月別アーカイブ: 2016年6月

借地整理マニュアル−13

2.「応用6法」とは?

a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-6

ここで応用6法(1)と(2)について、

図解入りで詳しく見ておこう。

この例では、借地人の権利は全体の所有権の60%であり、

敷地50坪のうち30坪が借地人のもの。

一方の地主の底地の権利は所有権の40%であり、

敷地50坪のうち20坪分が地主のものである。

そして応用6法の(1)と(2)は、

この借地と底地の垂直的持分権を、水平的に分割する方法である。

よって(1)は地主の底地20坪分と別の土地20坪とを交換し、

また(2)では借地人の借地権30坪分と

地主の別の土地30坪分を交換することになる。

借地利用借地整理マニュアル-図4
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借地整理マニュアル−12

2.「応用6法」とは?

a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-5

応用6法(2)の「借地権更地交換法」は、

応用6法(1)を逆に使う方法である。

つまり、借地人が地主へ借地権を売却する際の

代金をお金で受け取らず、

その借地権価格に見合った

別の所有権更地を受け取るというもの。

この場合も、(1)の方法と同様に、

原則として無税の特例が受けられるので、

借地人は借地権売却による譲渡所得税を支払わずに

自己所有地を手にすることができる。

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6/17 第5回相続セミナー参加者の声

ホントに暑いですね~

今日は久しぶりに
渋谷のカイロに行きました。

この先生とのつながりは
とある占いの先生から。

占いなのか
良くわからないのですが
私は、会社を始めてから
人との関係について判断がつかないと
良く御相談に行っていました。

いつも、人生や人の見方考え方を
教えていただいていました。

その先生が、
いらっしゃらなくなった
といことを知り、、、、

今の自分を支えてくださっている方々が
たくさんいますが、
それも、ず~っと永遠に続くということでは
ないのだな。

と、改めて気がつきました。

出会ったこと。

今、ある
関係に感謝しないといけないですね。

なんでも、
失ってから気がつくのですよね・・・・

いま自分の周りにある人、
色々なことに感謝する気持ちを
大事にしなくちゃ!

って思いました。

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第5回-1 相続セミナーアンケート

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■このセミナーをどこでお知りになりましたか?

FB  4

■このセミナーに参加しようと思った
 きっかけは何ですか?

・ご案内いただき、勉強したいと思ったため

・「家族信託ってなに?」と思い、
 知りたかったので

・遺言を超えたツールとしての家族信託に興味
 があり、その実践を知りたかった

■「役に立った」と思われた点は?

・時代の変化に伴って、相続のあり方が変化して
 いることを知った。

・家族信託の仕組みが理解できた

・たくさんありましたが、準備が必要という
 事を再認識しました。

・信託契約の実例。

・今後の相続対策の考え方

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借地整理マニュアル−11

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-4

借地人が地主から底地を買い取る資金を作るために
借地人が別に持っている土地を売却した場合、
その売却代金に対して不動産所得税がかかるが、

この手法を使えば、
「交換して受け取った土地(底地)を売らない」
など一定の条件のもとでなら、
無税の交換特例の適用が受けられる。

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借地整理マニュアル−10

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-3

「応用6法」各手法を具体的に説明すると、
次のようになる。

(1)の「底地更地交換法」は、
基本4法(1)の「底地買い取り法」の借地人が
地主から底地を買い取る方法のバリエーションである。

借地人が地主から底地を買い取る際に、代金をお金で払わず、
借地人が別に所有している当該底地と
等価性のある更地で支払うことになる。

つまり、借地人の別の土地と地主の底地とを
等価交換することである。

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借地整理マニュアル−9

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-2

最初に「応用6法」の中身を簡単に説明しよう。

■応用6法

1. 「底地更地交換法」
 →借地人の別の土地(更地)と地主の底地とを等価交換する。

2. 「借地権更地交換法」
 →借地人の借地権の地主の別の土地(更地)とを等価交換する。

3. 「マンション等価交換法」
 →等価交換手法によるマンションをディベロッパーが建設し、
  借地権・底地部の占有床をそれぞれが受け取る。

4. 「地上げ業者売却法」
 →借地人は借地権を、地主は底地を、各々別に地上げ業者へ売却する。

5. 「底地買い業者買い取り法」
 →借地人は、地主から底地を買い取った”底地屋”からその底地を買い取る。

6. 「物納法」
 →地主が相続で物納した場合、借地人は将来、
  国から底地の払い下げを受ける。

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借地整理マニュアル−8

2.「応用6法」とは?
a. 「応用6法」は「基本4法」のバリエーション-1

応用6法および各種の借地整理法は、
「基本4法」のバリエーションとして細則として作り出したものだ。

応用6法のいずれを実行するについても、
そのベースとして「基本4法」は
あくまで念頭に置かれなければならないことを
まず考えて欲しい。

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借地整理マニュアル−7

1.「基本4法」こそ借地整理の原則
a. 整理手法の法則性-7

基本4法の(4)の「共同売却法」については、
一般的人は借地人・地主両者とも
「売却」で意思がそろった場合に行う方法であり、
「借地」整理手法としては両者の利益が一致する
「好ましい手法」である。

ディベロッパー(不動産開発評者)が
当該地を買い上げに来たときにも見られる。

借地利用借地整理マニュアル-図3
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借地整理マニュアル−6

1.「基本4法」こそ借地整理の原則
a. 整理手法の法則性-6

どうして借地権がワンランク下がるのかというと、
交換によって「借地人は交換以降、地主に対する
一切の一時金(更新料・承諾料など)が不要となるため、
交換時に地主側へ1割程度を余分につける」
という実務習慣によるのである。

また、交換は所得税法第58条
「固定資産の交換の場合の特例」によって、
一定の条件を満たせば、借地人・地主ともに無税扱いとなる。

ちなみに交換の比率は、土地の面積のみでなく、
交換後の土地の資産価値についても留意されて決まってくる。

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借地整理マニュアル−5

1.「基本4法」こそ借地整理の原則
a. 整理手法の法則性-5

基本4法(3)の「敷地引き分け法」については、
その借地の面積、地形、道路付けなどが一定の条件を満たす場合に
広く行われている方法である。

そこでは平均的な借地の場合、
交換後に借地人と地主はその土地の所有権を
1対1で当分するケースが多い。

そして、路線価図に記載されている割合からみると、
借地権がワンランク下がって交換が実行される。

例えば、路線価図でD地区(住宅地)の場合、
借地・底地割合6:4が5:5(1対1)へ、
C地区(商業地)の場合は借地・底地割合7:3が6:4となる。

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