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不動産相続で「成功した例」と「失敗した？」例
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事例5-05

そして、これを機に
建物と上地の間で上地の定期借家契約を結びました。

期間は1000年です。地代は 8 万円です。

義母が亡くなって、義弟の気が変わったとしても、

上地の地代は8万円の 1/2 の4万円しかもらえません。

1年で48万円。10年で480万円。
30年で も1440万円です。

売却すれば坪単価 300 万円。
1/3 の権利があれば9000万円する上地が
30年で1440万円しか受け取れないようになるのです。

義弟は、他にも借金があるので
不動産を持つと、借入先にとられる心配があります。

靖子さんのご家族も
そんなにたくさんの現金があるわけでは
ありませんでした。

ただ、幸いなことに靖子さんが一人っ子だったのです。

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事例5-04

話し合いの結果、
8000万円の借金は靖子さんが
義弟の家を買い取り、

そのお金で返済することにしました。

靖子さんは
そこまでの資金はありませんでしたが、
ご主人やご実家から借りて買ったことにしました。

将来的にお子さんが二人いらっしゃいますが、

その時の相続を考えると
靖子さんとご主人が

それぞれ建物を持っていたほうが良いだろう

ということからです。

義弟は借金を返しましたが、
事業は傾いているし、住む家もなくなります。

そこで、靖子さんのご実家を
1年間だけの定期借家契約で安い家賃で
貸してあげることにしました。

靖子さんのご両親には
義弟の家に住んでもらうことにしました。

そして、義弟があてにしている

義母の上地と建物の 1/2 の権利については、
現在価格でざっくり出した額よりも少ない額を、

新規事業資金として渡すことにしました。

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事例5-03

さすがにこれはおかしいと危険を感じ、
お嫁さんながら靖子さんが難色をしましました。

義弟ははっきり説明しないものの、
よくよく聞いてみると

すでに 競売の直前 ということなのです。

競売となれば、
自分たちもここに住んでいられなくなります。

そこで、私のところに相談にいらっしゃいました。

ご実家の上地と建物の価格をざっくり出してみると、
4億円くらいです。

義弟が借り入れたお金は 8000 万円。

3世帯で住んでいますが、
上地は義母のものなので使用貸借権があると考え、
上地の価格の2割を持っていると考えると、
義弟の家の価値と同じくらいです。

しかし、義母が亡くなれば、
義母の上地持ち分と建物分の 1/2 が
義弟に行くことになります。

彼はそれを見越して、
もっと借り入れをしたいと思っているのです。

でも、
返す目途がないままに借金を続けていても
泥沼にはまっていきます。

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事例5-02

義理の弟さんが独立したのは15年前くらいです。

最初は良かったのですが、

だんだん様子がおかしくなってきた

ということです。

自宅を担保に
事業用資金を借り入れるということに
なったそうですが、

この家の上地は義母のものです。

銀行は義弟の家だけではなく、
建物と上地の全体に担保を入れないと

お金を貸してくれないと言ったそうです。

その頃は、
義母もご主人も、困っているなら、

すぐに返すと言っているし
見通しもあるようだと

それに応じてしまったということです。

しかし、その借り入れは返済するどころか、
しばらくすると、
さらに担保に入れて借り入れをしたいと
義弟は言ってきました。

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事例5-01:成功した例

★誰もがわかる高級住宅地が実家のために、
それを担保に将来の相続分を当てにして
借金してしまった義弟。
このままでは競売！という窮地を脱し、
相続の評価を下げて、
安定収入を得た靖子さんの場合。

靖子さんが嫁いだのは
誰もがよく知る 高級住宅街 です。

嫁いで間もなく、
義理のお母様の提案で 3 世帯住宅を作りました。

100坪の敷地に3階建ての煉瓦造り。

とても立派なおうちです。

そこに、
義理のお母さんの家と、靖子さんのご家族、
そして義理の弟さんのご家族の3世帯が住んでいます。

上地はお母様名義です。

今から25年前、難しいことを考えずに、建物を建て、
建築費はずいぶんかかったので
建物は区分登記してはいますが、
上地と建物の借地契約などは結んでいませんでした。

