相続クイズ第二弾！－５

【クイズ２】回答
 
日付けが変わるだけで相続税が１，１２０万円アップ

(1)平成26年12月31日までに相続が発生した場合
　→ 5800万円
(2)平成27年1月1日以降に相続が発生した場合
　→ 6920万円  (1)－(2)＝1120万円
 

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相続クイズ第二弾！－４
 
【クイズ２】（基礎編）

平成26年12月31日大晦日。

80歳のＡさんは家族と一緒に紅白歌合戦を楽しんでいます。
いよいよ紅白の雌雄を決する時間となったとき、
興奮し過ぎたＡさんは不覚にも
餅を喉に詰まらせて危篤状態になってしまいました。

では、Ａさんが日付けが変わる直前に亡くなった場合と、
日付けが変わった直後に亡くなった場合とでは
相続税額はざっとどれくらい違ってくるでしょうか？　

ちなみにＡさんにはざっと３億円の相続財産があります。
妻は既になく、2人の子供が相続人です。
 (相続税の増税は平成27年1月1日から)

回答は明日の投稿をお楽しみに。

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相続クイズ第二弾！－３

【クイズ１】回答

●自宅を建替える　
●自宅をリフォームする　
●アパートを建てる　
●アパートをリフォームする　
●土地を購入する　
●収益物件を購入する　
●地価が安くて広い場所にある自宅から、
　高くて狭い場所に買い換える（価値は変わらず）
●古アパートの建物部分を子に生前贈与する　
●広い土地であれば広大地補正を使う　
●アパートに隣接する駐車場の契約形態を見直す　
●土地の分割方法を変える（二方路・角地）

など。　
より具体的には是非お問い合わせください。

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相続クイズ第二弾！－２
 
【クイズ１】（基礎の基礎編）

相続税を減らすためには
相続財産の評価額を下げる必要があります。

従来は相続財産の評価減対策として
「不動産を使った対策」と
「生命保険を使った対策」が主流でしたが、
平成22年の税制改正により
生命保険を使った対策効果は激減しました。

つまり、今現在の評価減対策は不動産が最も有効なのです。

では、不動産を使った相続税評価額の圧縮対策には
どんな方法があるでしょうか？
30秒以内に５つお答えください。　

回答は明日の投稿をお楽しみに！

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－１０

４．マイホーム購入の見落としがちな利点－２

営：もうひとつのポイントは、
　　住宅ローン減税などの有利な住宅税制や超低金利が
　　いつまで続くか…ってことなんですね。

　　今は消費が低迷しているからこそ、
　　政府は需要喚起策としてマイホームを取得し易い政策を
　　大きく打ち出しているんですが、
　　景気が少し戻り始めたら確実にローン金利は上がるでしょうし、
　　税収確保に向けて住宅ローン減税なども
　　縮小または廃止される方向にいくでしょうね。
　　この差はすごく大きいんですね。

　　不況の時は雇用などの不安もあるでしょうが、
　　マイホーム取得には絶好のチャンスでもあるんです。
　　逆転の発想ですね。

客：なるほど！
　　そういえばお宅の会社、〇〇町に分譲地を持ってたよね？
　　ちょっと遠いけど、そこ見せてくれないかなぁ？

営：わかりました。では今度の土曜日にでもいかがですか？

客：いや、今すぐ案内して！

営：ハイ、承知しました。では、すぐ出発しましょう！

さて、あなたの場合はいつが買い時でしょうか？
　
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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－９

４．マイホーム購入の見落としがちな利点−１

客：しかしすごく参考になった。
　　こんなアドバイスしてくれた会社はどこにもないよっ！

営：ありがとうございます。
　　実は判断材料としてのポイントは他にもあるんですよ。

客：えっ何？まだポイントがあるの？それも教えてよ。

営：例えば、縁起でもありませんが、もし先延ばし期間中に
　　ご主人に万が一のことがあった場合を想定してみましょう。
　　その場合、残された奥様やお子様は
　　一生涯家賃を払い続けなければならない。
　　そうしないと確実に借家を追い出されますからね。
　　この生涯家賃総額はすごい額になるんですよ。

　　これが住宅ローン返済期間中だと、
　　その瞬間にローンはなくなってしまうんです。
　　実は住宅ローンには保険機能がついているんですね。

　　住宅支援機構の場合は格安な団信保険料で
　　この保険をつけることができますし、
　　銀行ローンの場合なら初めから生命保険が組み込まれています。
　　　　
　　ですから、住宅ローンを組むことで
　　かなり大きな保障が得られますので、
　　今ご加入の生命保険を見直してムダをカットして
　　毎月の保険料を大きく減らすことも可能なんですよ。

