７．その他特殊な目的のための１３の型
４. 定期借家サブリース型
　　
家主が一定期間、定期借家権で特定な借家人へ全室一括賃貸し、
その借家人が家主から賃借した期間内の定期借家契約により、
一般ユーザーへ個別にサブリース（転貸）します。
　　
特定借家人を賃貸管理専門業者にして、
実質的に賃貸経営管理を任せるとともに、
空室リスクをなくします。
　　
また相続対策や所得分散による所得税節税対策などの目的のため、
特定借家人を同族会社・身内者にすることもできます。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件のすべてに適用可能です。
賃貸物件一棟当たりの賃貸室数の多い
共同住宅・集合テナントビルに特に向いています。
　　　
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６．相続対策・高齢化対策の5の型
３. 普通ベース定借サブリース方式型
　　
定期借家権の相続税評価額が定まるまでの間、
「貸家」による30% (関西の一部40%) の評価減を得るため、
家主は一旦普通借家契約によって、
同族会社あるいは賃貸管理業者（一次借家人）へ
一括貸しし、その借家人がサブリース（転貸）によって
一般入居者（二次借家人）へ定期借家契約をします。
　　
第三者である賃貸管理業者は、
将来の普通借家契約終了時点で「借家権」のトラブルを生じないよう
業者の選定に十分配慮する必要があるでしょう。
　　
◆適用対象
居住用共同住宅物件、事業用集合テナントビルなど全般に適用可能です。
　　　
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「収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される」－５

 

４．貸家建付地評価が変わらない一括借上げ制度

 

これまで述べたとおり、建物を贈与しても、

その時点の賃貸借契約は引き継がれることになりますので貸家建付地として評価しますが、

新たな借家人と贈与を受けた人が賃貸借契約を結んだ場合、

その貸家に係る部分の敷地については、自用地として評価されます。

 

つまり、建物を贈与した時点における借家人が変わらない限り、

その土地は貸家建付地として評価できますので、

企業への一括貸しやサブリース契約、

あるいは解約不可を特約条項にした定期借家契約を締結するなど、

借家人が変わらない方法をとることができれば、相続対策において、

土地について評価減を確保できると言えるでしょう。

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