２．「応用６法」とは？
b. もしも借地が「物納」されたら－２

実は地主が土地を物納した場合でも、
借地人はなんら心配するには及ばない。

地主による底地の物納により借地人の「借地権」は
「底地買取権付借地権」へとランクアップするのである。

物納された底地は国の所有となるが、
国はそれを借地人以外には売却しない。
つまり、借地人はその底地を
国から買いたい時に買えば良いわけである。

この「底地買取権付借地権」は
海外では他の借地権に比べ、
価値の高いものとして知られている。

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２．「応用６法」とは？
b. もしも借地が「物納」されたら－１

地主に相続が発生した場合を考えてみよう。

その相続が突然なもので、
有効な税金対策を講じる時間も、
相続税に充てる現金もなかった場合、
相続税を払えない地主がやむなくその土地（底地）を
物納してしまうというケースは多い。

そうなった場合、
借地人の立場や権利はどうなってしまうのだろうか。

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－１２

このような大地主に相続が発生し、
納税のために急いでまとまったお金を作らねばならない
といった事情が生じた場合、

または最近のような時価と評価の逆転時代に
相続が間近に予想されるときなどは、
貸地を急いで換金したほうが節税面で有利になる場合がある。
そこで、地主は”底地屋”に安くても良いからまとめ売りをしてしまう。

そして、”底地屋”は小売店であり、問屋から安く品物を仕入れて、
消費者に利益を上乗せして販売するといった関係となる。

ちなみに、バブル期には”底地屋”のような
底地買い専門業者の最大手では社員数が200名になる会社もあり、
この方法による底地売買もかなり広く行われていた。

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２．「応用６法」とは？

a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－１１

応用６法（５）の「底地買い取り法」は、

いわゆる地主から底地を買った”底地屋”から

その底地を買い取る事である。

この場合には、

「借地人が地主から直接買えばいいのに•••」

あるいは

「地主にしても、借地人に直接売却する方法が高く売れるのでは•••」

との疑問が当然起きるであろう。

それなのになぜ、この方法が現実に行われているのか。

それは借地人にとっては地主は１人だが、

地主によっては借地人が十数人あるいは何十人もいる場合があるからである。

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－９

この方法は、立体買換えといい、
一定の条件のもとで無税で行うことができるもので、
応用６法（３）は、この”等価交換方式”の応用版と言える。

つまり、通常の立体買換えの場合の土地所有者の役割を、
借地権を売る借地人と底地を売る地主が共同で演じるのである。
もちろんこの場合も、税務上無税の特例が可能となる。

しかし、この方法を採用するためには、
借地人と地主が足並みをそろえなければならない。
そして両者が、土地代金の代わりに、
ディベロッパーから受け取るマンションの専有床割合を
事前に決めなければならないが、
一般にその専有床の割合は路線価図による借地・底地割合となる。

また事前に、マンション建築期間中の借地人の仮住居、
仮営業所などの補償分も考えておかなければならない場合もある。

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２．「応用６法」とは？

a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－8

次に、応用６法（３）の「マンション等価交換法」に移ろう。

通常の場合、マンション開発事業者による
”等価交換方式”とは、土地所有者が土地を提供し、
その上にディベロッパーがマンションを建設し、
土地提供者はディベロッパーからその土地価額に
見合った分だけのマンション専有床の提供を受けるシステム。

すなわち、土地所有者はいったん土地をディベロッパーに売却して、
その代金を完成したマンションという形で受け取るわけである。

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－７

なお、応用６法の（１）と（２）の方法で、
税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

i. 交換する固定資産は、各々が１年以上所有していたものであり、
　交換のために取得したものではないこと。

ii. 交換後も従前と同一の用途に供すること。

iii. 交換する固定資産の価格に差があり、交換差益を得る場合には
　その差益の高い方の価格の20%以内であること。

iv. 所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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