客：う～ん、確かにその通り！　
　　人生は何が起こるか分からないものねぇ…
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－８

３．金利変動別シミュレーション－４

営：次にＣ（金利上昇）のケースで考えてみましょう。
　　現在の超低金利情勢などから考えると、
　　５年後の予測としてはおそらく
　　このＣのケースが最も近いかも知れませんね。

　　このケースでは“今すぐ”と比べて“５年後”のほうが、
　　なんと1542万円も余分にお金を払う結果になってしまいます。
　　この金額は、一日遅れるごとに
　　8452円ずつ損をする計算になるんですね。　　
　　60才時点における残債も“５年後”のほうが833万円も多くなります。

　　お客様の年齢でみると、60才時点での年金はゼロ、
　　65才になってからやっと年金が出る年齢層なんですよ。
　　そんな中で60才以降のローン支払いはとても重いですね…。

　　ちなみにこの資料をご覧ください。
　　生年月日ごとに何才から年金がもらえるかを表したグラフです。
　　このように昭和36年4月2日以降に生まれた男性からは、
　　たとえ60才で定年になっても65才までは年金がもらえないですよね。
　　これが年金制度改革の姿なんです。
　
客：う～ん、ローンさえ通れば今すぐやるしかないってことだな…。

営：それはお客様自身でご判断くださいね。
　　私共がお手伝いだけできるのは、
　　お客様が冷静に判断するためのアドバイスだけなんですよ。
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－７

３．金利変動別シミュレーション－３

営：次にＢ（金利低下）のケースです。
　　この場合のポケットから出ていくお金は
　　“５年後”のほうが最終的に69万円少なくて済みます。
　　しかし、価格もローン金利も下がった割には
　　あまり大きな金額の違いにはなりませんね。

　　また、60才時点の残債もＡの場合に比べると少しは減るものの、
　　それでも“今すぐ”に比べて“５年後”のほうが
　　481万円も多く残ってしまうんですよ。
　　60才時点でのこの残債の差は結構つらいですよね

客：えーっ？Ｂの場合でもほとんど先延ばしする意味がないじゃない！
　　それどころか60才以降のリスクは
　　Ａの場合とあまり変わらないってことか！？

営：そうなりますね…

客：なんか背筋が冷たくなってきた…
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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マイホーム。今買うべきか？待つべきか？－６

３．金利変動別シミュレーション－２

営：さて、4000万円のマイホームを５年後に購入する仮定ですが、
　　５年後に実行するからといって
　　返済期間をその分５年短くするお客様はほとんど居ません。
　　なぜなら、返済期間が短くなる分、
　　毎月の返済額は大きくアップしますし、
　　ローンを組むのに必要な最低年収基準も厳しくなってしまうからです。
　　だから、ほとんどの方は今と同じ返済期間を選択するんですよ。

客：しかし、すごいね。
　　こんなシミュレーションしてくれるのはお宅が初めてだよ！
　　さすがプロだねえ…

営：ありがとうございます。
　　でも、これらは住宅を販売するものとしては
　　最低限のエチケットなんです。
　　住宅取得はお客様にとっては人生を掛けた大事業ですから。
　　私達としては、お客様が冷静に取得時期を判断するための
　　客観的資料をご提供することが大切な役目でもあるんです。
　　　
客：エチケットねえ…確かにそうだよね。
　　どこいっても営業マンが言うセリフは
　　“今が絶対チャンス、この機会を逃したら大変ですよ！”
　　ばっかりだもんね。
　　時代は変わっても毎年同じことばっかり言ってるンだよね。
　　ところで結果は？

営：ではもう一度この画面をご覧ください。
　　まず、今からヨーイドンでスタートして、
　　最終的にローンが終了するまでに出ていくお金は
　　どれくらい違うかを比較してみますね。

　　Ａ（金利変動なし）の場合、“今すぐ”と比べて“５年後”のほうが
　　361万円余分にお金を払う結果になります。
　　ポケットから出ていくお金の各々の内訳はこのグラフの通りです。
　　やはり５年間の家賃が重いですね。
　　また、60才時点における残債も
　　“５年後”の方が592万円多く残ってしまうことになります。
　　・・・

２人の会話の続きは明日以降見てみましょう。

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