

それは借地人にとっては地主は1人だが、

地主によっては借地人が十数人あるいは何十人もいる場合があるからである。

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借地整理マニュアル−16

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-9

この方法は、立体買換えといい、
一定の条件のもとで無税で行うことができるもので、
応用6法(3)は、この”等価交換方式”の応用版と言える。

つまり、通常の立体買換えの場合の土地所有者の役割を、
借地権を売る借地人と底地を売る地主が共同で演じるのである。
もちろんこの場合も、税務上無税の特例が可能となる。

しかし、この方法を採用するためには、
借地人と地主が足並みをそろえなければならない。
そして両者が、土地代金の代わりに、
ディベロッパーから受け取るマンションの専有床割合を
事前に決めなければならないが、
一般にその専有床の割合は路線価図による借地・底地割合となる。

また事前に、マンション建築期間中の借地人の仮住居、
仮営業所などの補償分も考えておかなければならない場合もある。

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借地整理マニュアル−15

2.「応用6法」とは?

a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-8

次に、応用6法(3)の「マンション等価交換法」に移ろう。

通常の場合、マンション開発事業者による
”等価交換方式”とは、土地所有者が土地を提供し、
その上にディベロッパーがマンションを建設し、
土地提供者はディベロッパーからその土地価額に
見合った分だけのマンション専有床の提供を受けるシステム。

すなわち、土地所有者はいったん土地をディベロッパーに売却して、
その代金を完成したマンションという形で受け取るわけである。

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借地整理マニュアル−14

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-7

なお、応用6法の(1)と(2)の方法で、
税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

i. 交換する固定資産は、各々が1年以上所有していたものであり、
 交換のために取得したものではないこと。

ii. 交換後も従前と同一の用途に供すること。

iii. 交換する固定資産の価格に差があり、交換差益を得る場合には
 その差益の高い方の価格の20%以内であること。

iv. 所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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不動産活用の鍵は「企画力」!

相続の案件は
古いものが多い。
 
   
というか
時代もの?
今やってるのも、
最初の取得が大正時代。
 
 
 
不動産再生と言うより
今の時代に合うものとして
どう活かすのか?
というのが
一番良い利益をもたらす。
 
 
 
会社で言うなら、
節税や経費削減より
まず、売り上げあげること!
みたいな。
 
 
 
でも、それの鍵は
設計能力、企画力
なんだなー。
と、気が付いて
また、コツコツお勉強。
 
 
 
自分で全部できなくても、
良いブレーン
をみつけることが大事。
みなさんも良いブレーン見つけてね!
お話聞いてみるのが一番ですよん。
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