タグ別アーカイブ: 住宅用地

固定資産税の軽減対策-35

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-20

 
・アパート、駐車場の所有者が違っても適用可能 
 
 

前回の記事のような状況で、
アパートと駐車場の所有者が違い、
合筆できない場合でも、
アパート用駐車場として
敷地全体を一体利用していれば、
敷地全てが小規模住宅用地として
1/6の適用になります。

兄弟が各々、
アパートと駐車場を相続した場合などは、
兄弟仲良く敷地一体利用すれば、
固定資産税も節税することが可能です。
 
 

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固定資産税の軽減対策-33

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-18

   
・気をつけたい「逆」の適用

住宅用マンションでも、
実際には個人事業者等の事務所として
利用されているケースがよく見られます。

こうした場合、当局の担当者によって
この事実が見つかれば、
敷地にかかる固定資産税は
一気に6倍まで跳ね上がることにもなりかねません。

また、借地人が従来居住用として
使用していた借地上の建物を、
事務所や店舗に利用を変更し、
その事実を役所に補足された場合も、
固定資産税が一気に6倍になります。

貸宅地の場合、
地代を固定資産税の2〜4倍の範囲で
とっている例が多いので、
こうした例が発生すると、
地代争いになることもしばしばです。

実際にこうした事態が起きており、
地代より固定資産税のほうが
高くなってしまっているのを
気づかずにいる場合もあるようです。

地主さんは日ごろから、
借地人の建物の利用状況にも
注意を払う必要があるのです。

 

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固定資産税の軽減対策-32

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-16

   
・当局に居住部分として認めてもらえるためには?
 

当局に居住部分として
認めてもらえるための手続きですが、
東京都の場合は、

「固定資産の住宅用地等申告書」

を提出することが必要とされています。

しかし、
実際には当局の担当者による
現況確認で認められるケースが多いようです。 
 

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固定資産税の軽減対策-31

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-15

   
例:

Aさんの所有する2階建家屋の
借家人であるBさんは、
以前までは1・2階の全てを
商売のために使用していました。

しかし昨年より商売を縮小。
現在では1階部分のみを店舗として使用し、
これまで商品庫として使っていた
2階部分に居住するようになりました。
 
 
—————

このように、
住居と非住居が混在する併用住宅では、
次に示すように建物の延床面積に対する
居住部分の割合によって、
固定資産税額が大きく異なってきます。
 
 

・居住部分の床面積が
 建物の延床面積の1/4以上1/2未満の場合 

 ⇒敷地面積に対する住宅用地率は50%
 
 
 

・居住部分の床面積が
 建物の延床面積の1/2以上の場合 

 ⇒敷地面積に対する住宅用地率は100%

 
 
つまり、このAさんのケースでは、
2階部分の床面積が建物の
延床面積の50%に達していれば、
この2階建家屋のある敷地全てが
住宅用地として1/6(200㎡まで)課税となります。

しかし、
2階部分の床面積が50%に満たない場合には
敷地の半分までしか住宅用地として
認められないこととなります。 

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固定資産税の軽減対策-30

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-14

   
20年にもわたり、非住居としての
課税を受けていたケースもあります。

そのお宅は、
20年前までは旅館を営んでいたのですが、
廃業し、本人の住宅として今日に至るまで
ずっと使用していたのにもかかわらず、
その間、非住宅としての課税を受けていました。

このケースでは、家屋が200坪。
周辺地価から推測すると、
20年間で相当余分に税金を支払っていたことになります。

もっとも、このような場合は、
旅館を廃業した時点で
廃業届けを市役所に提出しているなど、
廃業が証明できれば、
5年間までは遡って、余分に納めた税金を
還付してもらうことも可能でしょう。

しかし、煩雑な手続きが伴うことは、
避けられません。

当事者にとっては、気の毒な話ですが、
用途変更した場合は迅速な行動が不可欠であるという
好例と言えます。

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固定資産税の軽減対策-26

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-10

   
(3)広い敷地の中で区切って
   自宅を増築した場合

 

