タグ別アーカイブ: 不動産

不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-06

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-06

ナナさんは都会で
ワーキングマザーを続けています。

離れた地方の賃アパートでも安心してられるので、
精神的にも労力的にも負担になりません。

働きながら子供を育てるのは大変です。

お母様を頼りにしたいところですが、
田舎だし、もうご高齢なので頻繁には期待できません。

自分で背負い込むと、気持ちに余裕がなくなり、
夫にも優しくしてあげられないです。

なので、増えた賃貸収入を、

子育てで増えた家事労働をサポートするサービスに
使っています。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-05

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-05

前のままだと、

アパートの収入がお父さまへ入ると
更にどんどん現金が増えてしまいます。

でも、それは増えたとしても
税金の対象が増えるだけ なのです。

賃料収入がナナさんへ入ることになったので、
これ以上現金が増えることを防ぐことが出来ました。

建物がナナさん名義になり、
上地はお父様名義にしたので、
相続の際に貸家建付地ではなくなり、
上地の評価減が受けられなくなるのが懸念事項でした。

しかし、計算したところ、路線価が低いので、
この方法がメリットが高いことがわかりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-04

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-04

お父様の現金を減らす(建物の設備や内装)
ことで、
だいぶ相続税を減らす ことが出来ました。

建物は 5000 万円のリフォームをしましたが、
床面積は増えていないので、
評価も毎年の固定資産税も上がりません。

古いアパートなので建物評価はほぼゼロです。

税務上は。

なので、建物の名義をナナさんに変更しました。

価値が 0 なので生前贈与しても、
税金がかかりません。

これで、
建物から上がる収入はナナさんの収入になります。

既に建物のローンも終わっているので、
贈与の際に負債を引き継ぐことにもなりませんでした

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-03

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-03

ナナさんのお父様の現金 5000 万円を使って
アパートをリニューアルしました。

エアコンを新しくして、内装のカラーも変え、

古いけれど、新しいものには無い

テーマ性のある内装にしたことで、

空室だったお部屋も満室になり、
しかも家賃を上げることが出来ました。

今では、空き待ちのお客様もいるくらいです。

設備も新しく、人気物件に変わったアパートだと、
持っていても面倒だという感じがしなくなります。

修繕の手間も 10 年位は無いでしょう。

お客様もすぐに見つかります。

賃貸経営の心配事がなくなりました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-02

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-02

そんなことを思っていると、

ある日お父様に呼ばれました。

「今までためた現金が結構あって、
このままだとかなりの相続税がかかる」

と言われました。
彼女は、現金で相続税を支払って、
アパートはいらないと思っていました。

しかし、自分に子供が生まれたことで
考えが一変します。

「自分が働かなくても良い仕組みがあったら、
安心 安定できる」

と思いました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例2-01

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例2-01:成功した例

★高収益を生むアパートを合法的に、
固定資産税も安く受け取ったナナさんの場合

ナナさんのお父様は地方でアパート経営をして
生計を立ててらっしゃいます。

時々はご実家に帰るものの、
ご自身は都心でワーキングウーマンされていて、
アパート経営にはご興味ありませんでした。

ある日、お父様が脳梗塞で倒れたことで
真剣に考え始めました。

お父様は若い頃から大家業をやってらっしゃったので、
ご所有のアパートはかなり古いのです。

昔の作りながら広めの設計です。

ナナさんはアパート経営に興味がなかったし、
古いものをもらっても、修繕のことを考えると
面倒くさいのでした。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-10

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事例1-10

マリアさんの上地の大きさの割に、
月額30万円という借地料は大きすぎる金額です。

これが、市場のやりとりであれば
税務上認められません。

しかし、相対の取引は、

その上地に 特別の価値 を認める場合は、

プレミアムの価格を支払うというのは
認められることなのです。

一時金で1億円の相続をしたら、
相続税を支払う事になりました。

でも、法定相続分しか相続していないので、
相続税は支払いませんでした。

借地契約を結ぶことで、
30年間安定した収入源を得ることが出来ました。

彼女はお父様の預金を使って家を買い、
借地料を生活費にしています。

独立した仕事は自分の好きな仕事です。

やりがいがある毎日を過ごしています。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-09

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事例1-09

定期借地契約終了後は

“時価”で

お兄さんもしくはその相続人に優先手的に売却する
という特約を付けました。

“時価”というのも、
きちんと裁判所が認めてくれる価格の書き方です。

会社が業績不振で M&A された場合の特約も
付けました。

上地の権利持ち分をきちんともらう代わりに、
自宅の相続分はお兄様に贈与してあげました。

自分のこれからの生活費が得られることに焦点を当て、
全ての権利を主張したわけではありませんでした。

交渉の極意はこういうところにあります。

自分の権利を正当に主張しても、
相手が応じてくれなければ解決しません。

こういう場合は相手に得を与えて、

自分の最も大切
必要な物を取るように

落とし所を持っていきます。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-08

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例1-08

しかし、
そもそも会社を潰したり、
お兄さんにいじわるするために
交渉をしていたわけではありません。

会社が今支払えないのであれば
分割して支払って欲しい。

自分が本来もらえる金額分を
分割して支払って欲しい。

というのがこちらの要求です。

それを、

自分が社長でいる間。支払えるうちは。

とか曖昧な言い方ではなく、

きちんと法的に担保が取れるやり方にしてほしい

というのがこちらの主張なのです。

最終的には、
共有名義になっている上地を、
持ち分比率に応じて分割して、
単独名義で登記しました。

認知症のお母様の権利はそのまま動かさず、
お兄さんの持ち分とマリアさんの持分を交換して、
会社の建物の下の位懺に彼女の権利をまとめました。

マリアさん名義の上地の上に
会社の建物は建っています。

なので、借地料として

月額30万円を30年間借地料として支払う

という定期借地契約を結びました。

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例:事例1-07

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不動産相続で「成功した例」と「失敗した?」例
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事例1-07

ひとつは、
共有財産分割請求を裁判所に出すことができます。

不動産が共有名義だと
所有者全員の意志が同じでないと売却できません。

たいていは、

もっと高く無いと売りたくない。

とか、考えが同じなことは少ないのです。

そうすると、
経済的合理性に著しくかけるという理由で、
裁判所に申し立てるとほぼ 98%くらい受理されて、
その不動産を売却にかけることができます。

共有名義人の一人が申し立てれば、
どんなに少ない持ち分でも、
他の共有者の同意がなくて行うことができます。

いわゆる競売になるのです。

競売での売却は3割安いのが相場です。

となると、

売るのにみすみす 3割安く なってしまう

ということが目に見える。
そこでやっと相手も交渉に応じようとするのです。

普通売却とか、
相当の対価の支払いに応じる場合が多いです。

というか、
そこまで来ないと応じないというのが、実際です。

こうなると、会社も存続しなくなりますね。

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