５．不動産経営・土地有効活用のより高度な運用をめざす１３の型
３. 完全無借家権店舗リース型－１
　　
従来店舗リースと称して、
ソシアルビル（繁華街飲食店専門集合ビル） などで
スナックやバーの店舗を内装・造作· 什器・備品等まで
家主側で全て施した上で、テナントに提供する方式があります。

しかし普通借家契約「正当事由借家」のもとでは
借家権発生の可能性があり、
トラブルの原因ともなってきました。
　　
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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－２

２つ目が、いわゆる「うるさい人」である。

このタイプは交渉に際しては押しが強く、
あらゆる点で強硬な姿勢を崩そうとしない。
自らの権利意識が強いため、立ち退きまでには
かなりの時間を覚悟しておかなければならないだろう。

当然のことながら、
立ち退き料についても、それなりの出費を
覚悟しなければならないこととなる。

しかし、家主にとっては「立ち退き料」という
コストを支払っても、
その土地が更地となってこれまで以上の価値が出れば
それで良いのである。

「長年にわたってこんなに安い家賃で貸してあげたのに、
いざとなったら、こんなに高い立ち退き料を
払わなければならないなんて・・・」という感情を
家主は冷静にコントロールしなければならない。

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5月の相続セミナー

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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－１

古貸家・古アパートの整理では、
借家人の「立ち退き」問題を避けて通る事は出来ない。
家主さんにとっては、これが積年にわたる悩みのタネと
なっていることも少なくないのである。

ところで、立ち退き交渉にあたって遭遇する借家人の対応には、
大きく分けて３つのタイプがあるようだ。

もっとも一般的なのが「善人タイプ」の対応である。
交渉に際しても理路整然とこちらの意向を伝えることで
比較的容易に同意を得ることができる。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-10

7. 話し合いには時間がかかる-2
　
相続人同士の話し合いも大切です。

長男が「田舎の付き合いも絶やさないようにするし、
親父・お袋の墓も俺が責任を持つ。
だから、財産は俺に継がせてほしい」と言えば、
二男や三男は納得することもあります。

均等に相続するのであれば、
お墓の管理や介護についても話し合いをしておかないと、
喧嘩になってしまいます。

均等に相続する場合にも話し合いは必要なのです。

それぞれの思いを良く話し合っておけば、
たいていの場合は全員が納得できる落ち着きどころが見つかるものです。

相続が発生してから話し合いを持とうとしても、
当然ながら被相続人は話し合いには参加できません。

また、相続が発生した後で、
相続人同士の主張がぶつかり合うと収拾がつかなくなります。

例えば、介護をした子供がその寄与分を主張しても、
少しでも取り分が欲しい相続人がいれば簡単には認めないでしょう。

話し合いには多くの場合、時間がかかります。

お互いの思いを摺合せするには時間が掛かりますし、
思いを摺合せにしても相続人が一堂に会する機会があまりないと、
思った以上に話し合いに時間がかかります。

相続はまだ先だと思っていても、
早くから話し合いをしておいた方がよいでしょう。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-7

5. 被相続人が配慮すべきこと（被相続人自身に関連すること）

被相続人が可愛がっていたペットは、
面倒を見てくれる人を決めておかないと
残された家族で困ることになります。

同居していた人がいればよいですが、
そうでなければ引き取り手を決めておかないと
ペットは保健所に引き取られることになってしまうかもしれません。

仏壇やお墓のことも大事です。

長男が家を継ぐ時代ではなくなりました。
仏壇は、同居家族がいれば大きな問題はないかもしれません。
子供が娘しかいなくて、その娘が長男に嫁いでいるときなどは
事前に話をしておいた方が良いでしょう。

お墓はどうでしょうか。
先祖代々のお墓に入るのでなければ、
お墓を用意しておく必要があります。

お墓は管理費を支払わないと、
永代使用権を取り消されることになるので、
お墓を守ってもらおうと思っている人に
自分の思いを伝えておいた方が良いでしょう。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-6

4. 記録が必要

被相続人の娘が介護をするために、
被相続人の銀行口座からお金を引き出すと、
遺産分割協議の際に他の子供から
使い道について聞かれることがあります。

このとき、お金の使い道を記録がないと、

「介護以外の目的で使ったのではないか」

と非難を受けることになりかねません。

このように、相続発生前から記録をとっておかないと、
困ることがあるのです。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-5

3. 手続きには準備が必要

相続の発生に伴って様々な手続きが必要になります。

死亡届・世帯主変更届などの基本的な手続きの他、
生命保険・退職金などをもらうための手続き、
家・自動車保険・株券などの名義変更の手続き、
携帯電話・クレジットカードなどの解約続きが必要になります。

