７．その他特殊な目的のための１３の型
６. 普通借地権切り換え型
　　
地主にとって最大の不良資産である貸宅地の
整理・解消法の一つとして応用します。
　　
地主は借地人の借地権を買い戻し、
その後その借地人を借家人としてその建物の定期借家契約を結びます。
　　
身寄りのない高齢者の借地人の場合などは、
借地権を地主に売却することによって一時金を得た上で、
かつそのまま自分が昔から住み慣れたその同じ家に
住み続けることができます。
　　
地主にとっては、強制的には永久に戻らない借地が
期限が来れば必ず戻る定期借家となる訳です。

◆適用対象
居住用・事業用賃貸物件全てに適用可能です。
　　　
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３．古貸家・古アパートの悪循環
a. 不良資産の「不良化」－２

「収益性がない物件だから、できるだけ追加投資はしたくない」
という大家さんの気持ちは察することができますが、
そのために借家人の「借家権」はより強いものとなり、
不良資産はより「不良化」していきます。

一刻も早く定期借家権を導入し、
こうした悪循環を早期に断ち切りたいものです。

定期借家権マニュアル-図２ posted by (C)alive

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10月の相続セミナー

「不動産でキャッシュフローを改善して自由に生きる方法」

■争族になるのは、はっきり言ってお金が無いから

老後の資金が心配・・・
少しでもお金が欲しい。

そういう心が争いを起こす種になっています。

慌てて投資詐欺や
マルチ商法にはまるのではなく、
今ある資産を活用して、
自由に楽しく生きるという選択枝
があることに気がついてください。

10月21日　金曜日　19:00 – 20:30
10月22日　土曜日　14:30 – 16:00

会場：飯倉いきいきプラザ　港区東麻布二丁目16番11号

→　https://www.facebook.com/events/170993906667577/

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1．地主の土地戦略－３
b. ダルマ落としの理論－１

図のようなダルマ落としの遊びのように、
”上を崩さず、下を取る”理屈で、
これを「ダルマ落としの理論」と名付けよう。

貸宅地整理マニュアル-図２ posted by (C)alive

上に上がるごとに”保有すべき優良不動産”があり、
下に下がるにつれて”諦めるべき不良不動産”が置いてある。

つまり、一番下に置いてある不良資産を、
上にある優良資産を壊さずに素早く取り払う。
それがゲームのやり方である。

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７月の相続セミナー

抜けられない借金地獄にはまる前に
ＭＵＳＴスタディ

業界の秘密を暴露します！

■サラリーマン大家さんは本当に儲かるのか？
7月15日（金）19:00〜、23日（土）14:30 〜

場所：飯倉いきいきプラザ

→　https://www.facebook.com/events/2040047096219560/

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８月の相続セミナー

■幸せ家族に必要な全く新しい相続対策
8月20日（土）14:30〜、26日（金）19:00 〜

→　https://www.facebook.com/events/142470866165616/

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11. 修理・修繕の必要性－４

結局、大家さんが、その建物を壊し更地化したことで、
借家人が負担した修理・修繕費が無駄になったわけである。

もし大家さんがその貸家の
修理・修繕・保守・管理を怠らなければ
定期的に周辺相場に見合う
一定の家賃値上げが可能となったかもしれない。

つまり、このケースは
家賃が安い→追加投資しない建物が老朽化
→だから家賃が安い→余計追加投資しない
という典型的な悪循環に陥ったわけである。

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11. 修理・修繕の必要性－３

このような事情での「不良資産」の売却話だったが、
借家人にとっては改めて同じような広さと立地を求めると
十数万円の家賃を支払うことになり、
大変きつい生活となったようだ。

一方、大家さんは立ち退きに際し、
先に借家人が支払った修理・修繕費用もまとめて
一括して支払うはめになった。

もし、その費用を払わなければ、
有益費償還請求権あるいは
造作買取請求権が借家人に生じ、
法律的な問題に発展していくことになるであろう。

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９. 不良資産の優良化のために－７

これは、借家法により、
家主側に「正当な事由」が必要とされ、
借地法と同様にこの「正当な事由」の判断基準が
わかりにくく難しい面が残ることも確かである。

そこでは「所有は貸地を切る」という民法の原則が働かず、
その家を所有する家主と、
その家に居住する借家人は同等の立場で
「どちらがこの家をとるか」が検討されることになる。

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９. 不良資産の優良化のために－２

１の「適切な修理・修繕で適正な家賃」
ということは、
大家さんは不動産経営者として
「家主」という商売の原則に立ち戻ることである。

この方法で重要なことは、
従来借家人へ転嫁していた修理・修繕また設備の改善などを
今後は家主がしっかり行うことを明確にし、
そのかわりに、家賃を周辺相場なみに
適正に値上げすることである。

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９. 不良資産の優良化のために－１

不良資産である古貸家・古アパートを
どのように「優良化」していくのが良いのか。

その整理法のメニューとして
下記の５つの方法が考えられる。

１.適切な修理・修繕で、適正な家賃をもらう

２.建物老朽化を原因として契約更新を拒絶し、
　明け渡しを要求する

３.土地・建物を借家人に買い取ってもらう

４.相続の際、貸家の土地の低地を国に物納する

５.相続の際、定期借地権を使って、
　その低地を国へ物納すること

次回から、上記５つの古貸家・古アパート整理法を
もう少し掘り下げてみることとする。

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６. 古アパートの「優良化」－２

つまり、相続問題が発生しても、
古アパートの相続税は高額に課税されるのに、
換金性が低いので売却一括金納はできず、
延納しようにも収益性が悪いので不向き、
さらに物納するにも「管理・処分不適」として受領されない
といった、大変困った事態になることが予想されるのである。

こうした不良資産である古アパートを優良化していくためには
どうしたらよいか。

借家法という難しいハードルを越えて、
その不良資産を「収益適性物件」に衣替えするか、
それとも更地化して身軽にするしかないのである。

そのどちらかのゴールにたどり着くために、
家主・オーナーが不動産コンサルタントといった
プロの指導を受けることも一つのてである。

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