月別アーカイブ: 2016年8月

8/20 第7回相続セミナー 参加者の声

今回から設問をちょっと変えてみました。

皆さんの御悩み事をより解明する
セミナーづくりに役立てたいと思います。

夏休みのせいか、
遠く広島からも来ていただきました。

私は不動産・相続コンサルの他に

コンサルの裏メニューとして

「集客とビジネスの組みたて」

のコンサルもやっています。

これも、姫路から来て下さる人がいます。

わざわざ、
飛行機に乗って来ていただくのですから
役立つ内容にしようと思います。

当初、
コンサルは1都3県しかやるつもりなかった
のですが、
自分で狭めていても、広がるのは
SMSの力なのだな~

と感心します。

なんだか、自分がちょっとポピュラーに
なった気分です!

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第7回-1 セミナーアンケート

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■ セミナーをどこでお知りになりましたか?

FB       3
セミナーポータル 1
紹介       1

■ このセミナーに参加しようと思ったきっかけ

・親の相続の備え(特に2次相続)

・知識を得るため

・FBを見て、興味を持ったから

・FBで見て、前から来たいと思っていた

・父が昨年亡くなったので、いざ相続となった時に
 慌てないようにと思って参加しました。

■ 「役に立った」と思われる点についてお書きください。

・相続する資産を優良資産にする

・隣地立会確認書・・・・

・税法上のメリット

■ あなたの心配事は何ですか?

1.生活資金(老後 or 現在)     2

2.財産の分け方           1

3.税金(節税・納税)         2

4.親の家の処分・活用・維持     3

5.その他

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9月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか?過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか?

どーんとマイナス資産がある
ということがわかったら?

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日(土)14:30〜(会場:港区立飯倉いきいきプラザ)
9月24日(金)19:00 〜(会場:未定。港区内)

→ https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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10月の相続セミナー

■不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法

10月21日 金曜日 19:00 – 20:30
10月22日 土曜日 14:30 – 16:00

→ https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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貸宅地整理マニュアル−51

7. 「ウルトラ10法」と「準解消法」
a. ウルトラ10法-2

ウルトラ10法の(4)~(6)は下記の通りである。

(4)「停止条件付借地権売買法」
→借地人の死亡を停止条件とする借地権売買法によって、
 地主が借地人から借地権を買い取る。

(5)「借地権買い取り一部転売法」
→地主は借地権買い取り資金が一部不足する場合、
 借地権買い取り後にその敷地の一部を隣接地主へ転売する。

(6)「借地権買い取り全部転売法」
→地主は借地権買い取り資金がない場合、
 一時借入れによって借地権を買い取る。
 その後、敷地全部を第三者へ売却して借入れを返済し、
 差額分を手元に残す。

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不動産を相続する女性の悩みを解決するレポートを作りました。
起業10周年を記念して無料配布しています。
是非、お役立てください!

http://womansouzoku.com/?page_id=375

相続をきっかけにお金の自由を得た
女性たちがいます。
彼女たちは今、
自分の好きな事をしながら
自由なライフスタイルを送っています。
相続は人生を変える最大のチャンスです!
☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆彡☆ミ☆

★★プレシャスライフの相続相談★★

http://www.preciouslife.jp/wp/

ご連絡先:03-5765-2772
mail:info@preciouslife.jp

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9月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか?過去の事例に学ぶ

『うちは相続対策するような資産なんてないから』
なんて思っているあなた。

どうしますか?

ど~~んとマイナス資産がある
ということがわかったら?

そんな時に慌てないためのセミナーです。

9月14日(土)14:30〜
9月24日(金)19:00 〜

会場:未定(港区内。お申し込みの方には決まり次第ご連絡します。)

→ https://www.facebook.com/events/638369849646960/

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貸宅地整理マニュアル−50

7. 「ウルトラ10法」と「準解消法」
a. ウルトラ10法-1

前述した貸宅地整理法の
「基本4法」と「応用6法」を組み合わせて、
より実務的に応用したものが
「ウルトラ10法」と「準解消法」である。

ウルトラ10法の(1)~(3)は下記の通りである。

(1)「底地売買分割払い法」
→地主が借地人へ底地を売却し、その代金を
 例えば20年元利均等払いといった長期分割払いで受け取る。

(2)「借地権売買分割払い法」
→地主が借地人から借地権を買い取り、
 その代金を長期分割払いで支払う。

(3)「借地権売買予約法」
→将来の一定の条件(借地人の死亡、借地人の引越し等)のもとで、
 地主が借地人から借地権を買い取るという売買予約契約をする。

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9月の相続セミナー

「欲しくないマイナス資産の受け取り方」

■放棄すべきかどうか?過去の事例に学ぶ

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どうしますか?

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ということがわかったら?