特に困るのが、預貯金口座です。

金融機関に相続が発生したことが伝わると、
被相続人名義の口座からお金の引き出しが出来なくなります。

口座からお金を引き出すには、相続人全員の合意が必要なうえ、
相続人全員の実印・印鑑証明書など書類を準備しなければなりません。

手続きがスムーズに進められるように、
銀行通帳・生命保険証書などの保管場所、
手続きの種類・手続きごとに必要となる書類などを
把握しておくことが必要です。

これらのことを被相続人から生前に聞いておかないと、
手続きをするときに困ることになります。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-4

2. 納税対策・分割資金対策には時間がかかる

相続税の納税と遺産を分割するための
資金を用意するには時間がかかります。

相続税の納税については、
2段階のステップで対策を考えます。

1 段階目が「相続財産の圧縮」です。

現金は額面通りの金額で評価されますが、
土地は時価の 70% 程度の路線価で評価されます。

さらに、土地を人に貸していれば、
借家権を差し引いた金額に対してしか相続税はかかりません。

このため、相続税対策としてアパートを建てる人がいるのです。

また、1 年間で贈与する金額 110 万円までであれば、
贈与税はかかりません。
これを利用して、何年にもわたって
親の資産を子供に移している人もいます。

＜図＞/ブログ掲載時にはこの行は消去

2 段階目が「相続税の支払い対策」です。

日本人の保有している資産は、70% が不動産です。

相続税は物納もできますが、
現金がある場合は現金を先に支払わなければなりません。

有用な資産を相続したいと考えるのであれば、
納税分の現金を用意する必要があります。

そのためには、活用度が低い土地を処分して、
現金化しておかなければなりません。

土地や証券などを処分するだけでは
納税資金が足りそうになければ、
生命保険への加入やアパート経営により、
納税資金を準備していくことが必要です。

遺産を分けるときにも、
お金を準備しなければならないときがあります。

不動産を相続するときです。

共有名義を避けようとすれば、不動産を相続しない人には、
不動産の価値に見合った現金を用意しなければなりません。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-3

1.相続には期限がある

まず、考えなければならないのが、
「1. 相続には期限がある」ということです。

特に注意をしないといけないのは、
「相続を放棄するとき」と
「相続税の支払いが必要なとき」です。

相続の放棄は相続開始から
3 か月以内にしなければなりません。

被相続人に借金があるかどうか早期に確認して、
相続放棄するかどうか決めなければなりません。

被相続人が債務の連帯保証人になっているときは、
特に注意が必要です。

連帯保証債務は、相続の時点では債務金額が確定しないので、
相続税の支払いの時に他の資産と相殺ができません。

相続税の支払いは、相続開始から
10 か月以内にしなければなりません。

相続税の支払い期限までに
遺産分割協議が終わっていない場合は、
「小規模宅地等の特例」や「配偶者の税額の軽減の特例」などの
相続税が軽減できる特例の適用が受けられません。

このため、相続開始から 10 か月以内に、
遺産分割を済ませておかないといけないのです。

相続税の支払いの必要がないときも、
相続税の申告期限を意識して
遺産分割の話を進めた方が良いでしょう。

期限がなければ、
話し合いの決着をつけられなくなることが多いからです。

話し合いの決着がつかないときに、
不動産を共有名義にすることがありますが、
これは避けなければなりません。

共有名義の不動産は売却や活用が難しいですし、
相続を重なるたびに所有関係が複雑になっていくからです。

相続が発生した後は、お葬式もありますし、
様々な手続きもあるので、
時間はあっという間に過ぎていきます。

悲しみから、やるべきことがあっても、
手を付ける気にならないこともあるでしょう。

このため、相続後はあまり時間がない
と思っておかなければなりません。

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2. 相続は発生してから対応すると後悔する-2

「相続手続き」については、
「相続が発生してから勉強すればよい」
と思われるかもしれません。

「相続する資産」、「人間関係トラブル」などは
相続が発生してから表面化することも多いので、
「そのときになって対応するしかない」と思う方が多いかもしれません。

しかし、相続が発生してからでは間に合ないことも多いのです。

それは、以下のようなことがあるからです。

1. 相続には期限がある
2. 納税対策・分割資金対策には時間がかかる
3. 手続きには準備が必要
4. 記録が必要
5. 被相続人が配慮すべきこと（被相続人自身に関連すること）
6. 被相続人が配慮すべきこと（相続人に関連すること）
7. 話し合いには時間がかかる
8. 自分（被相続人）に何かあってからでは遅い

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