たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－６

５.年間ローン返済額の計算

「年間ローン返済額」を計算する際の基になる
借入金額はつぎのように計算します。

「(建築費×1.05～1.10)－頭金＝借入額」。

この借入額をもとに、担当者に試算を出して貰えば良いのです。

建築費に掛ける1.05～1.10の数字は
税金や保証料等の初年度経費を加味するためのもので、
中古の場合は仲介手数料が発生するので1.10を、

ファミリータイプの新築の場合は
不動産取得税の軽減措置があるので1.05または1.06程度を、

1Kタイプなら1.75程度を想定しておけばよいでしょう。

初期段階でこのくらいやってもらえれば、
かなりイメージがつかめるでしょう。

この後、詳細についてシミュレーションを出してくれるような担当者であれば、
安心して任せて良いのではないでしょうか。

もちろん、ご来社頂いたお客様には、
弊社でも具体的なシミュレーション致します！
是非お気軽にお声かけください。

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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－５

４.事業収支計算の実例

例えば、5000万円で10世帯のアパートを建てたとします。
一世帯当りの月家賃を5万円とすると年間家賃収入は600万円。
毎年の建物の固・都税は固定資産税評価額の1.7%だから
ざっと43万円(5000万円×0.5×0.017)。

年間修繕費は建築費の1%としてみるとざっと50万円。　
合計は43万円+50万円＝93万円。

この93万円を年間家賃収入で割ると
15.5%　(93万円÷600万円＝0.155)。
これに管理料を家賃の5%とすると、
15.5%+5%＝20.5%→20%、となります。

この数字は、家賃が高く取れる地域では低くなり、
反対に家賃の低い地域では高くなります。
所有する土地の所在地の相場を反映してもらうと、
より現実味の増した数字が出てくるでしょう。

また空室率を反映させたいときは、
例えば空室10%なら0.8を0.7に、
空室率20%なら0.6に変えるだけで反映させられます。

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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－４

３.事業収支計算は１行でできる？

分厚い事業収支計算書など作成しなくても、
たった一行で事業収支計算が出来るんです！　 

●一行計算式は次のようになります。
 「年間家賃収入」×０．８－「年間ローン返済額」＝　年間の手取り

上式の0.8は、
年間家賃収入に対する年間必要経費の割合(0.2)を
1から引いたものです。

年間必要経費の主なものとして、
建物の固定資産税・都市計画税、
修繕費、管理料があります。
これらはローンの有無にかかわらず毎年かかってくるものです。

この経費の割合は年間家賃のほぼ17～23％に収れんされます。
この一行計算式では平均を取ってざっと20%でみてみました。

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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－３

２.長期的な採算のトレンド性の把握

長期的な採算のトレンド性を把握するために
検討すべきことは色々あります。

まずは、ローン返済期間中は毎月どれくらい残るのか、
ローン終了後はどうか…。

それがつかめたら次は、空室率の悪化や
家賃の下落にどこまで耐えられるのか、
ローン金利が上昇したら採算性はどこまで悪化するのか…

といった想定されるリスクを考えた
様々なシミュレーションが必要になります。

それらを何度も繰り返して初めて
事業の適正規模や設定家賃・ローン借入額などが確定し、
そこでやっと詳細な事業収支計画書の出番になるのです。

そのプロセス抜きにして
一方的に提示された事業収支計画書は
業者側に有利な数字で作成されていることが
よくあるんです。

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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－２

１.初期段階で大事な事
 
事業収支計算書は作るのも読むのも大変です。

家賃・礼金・更新料・共益費・空室率・入れ替え率・
敷引きの有無・修繕費・管理料・固定資産税・
都市計画税・減価償却費・ローン返済額・利息・保険料など
様々な要因が絡んできます。

これの作成に初期段階で多大な時間をかける営業マンが
必ずしも悪いとは言いません。
頑張ってくれているのは伝わってくるかもしれませんね。

しかし初期段階で重要になるのは、
枝葉の数字の羅列ではなく、
長期的な採算性のトレンドの把握です。

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たった一行で作れる“賃貸マンション収支計画書”－１

土地活用といえば、真っ先に思いつくのが
「賃貸マンション 」(アパート・戸建て賃貸含む)でしょう。
少子化の影響で最近は陰りがみえてきたものの、
まだまだ主役であることには間違いありません。
 
分厚い事業収支計画書を持参した
住宅メーカーやゼネコン・工務店から、
いかにこの事業が儲かるかを唾を飛ばしながら懸命に説明された経験、
お持ちの方も多いのではないでしょうか。

でも、結局気になるのは
「で、いくら儲かるの?」
というところですよね。

あなたの役に立つ営業マンならどうするか…
明日以降詳しく見ていきましょう。

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“ローン金利”こんな営業マンにはご注意を！－４
 
例えば、当初金利が10年間1.8%で確定していて、
11年目以降3.6%に、
26年目以降35年まで4.0%に上昇したとします。

この場合、金利は最初から最後まで
2.805%で借りたのと同じ結果となり
フラット35の3.0%より有利になります。

では11年目以降一気に4.0%まで上昇したらどうでしょうか?
それでも2.985%でフラツト35より有利なんです。

これ、かなりの驚きですよね？
 
難しいことではないはずですから、
今お願いしている営業マンがいる方は
是非一度算定してみてもらってください。

それができないようでは・・・
残念ながら担当を変えてもらう、
もしくは他社さんを当たってみたほうが良いかもしれません。

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“ローン金利”こんな営業マンにはご注意を！－３
 
では、ローン金利の話で頼りになる営業マンはどう見極めたらいいのか。
信頼できる営業マンならどのような返事をするのでしょうか？
 
具体的に見てみましょう。
 
あなたが不安に感じるのは、
変動型の総支払額がどこまで膨らむか分からないからですよね？
 
であれば、変動型の11年目以降の金利をいろいろ変えてみて、
最終的にそれを一本の金利に直すと
何パーセントの金利で借りたのと同じになるかを
示してもらうと良いのです。

この方法だと直感的に金利比較ができるので、
とてもわかりやすいです。

あなたに適切な知識をもたらしてくれ、
本当にあなたの事を考えてくれる営業ならこのようにするでしょう。

信頼できる営業による説明の一例は、明日ご紹介します！

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“ローン金利”こんな営業マンにはご注意を！－２

以下、よく見るダメな営業マンの回答例を3つ。
 
【営業マン１】
「そりゃ1.8%のほうがいいです。金利が低い分タップリ借りられます！」
…こんないい加減な説明の担当者は明らかに危険ですね。
 
【営業マン２】
「未来は予測できませんから変動型は怖いです。
だから固定金利のフラット35が有利です」
…何も考えてない営業マンですね。
 
【営業マン３】
「金利だけでなく保証料や団信の有無も考慮する必要があります。
だから一概にどちらがいいとも言えません。
お客様のライフスタイルにあったものがベストです」
…アドバイスしているつもりですが、ほとんど回答になっていません。

あなたが今営業を受けている担当者、
こんな回答してきていませんか？

明日はいよいよ、信頼できる営業マンの見極め方です。

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