相続&不動産活用術:6-04

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相続&不動産活用術
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6-04:不動産を利用して生前贈与をする
  
収益物件を生前に贈与すれば、
賃貸収入が子供に入るので子供が助かります。
  
親が他に収益物件を持っている場合は、
親の所得税も減らすことができ
節税効果も高くなります。
  
ただこの場合、
  
子供に不動産取得税の負担が
発生するデメリットがあることも
考慮しておきましょう。
  
不動産を活用した
相続税の生前対策のコツとして、
  
資産が金融商品にかたよっている場合には
投資用マンションを購入したり、
賃貸アパートやマンションを一棟購入する、
自宅を買い替えるなどの対策をお勧めします。
  
逆に不動産にかたよっている場合には、
一部を売却して遺産分割をしやすくする。
  
賃貸アパートを建てて現金収入を増やす。
  
保険に加入して納税資金を確保するなどして
対策しましょう。
  
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相続&不動産活用術:6-03

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相続&不動産活用術
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6-03:不動産を利用して生前贈与をする
  
  ▶賃貸アパートなどの収益物件を
   子供に贈与する。

建物を子供所有 上地は親所有の場合
  
建物の建築費が4000万円で
固定資産評価額が50%の場合
子供が 受けとれる額が1400万円になります。
(計算式は割愛します)

2500万円以下なので非課税で贈与できます。
  
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相続&不動産活用術:6-02

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相続&不動産活用術
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6-02:不動産を利用して生前贈与をする
  
 ▶ 上地建物を評価額2110万円まで
   妻の名義に変える
  
  条件: 婚姻期間が
     満20年以上の夫婦であること
  
     現在住んでいる居住用不動産の贈与
  
      贈与を受けた年の
      翌年3月15日まで居住し、
      以降も住み続ける
  
  メリット: 夫の相続時の財産を
         贈与した分だけ減らすことができる
     
2つ目は、
子供に相続時清算課税制度を利用して
収益物件を贈与する方法です。
  
この制度は2500万円まで非課税となります。
建物の評価額が2500万円以下なら
贈与税はゼロです。
  
2500万円を超えた分については
20%の贈与税がかかります。
  
贈与した分は
その時点の評価額で相続時に
相続税で清算することになります。
  
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相続&不動産活用術:6-01

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相続&不動産活用術
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6-01:不動産を利用して生前贈与をする
  
不動産を使えば
現金よりもまとまった資金を
非課税で贈与することができます。
  
ここでは2つの方法をご紹介します。
  
1つ目は、
「贈与税の配偶者控除の特例」を
利用した方法です。
  
自宅の持ち分の一部を
配偶者に贈与する方法です。
  
たとえば夫名義の自宅の持ち分を、
非課税で妻に一部贈与することができます。
  
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相続&不動産活用術:5-05

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相続&不動産活用術
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5-05:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆売却する
  
使わない上地で
固定資産だけ払っているような上地や、
借地権のついた底地なら、
  
売れるときに早めに売っておくのも
ひとつの選択肢です。
  
メリットとして
現金化することで遺産分割がしやすくなる。
納税資金が確保できるなどがあります。
  
デメリットとしては
不動産よりも現金のほうが
相続時の評価額が高くなるので
相続税の負担は大きくなります。
  
借地権のある上地は
相続時の評価額が売却価格よりも
高くなることもあります。
  
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相続&不動産活用術:5-04

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相続&不動産活用術
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5-04:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆資産を組み換える場合
  
収益性の低い不動産を、
収益性の高い不動産に買い替えたり、
  
利用しづらい上地を売って
投資用マンションを購入するなどの方法です。
  
預貯金などの金融資産が多い場合には
不動産に変えることで
相続税の負担を軽くすることができます。
  
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相続&不動産活用術:5-03

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相続&不動産活用術
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5-03:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆士地をそのまま貸す場合
  
駐車場とすることで、
多少の相続税の節税効果があります。
  
店舗用に貸す方法もあります。
  
メリットとして
  
初期投資の費用が少ない、
駐車場の場合は転用がしやすい。
  
デメリットは
  
景気の影繹や上地条件の影繹を受けやすい。
あまり節税効果は期待できないなどです。
  
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相続&不動産活用術:5-02

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相続&不動産活用術
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5-02:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
◆賃貸物件を建てる場合
  
アパート、マンション、戸建て住宅 を
建てることで
固定資産税の軽減、所得税の軽減対策、
相続税の節税効果があります。
  
事業用のテナントビル を建てた場合は
固定資産税の軽減はありませんが、
所得税と相続税の削減効果があります。
  
その他にもメリットとして、
  
毎月一定の収益を得られる。
  
管理を専門家に任せれば
事業を継続しやすいので
サラリーマンと兼業も可能になります。
  
デメリットとしては、
初期投資がかかる、賃料下落、事業開始後に
転用しにくなどがあります。
  
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相続&不動産活用術:5-01

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相続&不動産活用術
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5-01:建てる、貸す、換える、売却、
さてどうする?
  
不動産を活用すると考えると
アパート マンション を建てると考えがちですが、
  
実際は 相続する預貯金、金融資産 なども含めて
考える必要があります。
  
それら資産を守るために
不動産をどのように活用するか?
  
これが重要なポイントになります。
  
1. 賃貸物件を建てる
  
2. 上地をそのまま貸す
  
3. 資産を組み替えるために不動産を活用する
  
4. 売却する
  
これら4つの方法が考えられます。
  
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相続&不動産活用術:4-05

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相続&不動産活用術
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4-05:士地を4つに分けて節税対策する
  
【4つの仕分けは後から自由に変更できる】
  
このように4つに上地をわけるのは、
  
現状どうなのか?
  
と考えて頭を整理するためでもあります。
  
これは必ずこのまま突き通すということでは
ありません。
  
なぜなら問題地だと思っていた上地が、
早めに対策することで
収益を生む 有効活用したい上地になることも
あります。
  
他の上地にも同じようなことが言えます。
  
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