タグ別アーカイブ: リフォーム

相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-5

リフォーム業者、どう選ぶ?-5

3.希望を叶える提案

まず増やしたい手取りは10万円、
現在の稼動室数は6世帯で家賃は4万5千円。

リフォーム費用は取りあえず10年ローンを使うとして、
金利は2.5%としてみましょう。

すると毎月10万円手取りを増やすために
リフォームに掛けられる工事費の上限額は1379万円です。
で、そのうち外観を一新するための外装工事に
350万円かけるとしたら、
部屋の内装工事に使えるお金は一部屋当り103万円。

これなら床をフローリングに張り替えても
まだ余りがありますので、
デザイン性を加えたり、いろいろご提案できる計算です。

このようにご提案したところ、
大変お喜び頂き、他に7棟ほどお持ちの古アパートについても
私たちに提案させていただきました。

確かに今来てる営業はリフォームしろと言うだけだな。
うちのアパートならどんな提案してもらえるかな?

そんな風に思われたオーナー様。

ご来社頂いたお客様には、
弊社で具体的なシミュレーション致します!
是非お気軽にお声かけください。

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-4

リフォーム業者、どう選ぶ?-4

2.大家さんの希望-2

・・・
もしきれいに外回りをリフォームして
床もフローリングに張り替えたら
おそらく満室になると思う。

ま、家賃は新築当初の5万5千円は無理だとしても
5万円は取れるかな…。
リフォームすれば収支も改善することはわかっているけど、
どれだけ投資すればいいかが皆目見当がつかないから
一歩が踏み出せないんだよな
・・・

きちんと状況を把握している大家さんですね。
ではこの希望を叶えるには
どうすればいいのでしょうか?

具体的な提案内容は明日!

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-3

リフォーム業者、どう選ぶ?-3

2.大家さんの希望-1

例えば、私たちならこのようにお話しします。

まず大切なのは、顧客の希望を把握すること。
オーナー様が何を望んでいるか、
例えばこのような3項目について確認します。

(1)  リフォームすることによって今よりいくら手取りを増やしたいか?
(2) 現在の稼動室数はいくつで、平均家賃はどれくらいか?
(3) リフォームすることによってどれくらい稼動が増えそうか?
  また家賃はいくらに 設定できそうか? 

例えば前出の大家さの場合は、
下記のようなご希望をお持ちでした。

・・・
そうだな、せっかく大金をはたいて
リフォームするんだったら
手取りは毎月10万円は増やしたい。

それと、今稼動しているのは
10世帯のうち6世帯で
家賃は4万5千円だ。

新築当初の10年間は今より1万円高い
5万5千円で常に満室だったが、
最近は入れ替えのたびに家賃が下がって今に至った。

場所は駅近で学生も多く立地としてはいいんだが、
今や建物は古くて外観もみすぼらしいし、
部屋も畳だから若い連中には人気がないかもな。
・・・

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-2

リフォーム業者、どう選ぶ?-2

1.大家さんの本音-2

具体的な数字や効果の説明なく、
ただリフォームの提案をしてくる数多の業者たち。
大家さんの彼らに対する不信感は爆発寸前。

いまの日本はこんな悩める大家さんであふれかえっているのです。
  
「また業者か! 
お前ら業者はリフォームをしろしろっていって
ワシから金をむしり取ろうとするけど、
そんな大金かけてもし空室が埋まらなかったら
あんたらは責任取ってくれるんか!?」

大家さんからしたらどんな営業が来ても
もううんざりしてこう言いたくなるのも当然ではないでしょうか。

でも、なんらかの対策をとることで
リスクを回避し、余裕のある暮らしを実現することが
可能なこともまた事実です。

それを実現してくれるのは
どんな営業マンでしょうか?

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相続相談 大事なブレーン、どう決める?−11-1

リフォーム業者、どう選ぶ?-1
 
1.大家さんの本音-1

少子化による人口減少で、
賃貸アパートの空室率が年々上昇しています。

野村総研のレポートによれば、
現在日本全体で20%程度の空室率が
2040年には40%近くまで上昇するそうです。
まさに大家さん受難の時代ですね。
 
先日ご相談に来られた大家さんも
空室の不安で夜も眠れませんでした。

毎週のように様々な業者から
リノベーションやリフォームの提案があるのですが、
その何百万、何千万円という見積り額が
果たして妥当かどうか、
根拠を聞いてもどこの業者も
「通常これくらいはかかるものですよ!」
の一点張り。

それにより空室率がどれくらい改善されて
手取りはいくら増えます
という話は一切ないそうです。

需要は増えているのに、
これが一般的なリフォーム業者の営業マンのレベルなのです。

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