４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１５. 同一借家人普通定借新旧契約切り替えプラン型－１
　　
今回の借地借家法改正では
居住用物件については同一借家人同一建物の場合
従来型の普通借家契約 「正当事由借家」を、
新規の定期借家契約に切り換えることを禁止しています。
　　
原則として法改正以前に既に締結されている
居住用借家契約はすべて普通借家契約とし、
これを単純に定期借家契約に切り換えることはできません。
　　
このプランは新設定期借家権に新旧切り換えする場合、
法律上の不可6要件を適法にクリアするための手法です。　　
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－２
　　
対象物件は、立退き交渉中の古アパートの
もともとの空室部分や、
立退き交渉が成立して
借家人から明け渡しを受けた部分とします。
　　
契約期間は、
立退き交渉の最終借家人決着の見込み期間となりますが、
不確定な場合は1年未満あるいは1ヶ月単位の短期契約としておきます。
　　
◆適用対象
古アパートなどの居住用賃貸物件はもちろん、
事務所用・店舗用の古貸ビルのような
事業用賃貸物件にも適用可能です。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－１
　　
古アパート借家人立退き交渉では、
各借家人ごとに交渉成立はバラバラで、
早く決まって立退きを完了した室は、
最後まで残った借家人が立退いてくれるまで
空室にしておかざるを得ませんでした。
　　
この方法は全室が立ち退き完了するまでの間、
短期定期借家契約により
臨時的に収入を上げようというものです。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１３. 造作買取り請求権付型－２
　　
契約にあたっては借地借家法第33条（造作買取請求権）を
契約の特約で借家人の権利として明記します。
　　
対象物件は、
内装・造作の汎用性の高いものが良いでしょう。
但し、家主の同意のあるものに限るべきです。

◆適用対象
一般居住用賃貸物件が主に考えられますが、
事務所・店舗用の事業用物件でも、
付加する内装・造作の同意する範囲を明確にすれば、
適用可能でしょう。
　　
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１３. 造作買取り請求権付型－１
　　
家主の同意を得て建物に付加した
内装・造作がある場合には、
借家人は借家契約の期間の満了または
合意の解約によって契約が終了した時に、
その内装•造作を契約で事前に定めた算定法により
家主に買い取ってもらうことを
借家人の権利として特約します。

時価の算定にトラブルを生じる恐れがあるので、
内装・造作を施す際、あらかじめ
経年による買い取り価格を決めておくと良いでしょう。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－２
　　
この賃貸方法は
基本的にはスケルトン貸しと似ていますが、
入居希望内装家主負担のため、
その分賃料は高くなります。

◆適用対象
ライフスタイルを重視するDINKS
(ダブルインカムノーキッズ＝子供のいない共稼ぎ若夫婦）
などをターゲットとする物件向き。
戸建よりもマンションの方が適しています。
　　
また、事業用のテナントビルにも応用できます。

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１２. 内装指定長期固定型－１
　　
賃貸住宅は持家とちがって
あらかじめ内装等が全て完備されており、
それが気に入れば借りてくださいといった形態です。
　　
本契約方式は、
内装の無いスケルトン状態の借室に対して
借主がその希望により内装を指定します。
　　　
この方式により各自のライフスタイルに合わせた住居を
賃貸住宅で提供できれば、
今までは持ち家でなければできなかった住居が、
賃貸で実現されることになります。

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１１. 内装借家人負担型－２
　　
契約期間は5-20年の長期契約。
長期契約でないと借家人が内装分を償却できないからです。
　　
また長期契約なので、
期間内転貸を認め、また期間内解約も
原状回復さえすれば認めることにしても良いでしょう。
　　
転貸の場合は、反社会的な団体構成員あるいは
家主や他の借家人に対して特別に迷惑を与える場合は、
家主はその転貸を拒否できるようにしておきます。
　　
◆適用対象
居住用物件で、構造が鉄骨造•鉄筋コンクリート造に向きます。
　　　　
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１１. 内装借家人負担型－１
　　
商業用テナントビルの場合、
内装工事はテナントの業種・業態により個別性が強いため、
原則として入居契約時には、
内装なしの状態（スケルトン状態といいます）で引き渡し、
テナントが各自自己費用で内装を施し、
退去時にはその内装を取り壊し収去して、
入居時の状態に戻してビルオーナーヘ物件を返します。
　　
これを原状回復といいますが、
商業用店舗貸ビルでは一般化しているこのシステムを
居住用物件に応用し、入居者の好みの内装によって
質の高い賃貸物件を演出するわけです。

ただし内装費用を家主が負担しないため、
賃料はその分安くなります。
　　
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１０. 家賃全期前納型
　　
中途解約のない長期固定の借家契約において、
借家人は入居時に契約期間全期分の家賃を
一定の割引率で値引きされた金額で一括前納します。
　　
この契約は、家主がアバート建築資金の一部を調達する
一方法として利用することができ、
短期契約では入居審査を軽くすることができます。
　　
事業用、 特に店舗用賃貸物件でも
最近では建築協力金や保証金をあまり多額に預かれないので、
ビルオーナーの自己資金不足を補う方法として
本契約は有効でしょう。
　　
◆適用対象
居住用 ・ 事業用賃貸物件すべてに適用可能です。

※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法定の中途解約権があります。
　　
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