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事例4-09

20年後の税制がどうなるかはわかりません。

でも、

自分がリタイアするとき に、子供に
自社株の評価で相続税や贈与税が発生したら、
困るだろうな。

上の女の子のような、
生き方も尊重したいけれど、

現代社会において
それが悠々とできる環境でないのです。

でも、この資産管理会社を残してあげられれば
そういう生き方もさせてあげられます。

兄弟は仲が良いですが、性格はまるで逆です。

将来結婚して
伴侶がそれぞれできたときのことも思うと、

会社も不動産も共有していては
面倒なことになると思い、二つ作りました。

ちょっと過保護かもしれないけれど、

離婚をしてまで自分の生き方を貫き、

それによって

寂しい思いを少なからずさせた子供たちへの
親心だと思って受け取ってくれたらと思います。

麗美さんは
自分の思いを子供に伝える形ができたことで、
安心して更に働く意欲が増したということです。

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事例4-08

自分の老後は

もう一つ資産管理会社を作って、物件を買うか？

美容関係の会社の配当をもらうか？

商業用ビルも良いと思い始めています。

自分の会社の事務所や
店舗が入れるような物件を購入すれば、

今、他に家賃を支払っている分で
ローンは返済できるようになるはずです。

ただ、商業用ビルは住まいよりも重要なので、
じっくり見つけようと思っています。

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事例4-07

家賃が今より少しは下がってパフォーマンスは
多少悪くなっているかもしれませんが、

借り入れの返済がないので
きちんと収益は生みます。

20年後は古くな っているので、
修繕費もかかるかもしれません。

その時には、この物件を売って、
新しい物件に買い替えてもよいかもしれません。

自分は会社を売って、
リタイアしても良いかもしれません。

でも、

せっかく作った会社は残したい。

自分と同じ価値観を持ち、
やる気のある社員に社長を譲る気でいます。

そんな彼女の会社は
やる気のある社員でいっばいです。

頑張っても同族経営で社長になれない会社より、

頑張ったら自分が社長になれる会社のほうが

やる気出ますよね？

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事例4-06

美容関係の会社の信用力での利率なので、
低い利率で借りることができます。

同じ金額の融資を受けたとしても、
利率が低くて融資期間が長くでき、
しかも空室リスクがほぼないのです。

代表取締役は麗美さんです。

麗美さんが 60%の株を持ち、
子供が 40%の株を持つ会社を二つ作りました。

そして、
それぞれの会社で2億円のマンションを二つ買いました。

借入期間は20年にしました。

20年後麗美さんは65歳。
上の子は40歳。下の子は35歳です。

会社は、途中で上の子と下の子に
代表取締役も株も譲る予定です。

家賃収入しかない会社なので、
大した利益もないし、
株価も評価されず贈与税もほぼかかりません。

社員たちが社宅として
家賃を支払ってくれたお金で借入金を返済したあとは、

物件だけが残ります。

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事例4-05

そこで、
麗美さんの資産管理会社を作ることにしました。

この会社は麗美さんの美容の会社の業績がよく、
株価が評価されるので、
その内容を評価してもらい、

麗美さんと資産管理会社は同一の評価を得ながら、
別人格として扱われます。

資産管理会社で購入して、
美容関係の会社に貸すことにすれば、
それは家賃収入を得る収益物件となります。

必ず社員が入るので、空室リスクもありません。

資産管理会社の作り方にコツがありますが、

普通の事業をする会社のようなリスクがない

ということから、
物件を購入する際の借入期間を、
建物の残存年数分伸ばせるというメリットがあります。

つまり、新築の RC 造のマンションであれば、
47年まで最大伸ばせます。

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