４．普通の賃貸不動産経営を有利にする１５の型
１４. 古アパート立ち退き交渉中空室対策用型－２
　　
対象物件は、立退き交渉中の古アパートの
もともとの空室部分や、
立退き交渉が成立して
借家人から明け渡しを受けた部分とします。
　　
契約期間は、
立退き交渉の最終借家人決着の見込み期間となりますが、
不確定な場合は1年未満あるいは1ヶ月単位の短期契約としておきます。
　　
◆適用対象
古アパートなどの居住用賃貸物件はもちろん、
事務所用・店舗用の古貸ビルのような
事業用賃貸物件にも適用可能です。
　　
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10月の相続セミナー

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４． 借地法は”悪法”？
b. わかりにくい、納得できない「借地法」－２

地主の立場からすると、
「借地法」はわかりにくく、
”悪法”であるという思いが先行するため、
今後も借地人との「交渉」は増えこそすれ減ることはない。

地主がこの法律を”悪法”であると思うのは、
他人のもの（土地や建物）を借りたが幸い、
ずっと支えて返さなくて良い。

借地権にいたっては、
その土地の価値の50%～70%が借りた側のものになってしまう
という一般常識では考えられないことが
認められているからである。

“正直者がバカをみる”と思ったりするのも無理はない。
なぜ、 こんな法律が連綿と続いているのか、
納得できないでいるのである。

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８月の相続セミナー

「幸せ家族に必要な全く新しい相続対策」

守りよりも、攻めが大事！

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失うのを恐れるより、増やすことを考えましょう
リスクなく、攻めの体制を取れるのは相続ならではです！

8月20日（土）14:30 〜
会場：港区立高輪区民センター

8月26日（金）19:00 〜
場所：飯倉いきいきプラザ

→　https://www.facebook.com/events/142470866165616/

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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－２

２つ目が、いわゆる「うるさい人」である。

このタイプは交渉に際しては押しが強く、
あらゆる点で強硬な姿勢を崩そうとしない。
自らの権利意識が強いため、立ち退きまでには
かなりの時間を覚悟しておかなければならないだろう。

当然のことながら、
立ち退き料についても、それなりの出費を
覚悟しなければならないこととなる。

しかし、家主にとっては「立ち退き料」という
コストを支払っても、
その土地が更地となってこれまで以上の価値が出れば
それで良いのである。

「長年にわたってこんなに安い家賃で貸してあげたのに、
いざとなったら、こんなに高い立ち退き料を
払わなければならないなんて・・・」という感情を
家主は冷静にコントロールしなければならない。

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5月の相続セミナー

間違った作り方じゃ効果なし！
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5月20日　金曜日　19：00〜20：30
5月28日　土曜日　14：30〜16：00

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1８. 【コラム】立ち退き交渉で遭遇する３タイプの借家人－１

古貸家・古アパートの整理では、
借家人の「立ち退き」問題を避けて通る事は出来ない。
家主さんにとっては、これが積年にわたる悩みのタネと
なっていることも少なくないのである。

ところで、立ち退き交渉にあたって遭遇する借家人の対応には、
大きく分けて３つのタイプがあるようだ。

もっとも一般的なのが「善人タイプ」の対応である。
交渉に際しても理路整然とこちらの意向を伝えることで
比較的容易に同意を得ることができる。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－３

この立ち退き・家賃相関関係は、
貸家経営に１つの助言を示唆してくれる。

貸家は建築物である以上、
耐用年数を経過したら必ず壊すことになる。
その際、一番問題となるのは
借家人の立ち退きである。

この立ち退き交渉をより容易にできるようにしておくことを、
貸家経営の日常的な課題として捉えておく必要がある。

貸家経営の円満な終結は、
日常経営における適正家賃維持という
貸家経営努力によるのである。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－２

周辺家賃６万円のところで
その半分の３万円で住めるのだから、
相当居心地が良いはずである。

そこを「立ち退け」と言われても、
立退料を弾んでもらわなければ、
出たくないのが人情であろう。

反対に周辺家賃６万円のところで
現行７万円という相場より高い家賃ならば
立ち退けなどと言われなくても、
その事実に気づかされるだけで自ら出て行ってしまう。

最近はアパート家賃が値下がっているので
こうした事態もたまに起きることがある。

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1２. 立ち退き・家賃相関関係－１

貸家の借家人を立ち退かせる交渉を手がけてきて、
立ち退き交渉とその家賃との間には
一定の相関関係があることに気づいた。

つまり、その貸家の現行家賃が、
周辺相場に比べて非常に安い場合、
立ち退き交渉は難航し、
また周辺相場に近いまたはそれ以上であれば
立ち退き交渉はまとまりやすい。

例えば、周辺家賃は６まんえん位の地域で
現行家賃が３万円であれば、立ち退き交渉成功率は
３÷６×１００＝５０％というわけである。

同じく周辺家賃が６万円で現行家賃が７万円ならば
成功率は１００％以上である。

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