月別アーカイブ: 2016年11月

定期借家権マニュアル−68

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
12. 事業用土地一時運用型-2
  
しかし、借家権のつく危険の全く心配のない
今回の定期借家権によって、
その土地に簡便なプレハブ建物を建て、
自己利用するまでの間、第三者へ賃貸して
暫定利用により収益をあげることができます。
  
また、将来売却したいが、
現時点では含み損が多額に出てしまうような
土地に対しても応用できます。

◆適用対象
当面未利用の事業用土地で、
比較的立地条件の良い場所にあるものが対象となります。
   
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定期借家権マニュアル−67

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
12. 事業用土地一時運用型-1
  
事業用の土地で現在は低・未利用地となっているが、
将来は自己の事業に直接利用する目的を持つ土地は、
地価の高い土地ほど借地権や借家権がつくのを恐れて
第三者へ一時的にせよ、
あまり貸されることがありませんでした。

その結果、土地という経営資源が
十分に活用されないということになっていました。
   
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定期借家権マニュアル−66

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
11. 倍増し・ビル内移転・建物買取り優先権付型-2
  
(1) 当ビルの他所が空室となった場合、
  当該テナントに当該他所を借増す優先権を与えます。
  
(2) 当ビルの他所が空室となった場合、
  当該テナントに当該他所へ移転する優先権を与えます。
 
(3) オーナーが当ビルを売却する場合、
  当該テナントに当ビルを買取る優先権を与えます。

◆適用対象
事業用賃貸物件、特にオフィス系、商業系物件に有効です。
買取オプションは、居住用マンションの一室賃貸借などでは使えるでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−65

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
11. 倍増し・ビル内移転・建物買取り優先権付型-1
  
この契約は当該ビルのメインとなる、
あるいは有力なテナントに対して、
次の三つの有利なオプショ ンを与えることによって、
他の契約条件を家主にとって有利にし、
また契約関係を長期に安定させることを目的としています。
  
この優先権に対して特別料金(オプションマネー)を
別途取ることも可能でしょう。
   
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定期借家権マニュアル−64

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
10. 余分借り転貸承諾付型-1
  
成長力の高いオフィス系の会社の場合、
自己の成長に合わせてより広い事務所スペースを必要とします。
  
また昨今のようにオフィスOA機器の導入によって
ますます社員1人当たりの事務所スペースが広くなっていますが、
本方式はこれに対応できる賃貸借契約です。
  
前述の借増オプションとの違いは、
将来の企業成長に弾力性を持たせるべく当初契約で
将来の予測のもとに余分にスペースを借りておいて、
必要な時期まで自己の責任で第三者へ転貸しておく点です。
  
また反対にスペースを縮小したい場合には、
第三者へその分を転貸することにより、
家賃負担を軽減できます。
  
◆適用対象
主としてオフィスなどの事業用賃貸物件に向いています。
貸工場、貸店舗も装附•設備関係をうまく処理すれば適用できるでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−63

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
9. 借減オプション付型-1
  
前述の借増オプション付定期借家契約と同様に、
テナント入居勧誘のための手法です。
  
将来の業務縮小に伴う入居スペー スの縮小が
一定の決まりに基づいて可能な賃貸借契約は、
会社の弾力経営という観点からも都合が良く、
メリットの大きいものと言えましょう。
  
契約方法としては当初契約を短期にして、
契約の切り替え再契約時に契約対象面積を減少させる方法が一つ。
 
さらに当初契約を長期にして、
その期間中の特定期限に借減オプションを
行使するか否かを決める方法が考えられます。
  
◆適用対象
主としてオフィスなどの事業用賃貸物件に向いています。
貸工場・貸店舗も装置・設備関係を
うまく処理すれば適用できるでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−62

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8. 借増オプション付型-1
  
成長力の高い有力なテナントを入居誘致するための条件として、
隣接スベースを将来借増すことができる
オプション付の契約です。
  
隣接の当該スペースは実際に借増となるまでの間、
第三者にオプション行使予定期日までの
定期借家契約で賃貸しておきます。
  
借増オプションの行使は、所定契約期限の1年前として、
それまでにオプション行使の申し出がなければ
当オプションは自動的に取り消されます。
  
◆適用対象
主としてオフィスなどの事業用賃貸物件に向いています。
貸工場、貸店舗も装置・設備関係をうまく処理できれば適用できるでしょう。
   
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定期借家権マニュアル−61

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
7. 強制配転条件付型-2
  
普通借家契約では、
デパートのショーケース貸しのような場合を除いて、
商業系テナントビルであっても
店舗の借家権が付くことが前提になりますので、
商業ビル運営者の意志でテナントの配置転換はできません。
  
定期借家契約を利用したこの契約は、
商業ビルの再生•活性化に不可欠な契約方法です。
  
事務所系ビルでも、1フロアー貸しするのに
邪魔になる一角の既入居者を
契約時の特約によって強制配転させることもできます。
米国ではこれをリロケーションクローズといいます。
  
◆適用対象
商業系テナントビル ・ 貸店舗ビルに最適です。
事務所系ビルにも応用できます。
   
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定期借家権マニュアル−60

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7. 強制配転条件付型-1
  
テナントが自己負担施工した内装造作の償却期間が終了する
5-10年の中期契約期間で当初契約を終了します。
  
次の改装に入る段階で、
対象商業ビルの時代ニーズに合わせた
大規模リニューアル計画を立案し、
それに協力してもらえるテナントだけと再契約して、
配置転換を含めて大改装し 
ビルの再生・活性化を実行するというものです。
   
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定期借家権マニュアル−59

5.不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす13の型
6. テナントビル長短高低定期借家組み合わせ型-2
  
キーテナントを長期契約・賃料低額、
それをマグネットにして
一般テナントを短期契約・賃料高額で入居を勧誘。
  
ビル全体の経営効率を高めるための契約方法です。
  
◆適用対象
主として商業系に向いていますが、
オフィス系でも適用できるでしょう。
また、一部の高級賃貸マンションにも有効と思われます。
   
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