５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
５. 特定賃貸条件付型－１
　　
賃貸マンションの入居条件に特定の条件を付けて、
他のマンションとの差別化を図り、
収益性を向上させようというものです。
いわゆるコンセプトマンションです。
　　
他の賃貸物件との競争力をつけるための特定入居条件は、
それを前提に入居した他の借家人に対する責任からも、
その条件を常にキープしなければなりません。
　　
そのために「単身者専用」「学生専用」「女性専用」「ペット可」
あるいは「ペット不可」 などの特定された入居条件に
入居者が適合しなくなった場合、
契約期間が満了したら再契約をせず必ず退去してもらいます。
　　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－２
　　
この賃貸方法は
基本的にはスケルトン貸しと似ていますが、
入居希望内装家主負担のため、
その分賃料は高くなります。

◆適用対象
ライフスタイルを重視するDINKS
(ダブルインカムノーキッズ＝子供のいない共稼ぎ若夫婦）
などをターゲットとする物件向き。
戸建よりもマンションの方が適しています。
　　
また、事業用のテナントビルにも応用できます。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１２. 内装指定長期固定型－１
　　
賃貸住宅は持家とちがって
あらかじめ内装等が全て完備されており、
それが気に入れば借りてくださいといった形態です。
　　
本契約方式は、
内装の無いスケルトン状態の借室に対して
借主がその希望により内装を指定します。
　　　
この方式により各自のライフスタイルに合わせた住居を
賃貸住宅で提供できれば、
今までは持ち家でなければできなかった住居が、
賃貸で実現されることになります。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１１. 内装借家人負担型－２
　　
契約期間は5-20年の長期契約。
長期契約でないと借家人が内装分を償却できないからです。
　　
また長期契約なので、
期間内転貸を認め、また期間内解約も
原状回復さえすれば認めることにしても良いでしょう。
　　
転貸の場合は、反社会的な団体構成員あるいは
家主や他の借家人に対して特別に迷惑を与える場合は、
家主はその転貸を拒否できるようにしておきます。
　　
◆適用対象
居住用物件で、構造が鉄骨造•鉄筋コンクリート造に向きます。
　　　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
９. 家賃支払いメリット・デメリット特約付型
　　
賃貸不動産経営者にとって最も悩ましい問題は、
借家人の家賃支払い遅延 ・ 不払いでしょう。
　　
こうした問題を回避するために、
賃貸管理業者へ管理料を払って家賃徴収代行を依頼したり、
業者ヘ一括賃貸したりします。
　　
この契約は、家主と借家人が特約により、
1年間1回も、また1日も家賃支払い遅延がなければ、
翌年3-5%の割引のメリットを、
　　
反対に遅延した場合には翌年は6-10%の割増デメリットを
一定割合まで経年累積させていくことを
条件に契約するというもの。
　　
これにより借家人の善良・不良の自動選別を図ります。
　　
◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件すべてに適用可能です。

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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
８. 家賃改定率選択型
　　
従来の借家契約では、
更新時の賃料改定でもめることも少なくなかったはずです。
　　
この方式は、 そのようなトラブル防止策はもとより、
改定率と現賃料との相関により
入居者に賃料改定率を選択させるものです。
　　
現在の賃料が低い場合は改定時のアップ率が高く、
賃料が高ければアップ率は低いなどの方法をとり
借家人の事情に合わせた家賃の支払い易さを提供します。
　　
契約期間は5-10年の中長期契約とし、
契約期間の全期間の賃料合計を考えれば、
家賃固定型と同じになるように賃料改定率を設定します。
　　
◆適用対象
事業用の賃貸物件が一番適していますが、
戸建て住宅のように契約期間が
長期にわたるものにも適しています。
　　
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４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
７. 家賃固定型
　　
賃貸不動産経営に長期の安定を求める家主向けの契約です。
　　
契約期間中の借家人からの契約解除を認めないだけでなく、
賃料そのものも固定してしまいます。
これにより、 当初計画した収支計画通りに
収入が確保できることになります。
　　
契約期間は5-10年の中長期契約とし、
契約期間が長くなるに従い賃料は低く設定します。
　　
ローリスク・ローリターン長期安定型不動産経営を実現する、
最もリスクの少ない契約方法といえるでしょう。
　　
◆適用対象
居住用・事業用いずれの賃貸物件でも可能です。　
　　　　　
※借家人が自宅として使用する場合、
　借家人には法定の中途解約権があります。
　　
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6. 公共指標連動家賃型－２
　　
アパートの家賃を老後の年金替わりにしているのなら、
家主さんの消費生活に連動する消費者物価指数、

投資用物件としてアパートを取得した家主さんなら、
再売却する際、最も重要な指標である
収益利回りに影響を与える地価公示価格に連動させる
という方法もあります。

◆適用対象
すべての賃貸不動産物件について適用可能です。
　　　　
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6. 公共指標連動家賃型－１
　　
契約の期間や再契約期に係わりなく、
年1回合理的な基準によって
家賃を自動的に増減していくことで、
家賃交渉の手間と争いを省きます。

基準指標は総理府統計局発表の消費者物価指数、GDP指数、
国民平均所得指数 地価公示価格などの公共指標が使えます。

契約期間は5年-10年の中長期契約として、
契約期間内家賃改正条項を設けます。

どの公共指標を自分の定期借家契約に採用するかは、
その家主さんの都合により、あるいは
借家人との協議によって決めたら良いでしょう。
　　　　
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５. 再契約拒絶事由特約付型－１
　　
本契約方式では、 原則として
再契約できる権利＝再契約予約完結権
を借家人へ与えます。

そのかわり、
家主は所定の再契約拒絶事由に該当する場合には
再契約を拒絶することが出来るようにしておき、
契約継続のための互いのルールを明確にします。
　　　　
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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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