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相続&不動産活用術
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15-04：売りにくい士地と対策
　　
3. 共有地
　　
複数の所有者がいる上地の場合、
全員の同意がないと売却ができない。
　　
売却する予定の上地は
共有名義にしないことが得策である。
　　
　　
4. 建て替えができない上地
　　
接道面が狭い、
建築基準法に違反して建てているなどの場合、
　　
建物の建て替えができない上地がある。
　　
使いにくい上地のため売却しづらい。
　　
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15-03：売りにくい士地と対策
　　
2. 農地
　　
農地指定を受けている上地は
他の目的で使うことができない。
　　
売却する時も農地として使用する制限がつく。
　　
宅地転用は難しい。
　　
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15-02：売りにくい士地と対策
　　
1. 底地
　　
借地人が自分所有の建物を建てて住んでいる上地。
　　
借地権がついているために売るに売れない。
　　
借地人に買い取ってもらうか、
底地の買取専門業者に買い取ってもらうなど
　　
の方法がある。
　　
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15-01：売りにくい士地と対策
　　
底地、共有地、農地、
建て替えが制限される上地などは
　　
権利関係が難しかったり、
活用方法に制限があるので
スムーズに売却できないケースが多いです。
　　
売れるタイミングがあれば
積極的に手放して
　　
相続時の税金や登記変更などの負担を
軽くしておきましょう。
　　
底地は売却価格よりも
相続税評価額が高くなる場合もあるので、
　　
できるだけ相続前に処分しておきたいところです。
　　
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14：不動産を売却して現金化する
メリット＆デメリット
　　
　　
不動産を売却する必要が出てくるのは、
　　
遺産に現金や金融資産があまりなく、
相続税の納税資金に困る時や、
　　
遺産が不動産ばかりで
複数の相続人で分けることが困難な場合、
　　
将来的にも活用しない上地がある場合、
　　
近くに住んでいないなどで
不動産の維持管理をする人がいない場合などが
想定されます。
　　
売却して現金化すれば
納税資金に充てることも、
複数の相続人で分けることもできます。
　　
しかし一方で、
　　
売却してしまえば所有権が残らない、
　　
収益が得られなくなる、
　　
譲渡所得税がかかるなどの
　　
デメリットもあります。
　　
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13：等価交換方式で相続対策
　　
上地の価値を下げずに
同等の資産を得ることができるのが
　　
等価交換方式のメリットです。
　　
上地をマンションデベロッパーに売却して、
オーナーは上地に見合った住居と
交換する方法です。
　　
この方法であれば
オーナーは建築費を出す必要がなく
借り入れのリスクがありません。
　　
取得した住居は自宅として住むか、
賃貸にしたり、
　　
分譲マンションのように売却することも
できます。
　　
賃貸にすることで
税制の優遇で評価を圧縮することもできます。
　　
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12：一人暮らしの親の自宅を売却して
有効活用する
　　
たとえば
親が遠方で一人暮らしをしている場合、
　　
自宅は相続人で 分割しにくい ので
生前に売却し
　　
子供と 2世帯同居するのもひとつの手です。
　　
親は自宅を売却することで
3000万円 の譲渡所得の非課税枠などの税制を
有効活用できます。
　　
売却して得られた現金を
一部残しておくことで納税資金の
準備にもなります。
　　
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