２．貸宅地整理のアウトライン
c. 相続に向けた貸宅地整理法のご提案
　　ー問題解決への４つのアプローチ－１

(1) 生前のうちに貸宅地を整理したい。

＜生前貸宅地整理＞

地主さんに相続が発生する前に、貸宅地を
売却あるいは交換、借地権の買い戻しなどの方法により、
整理・処分する。

余裕を持って対処できるため、
地主さんにとって比較的有利に運ぶことができる
というメリットがある。

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２．貸宅地整理のアウトライン
b. 調査・診断ー「今」を知ることが、成功の第一歩－２

2. 相続税チェック

相続が発生した場合に予想される
相続税の金額をご存知だろうか。

存命中に相続の話など不謹慎だと思うかも知れないが
地主さんにとっては、大切なことである。

3. 物納可否チェック

貸宅地を物納するためには、
法律や環境など、様々な条件を満たしている必要がある。
いざというとき、‘‘物納不適格＂と判断されないためにも、
事前のチェックが大切。

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２．貸宅地整理のアウトライン
b. 調査・診断ー「今」を知ることが、成功の第一歩－１

貸宅地が抱える現在の問題点と現状を知ったうえで
解決策を探ることが大切である。

1. 所得収支のチェック

地代を毎年値上げすることなど難しいのに、
固定資産税だけは毎年大幅に上がっていこうとしている。

地主さんの所得収支が、
十分に納得できるものになっているか。

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２．貸宅地整理のアウトライン
a.問題点の把握

貸宅地問題で頭を痛めている地主さんの多くは、
次に挙げるような悩みをお持ちではないだろうか。

1. 所有していても、支出（固定資産税等）に対して
　収入（地代）が見合わない。

2. 毎年固定資産税は上昇するが、地代は値上げできない。

3. 更新料や各種承諾料を決める際に、
　もめない決め方はないものだろうか。

4. 相続が発生したときの、莫大な相続税を
　どうやって払えばいいのだろうか。

5. 借地人に底地を売却する際に、円滑にいく方法はないだろうか。

6. 貸宅地の一部分でもいいから、
　返してもらえる方法はないものだろうか。

7. 将来の相続に備えて貸宅地を整理したいが、どこへ依頼したらいいのか。

8. 相続した貸宅地の物納や売却を円滑に処理してくれる
　コンサルティング会社はないのだろうか。

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1．地主の土地戦略－４
b. ダルマ落としの理論－２

実際には、ダルマ落としゲームのようには
なかなかうまく運ばないにしても、
これが地主の土地戦略の基本的な考え方であることに
変わりはない。

注目すべきポイントは、
”ダルマ落とし”の最も下が「貸宅地」であること。
つまり、戦略的に整理・処分すべきは
まず第一に「貸宅地」ということである。

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1．地主の土地戦略－３
b. ダルマ落としの理論－１

図のようなダルマ落としの遊びのように、
”上を崩さず、下を取る”理屈で、
これを「ダルマ落としの理論」と名付けよう。

貸宅地整理マニュアル-図２ posted by (C)alive

上に上がるごとに”保有すべき優良不動産”があり、
下に下がるにつれて”諦めるべき不良不動産”が置いてある。

つまり、一番下に置いてある不良資産を、
上にある優良資産を壊さずに素早く取り払う。
それがゲームのやり方である。

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1．地主の土地戦略－２
a. 何を持ち残し、何を諦めるか－２

相続時に地主が保有すべき土地とは、
自宅用地・高収益活用地・優良土地であり、
保有すべきでない土地とは不採算収益地、貸宅地、不良土地である。

どのようにこの区別をつけ、
同順位付けし、何を持ち残し、何を諦めるかを
決意するのが地主にとっての土地基本戦略である。

また、その土地が事業用の場合、
優良であるか否かについては、
「収益性」と「換金性」という２つの物差しで計るのが良い。

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1．地主の土地戦略－１
a. 何を持ち残し、何を諦めるか－１

地主の土地戦略とは、一言でいえば
相続に際しての「保有・非保有の選別」である。

その時代の経済環境などに即して、
何を持ち残し、何を諦めるかを適切に判断するのが肝心なこと。
この基本戦略の流れのなかに
「貸宅地整理」が主役として登場してくる。

貸宅地整理マニュアル-図１ posted by (C)alive

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0．貸宅地整理でお困りの皆様へ

貸宅地問題は、法律、経済（金銭）そして人情の
２つの側面が互いに絡み合っている
もっとも難しい問題の一つです。

貸宅地整理は、これら３つの側面を考慮し、
すべてを調和させながら
この問題を処理しなければなりません。

弁護士といういわば法律のお医者さんにかかる前に、
また裁判所という病院で手術する前に、
煩いを未然に防ぎ、十分納得する形で、
円満な話し合いによる解決が図れれば最も幸いではないでしょうか。

貸宅地のお悩みをもつ地主さんのために、
少しでもお役に立つようにと願いこのマニュアルをまとめました。

是非毎日の投稿をお読みになり、
問題解決の一助としていただければ幸いです。

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