例:

秋には息子が結婚するので、
居間や寝室を増築しました。

敷地は2000㎡と広いのですが、
今までの家は100㎡と狭かったので、
今回は50㎡ほど増築して150㎡となりましたが、
この増築で固定資産税はどうなりますか。

答:

都税事務所に申告すると、
土地の税金が安くなります。

従来の税金計算は次のようになっていました。

・100㎡の住宅

200㎡×1戸=200㎡ ⇒1/6

100㎡×10倍=1000㎡まで ⇒1/3

2000㎡-1000㎡=1000㎡ ⇒一般課税

100㎡の家を50㎡増築して150㎡にすると、
「住宅用地」の軽減特例が
住宅床面積の10倍まで適用されるので、
50㎡×10倍=500㎡が
新たに軽減特例の対象となり、
この部分は固定資産税が一般と比べて1/3になります。

・150㎡の住宅

200㎡×1戸=200㎡ ⇒1/6

150㎡×10倍=1500㎡まで ⇒1/3

2000㎡-1000㎡=500㎡ ⇒一般課税
 
 
 
この利用状況の変化は、
原則としては課税当局が
毎年1月飛行機で上空から撮影する写真によって、
毎年の変化から発見され、
税法や行政手続きに従った
適切な軽減措置がなされるでしょう。

しかし、
より確実に自分の税金を安くしようと思うならば、
その旨を申告するほうがよいでしょう。
 
 

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固定資産税の軽減対策-23

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-7

   
(1)「住宅用地」としての利用が
   固定資産税を安くする基本-7

 

例 3000㎡の土地での「住宅用地」の適用

・床面積の100㎡の住宅1棟を建てる場合

200㎡×1戸=200㎡ ⇒1/6

100㎡×10倍=1000㎡ ⇒1/3

 
 
・1戸面積50㎡10戸のアパートを建てる場合

50㎡×10戸=500㎡

200㎡×10戸=2000㎡ ⇒1/6

500㎡×10倍=5000㎡まで ⇒1/3
 
 

・床面積100㎡の定期借地権付
 住宅15棟をを建てる場合

200㎡×15戸=3000㎡ ⇒1/6

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固定資産税の軽減対策-22

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-6

   
(1)「住宅用地」としての利用が
   固定資産税を安くする基本-6

 

賃貸住宅経営も、
つまりはビジネスの一つです。

したがって新たに手がけられる場合は、
当然のこと綿密な計画と市場調査が
必要となってくることはいうまでもありません。

これから賃貸住宅経営に乗り出そうとされる方は、
目先の利益ばかりでなく、
10年後、20年後までのビジョンを
練った上で着手されることをお勧めします。
 
節税効果だけを期待したビジョンのない経営は、
かえってマイナスの結果を招きかねません。 
 
 
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固定資産税の軽減対策-18

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-2

   
(1)「住宅用地」としての利用が
   固定資産税を安くする基本-2
  
 
「住宅用地」にすることによって、
土地にかかる固定資産税は、
下記の通りになります。
 
 

小規模住宅用地
(200平米以下の部分)⇒ 固定資産税評価額×1/6
 

一般住宅用地
(200平米超の部分) ⇒ 固定資産税評価額×1/3
※減税は建物の床面積の10倍が限度
 

非住宅用地 ⇒ 固定資産税評価額

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固定資産税の軽減対策-19

3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-3

   
(1)「住宅用地」としての利用が
   固定資産税を安くする基本-3

  
「住宅用地」にすることによって、
固定資産税のほかにも、
都市計画税も200平米以下の部分が1/3に、
200平米を越える部分については2/3になります。

また、相続税についても、
200平米までについては。
通常の評価額から50%または80%が減税できる、
「小規模宅地等の特例」をはじめ、
いくつかの優遇策を受けることが可能となります。

このように、多様な節税策を活用しながら
賃料収入を期待できるため、
良好な経営が可能ならば、
検討してみる価値は十分にあるのです。

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