タグ別アーカイブ: メリット

定期借家権マニュアル−17

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２．定期借家権のポイント
a. 不動産投資適格４条件の確立

家主にとって定期借家権を導入するメリットとしては、
次のような事項が挙げられます。

(1) 長期契約
　ー契約期間に制限はありません。

(2) 賃料確定特約
　ー当事者が契約で特約した場合、 法律に優先します。

(3) 中途解約排除
　ー契約特約により可能です。
　　但し、借家人が自宅として使用する場合、法定の解約権があります。

(4) 立退料不要
　ー契約満了により確実に契約は終了します。

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ご連絡先：03-5765-2772
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「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
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今ある資産を活用して、
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があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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定期借家権マニュアル−16

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１．定期借家権とは
d. 借家人から見た定期借家権のメリット

一方、 借家人にとっての定期借家権のメリットには、
次のようなものがあります。

(1) 借家物件の選択肢が広がる
　ー大型物件や駅至近で家賃も安く、しかも比較的広い物件が
　　市場に出回る事が予想されます。

(2) 契約方式が多様化される
　ー契約期間、家賃改正ルール、支払い方法などで
　　柔軟な対応が望めるようになるでしょう。

(3) 家賃が平均して低減する

(4) 入居審査の緩和、連帯保証人不要も可能となる

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定期借家権マニュアル−15

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１．定期借家権とは
c. 家主から見た定期借家権のメリット

家主にとって定期借家権を導入するメリットとしては、
次のような事項が挙げられます。

(1) 契約期間終了が確定するので、 その後の土地・建物利用計画が予定できる

(2) 立ち退きトラブル、 立退料が発生しない

(3) 収益利回りが確定する（借家人自宅用を除く）

(4) 大型貸家も安心して賃貸できる

(5) 大型自宅持家も安心して賃貸して、収入を得ることができる

(6) 建て替え予定建物の空室も賃貸できる

(7) 賃貸物件の売却（オーナーチェンジ）も容易になる

(8) 賃貸立地の拡大化により土地活用の有効性が高まる

(9) 低•未利用地、将来活用地、納税用土地も一時活用して収益化できる

(10) 貨貸不動産を証券化して売却•投下資本の回収がより有利に図れる

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-7

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－７

６．会社設立の留意点

会社設立の場合には、
次のように様々な費用や手数がかかりますし、
個人の場合以上に経理をしっかりしなければなりません。

その点には留意しましょう。

＜会社設立のデメリット＞
・会社設立時の費用が25〜50万円程度かかる
・社会保険に加入しなければならず、会社負担分の保険料が余分にかかる
・経理と個人を分離してしっかり記帳しなければならず手数がかかる
・決算・申告のための税理士費用が必要となる
・会社には赤字でも法人住民税の均等割がかかる

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-6

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－６

５．会社で経費化できたり欠損金の繰越控除や損益通算できたりも

会社契約で従業員や役員の生命保険金に加入すると、
契約内容にもよりますが
すくなくとも掛け捨て部分の保険金が費用として処理でき、
個人では一部費用化できない
土地取得の借入金利子についても、
会社では全額費用化できます。

青色申告をしている個人の場合には
欠損金の繰越控除は３年ですが、
会社の場合は９年間可能です。

さらに、個人の場合には不動産や株式の譲渡損失を
他の所得と通算することができませんが、
会社の場合は損益通算できます。

土地有効活用による節税-21-図1「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－６

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-5

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－５

４．所得税対策としてのメリット

不動産所得者の場合には、
どうしてもファミリーの中の１人の方に
所得不動産が集中しており、
結果として所得も集中していることが多いようです。

所得金額が1800万円を超えると
所得税・住民税合計の税率が50%になります。
（平成27年分以降、課税所得4000万円超については55%)

会社を設立して種乳を会社に移転し、
その会社から給与や役員報酬として
子供や配偶者などに分散すると、
この所得税・住民税の税率が低いところで適用することができ、
合計すると節税となります。

もちろん、実際に役員や従業員として
勤務していなければなりません。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-4

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－４

３．子供が複数いる場合にはその人数だけ会社を設立

子供が複数いる場合で、有効活用できる土地を
それぞれの子供ごとに相続させる予定の場合には、
１つの会社で実行するのではなく、
それぞれの子供ごとに会社を設立しておかないと、
将来争いの種を作ることになりかねません。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-3

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－３

２．会社に相続税はない

出資者を将来の被相続人対象者以外の子や孫などにしておけば、
出資の評価額は相続財産にはなりません。

もちろん、その子や孫の相続の歳には
株式や出資の評価として課税対象とされますが、
その対策は、時間をかければ土地や建物などより容易で、
少ない費用で贈与することができます。

もっとも、十分に時間があるのなら、
あえて被相続人対象者自身が出資（場合によっては現物出資）し、
その株式等の評価を下げた上で贈与することなども可能です。

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土地有効活用による節税対策Q&A−21-1

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「不動産所有法人の設立とメリット・デメリット」－１

不動産所有会社を設立して、
きちんとした不動産経営を行いたいと考えています。
設立のための費用やメリット・デメリット、
設立にあたっての税務上・法務上の注意点などを教えてください。

☆ポイント☆
１．会社を通じた収入移転は相続税対策にもなる。
２．もめない遺産分割のためには複数の会社を設立することも。
３．会社設立と維持管理にはコストもかかるが、税効果も大きい。

各ポイントについての詳細は明日以降見ていきましょう。

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教えて！相続税-５−１

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「子供が保険料を負担すると・・・」-１

子どもが保険料を負担し、親を被保険者として生命保険を契約。
親に万一の事があった場合、死亡保険金をその子供が受けとる。
こうした加入形態には、
親自身が保険料を負担した場合とは異なるメリットがあります。

■遺留分の問題を解決

＜B＞
前回話したように、生命保険を利用することで、
特定の相続人に確実に財産を渡せるというメリットがあるけれど、
被相続人が契約者、
すなわち保険料負担者と成っている場合
ーAさんのお父さんが自分で保険料を払っている場合は、
実は遺留分の問題は解決していないんだ。

＜A＞
遺留分というのは、確か、
生活保障のために決められた
最低限度の相続割合のことでしたよね。

＜B＞
そのとおり。
一般的には、この遺留分を算定する際の基礎となる財産に
生命保険金は入らないとされている。
なぜなら、生命保険金は相続財産じゃなくて、
受取人固有の財産だからね。

遺留分というのは、
あくまでも相続財産のうちの一定割合で、
保険金は相続財産じゃないから除外するんだ。

＜A＞
なるほど。

〜この続きはまた明日！

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