６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－４

なお、この方法で税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

・交換する固定資産は、各々が1年以上所有していたものであり、
　交換のために取得したものではないこと。

・交換後も従前と同一の用途に供すること。

・交換する固定資産の価額に差があり、
　交換差金を得る場合にはその差金が高い方の価格の
　20%以内であること。

・所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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６． 「応用６法」とは？
b. 各方法のポイント－２

（２）の「借地権更地交換法」は、
応用6法（１）を逆に使う方法である。

つまり、地主が借地人から借地権を
買い戻す際の代金をお金で支払わず、
その借地権価額に見合った別の所有更地を渡すというもの。

この場合も、（１）の方法と同様に、
原則として無税の特例が受けられるので、
借地人は借地権売却による譲渡所得税を支払わずに
自己所有地を手にすることができる。

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６． 「応用６法」とは？
b.  各方法のポイント－１

（１）の「底地更地交換法」は、
基本4法（１）の「底地売却法」の
地主が借地人へ底地を売却する方法のバリエーションである。

地主が借地人へ底地を売却する際に、
代金をお金でもらわず、
借地人が別に所有している当該底地と
等価性のある更地を受け取ることになる。

つまり、地主の底地と借地人の別の土地とを
等価交換することである。

普通、地主が借地人へ底地を売った場合、
その売却代金に対して不動産譲渡所得税がかかるが、
この手法を使えば、
「交換して受け取った土地を売らない」
など一定の条件のもとでなら、
無税の交 換特例の適用が受けられる。

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６． 「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－２

1. 「底地更地交換法」
→地主の底地と借地人の別の土地（更地）とを等価交換する。

2. 「借地権更地交換法」
→地主の別の土地（更地）と借地人の借地権とを等価交換する。

3. 「マンション等価交換法」
→等価交換手法によるマンションをディベロッパーが建設し、
　底地・ 借地権分の専有床をそれぞれが受け取る。

4. 「地上げ業者売却法」
→地主は底地を、借地人は借地権を、各々別に地上げ業者に売却する。

5. 「底地買い業者売却法」
→地主は底地を底地買い専門業者に売却し、
　その業者が借地人へ底地を売却する。

6. 「物納法」
→地主は相続で物納して、借地人は将来、国から底地の払い下げを受ける。

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６． 「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－１

応用6法および各種の貸宅地整理法は、
「基本4法」のバリエーションとして作り出したもので、
応用6法のいずれかを実行するにあたっても、
そのベースとなる「基本4法」は
あくまで念頭におかなければならないものであることを
まず考えてほしい。

６法の詳細については明日以降細かく見ていこう。

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５． 「基本４法」が貸宅地整理の原則
b. 各方法のポイント－５

また、交換は所得税法第58条
「固定資産の交換の場合の特例」によって、
一定の条件を満たせば、地主・借地人ともに無税扱いとなる。

ちなみに、交換の比率は、土地の面積のみでなく、
交換後の土地の資産価値についても留意されて
決まってくるものである。

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５． 「基本４法」が貸宅地整理の原則
b. 各方法のポイント－４

例えば、路線価図でD地区（住宅地）の場合、
底地・借地割合4 : 6が5 : 5 (1対1)へ、
C地区（商業地）の場合は底地・借地割合3 : 7が
4 : 6となるわけである。

どうして借地権がワンランク下がるのかというと、
交換によって

「借地人は交換以後、地主に対する一切の一時金
（更新料· 承諾料など）が不要となるため、
交換時に地主側へ1割程度を余分につける」

という実務慣習によるのである。

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２．貸宅地整理のアウトライン
c. 相続に向けた貸宅地整理法のご提案
　　ー問題解決への４つのアプローチ－１

(1) 生前のうちに貸宅地を整理したい。

＜生前貸宅地整理＞

地主さんに相続が発生する前に、貸宅地を
売却あるいは交換、借地権の買い戻しなどの方法により、
整理・処分する。

余裕を持って対処できるため、
地主さんにとって比較的有利に運ぶことができる
というメリットがある。

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７月の相続セミナー

抜けられない借金地獄にはまる前に
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7月23日（土）14:30 〜

場所：飯倉いきいきプラザ

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８月の相続セミナー

■幸せ家族に必要な全く新しい相続対策
8月20日（土）14:30〜、26日（金）19:00 〜

→　https://www.facebook.com/events/142470866165616/

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２．「応用６法」とは？
a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－７

なお、応用６法の（１）と（２）の方法で、
税務上の無税の特例を受けるには、
次のような条件を満たしていることが必要である。

i. 交換する固定資産は、各々が１年以上所有していたものであり、
　交換のために取得したものではないこと。

ii. 交換後も従前と同一の用途に供すること。

iii. 交換する固定資産の価格に差があり、交換差益を得る場合には
　その差益の高い方の価格の20%以内であること。

iv. 所得税法第58条の適用を受ける旨を確定申告すること。

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２．「応用６法」とは？

a. 「応用６法」は「基本４法」のバリエーション－６

ここで応用６法（１）と（２）について、

図解入りで詳しく見ておこう。

この例では、借地人の権利は全体の所有権の60%であり、

敷地50坪のうち30坪が借地人のもの。

一方の地主の底地の権利は所有権の40%であり、

敷地50坪のうち20坪分が地主のものである。

そして応用６法の（１）と（２）は、

この借地と底地の垂直的持分権を、水平的に分割する方法である。

よって（１）は地主の底地20坪分と別の土地20坪とを交換し、

また（２）では借地人の借地権30坪分と

地主の別の土地30坪分を交換することになる。

借地利用借地整理マニュアル-図4 posted by (C)alive

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