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9月14日(土)14:30〜
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貸宅地整理マニュアル−49

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-11

このような大地主に相続が発生し、
納税のために急いでまとまったお金を
作らねばならないといった事情が生じた場合、

または最近のような時価と評価の逆転時代に
相続が間近に予想されるときなどは、
貸地を急いで換金した方が節税面で有利になる場合がある。

そこで、地主は‘‘底地屋”に安くてもよいから
まとめ売りをしてしまう。

例えれば‘‘底地屋"は小売店であり、
問屋から安く品物を仕入れて、
消費者に利益を上乗せして販売するといった関係となる。

ちなみに、バブル期には、
“底地屋"のような底地買い専門業者の最大手では
社員数が200名になる会社もあり、
この方法による底地売買もかなり広く行われていた。

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9月の相続セミナー

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貸宅地整理マニュアル−48

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-10

(5)の「底地買い業者売却法」は、
いわゆる”底地屋”に、地主が底地を売り渡すことである。

この場合には、
「地主が借地人に直接売れば良いのに…」、

あるいは
「借地人にしても、地主から直接買い取る方法が安上がりではないか…」
との疑問が当然起きるであろう。

それなのになぜ、この方法が現実に行われているのか。
それは借地人にとっては地主は1人だが、
地主によっては借地人が十数人あるいは
何十人もいる場合があるからである。

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彼女たちは今、
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8月の相続セミナー

「幸せ家族に必要な全く新しい相続対策」

守りよりも、攻めが大事!

■相続対策とは家族が幸せでいるためにやるもの

失うのを恐れるより、増やすことを考えましょう
リスクなく、攻めの体制を取れるのは相続ならではです!

8月26日(金)19:00 〜
場所:飯倉いきいきプラザ

→ https://www.facebook.com/events/1700599816855992/

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貸宅地整理マニュアル−47

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-9

(4)の「地上げ業者売却法」については、
バプル崩壊後の昨今、よほど良い場所でないと、
この方法を使える状況にはならない。

仮に、当該地が運良く(?)再開発の対象地となり、
こうした事態が生じた場合は、

「余りゴネて再開発計画等を壊してしまわない程度のところで、
サッと話をつけて他のところに転出するのが良い」

というのが、不動産コンサルタント等、
プロの共通したアドバイスである。

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8月の相続セミナー

「幸せ家族に必要な全く新しい相続対策」

守りよりも、攻めが大事!

■相続対策とは家族が幸せでいるためにやるもの

失うのを恐れるより、増やすことを考えましょう
リスクなく、攻めの体制を取れるのは相続ならではです!

8月26日(金)19:00 〜
場所:飯倉いきいきプラザ

→ https://www.facebook.com/events/1700599816855992/

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貸宅地整理マニュアル−46

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-8

そして地主は、従来の安かった地代の代わりに、
手に入れた新築マンションを賃貸にして
高収益の家賃を得ることができ、

また相続が発生しても、相続税の支払いに必要であれば
そのマンションの売却も自由にできる。

さらに、子供達へ遺産分割するにも、
マンション所有分が数室であれば大変都合が良くなる。

一方、借地人は、
自己居住部分のほかに専有床があれば、
それを賃貸に出すことができ、
またディベロッパーが分譲販売する際に、
売却依頼して換金することも可能となる。

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8月の相続セミナー

「幸せ家族に必要な全く新しい相続対策」

守りよりも、攻めが大事!

■相続対策とは家族が幸せでいるためにやるもの

失うのを恐れるより、増やすことを考えましょう
リスクなく、攻めの体制を取れるのは相続ならではです!

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場所:飯倉いきいきプラザ

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貸宅地整理マニュアル−45

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-7

そして両者が、土地代金の代わりに、
ディベロッパーから受け取るマンションの
専有床割合を事前に決めなければならないが、
一般にその専有床の割合は路線価図による
底地・借地割合となる。

また事前に、マンション建築期間中の借地人の仮住居、
仮営業所などの補償分も
考えておかなければならない場合もある。

いずれにせよ、この方法で両者が納得すれば、
地主も借地人も一銭もお金がかからずに、
新築マンシ ョンを手に人れることができる。

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8月の相続セミナー

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貸宅地整理マニュアル−44

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-6

この方法は、立体買換えといい、
一定の条件のもとで無税で行うことができるもので、
(3)は、この “等価交換方式" の応用版と言える。

つまり、通常の立体買換えの場合の土地所有者の役割を、
底地を売る地主と借地権を売る借地人が共同で演じるのである。
もちろんこの場合も、税務上無税の特例が可能となる。

しかし、この方法を採用するためには、
地主と借地人が足並みを揃えなければならない。

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8月の相続セミナー

「幸せ家族に必要な全く新しい相続対策」

守りよりも、攻めが大事!

■相続対策とは家族が幸せでいるためにやるもの

失うのを恐れるより、増やすことを考えましょう
リスクなく、攻めの体制を取れるのは相続ならではです!

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場所:飯倉いきいきプラザ

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貸宅地整理マニュアル−43

6. 「応用6法」とは?
b. 各方法のポイント-5

次に、(3)「マンション等価交換法」に移ろう。

通常の場合、マンション開発事業者による “等価交換 方式”とは、
土地所有者が土地を提供し
その上にディベロッパーがマンションを建設し、
土地提供者はディベロッパーから
その土地価額に見合った分だけの
マンション専有床の提供を受けるシステム。

すなわち、土地所有者は
いったん土地をディベロッパーに売却して、
その代金を完成したマンションという形で受け取るわけである。

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