2.固定資産税を安くするための
　6つのアプローチ-1
　
　
ひとくちに固定資産税を軽減する方法といっても、
その具体策はそれぞれの土地・建物が
おかれている状況によって大きく異なります。

それにともない、
考えられるアプローチの仕方も多岐にわたりますが、
それは概ね以下の6つのアプローチに
大別されます。
　

（1）「住宅用地」　軽減特例の上手な利用
（2）「農地」軽減特例の上手な利用
（3）「現況主義」による見直し
（4）「適正な評価」よる見直し
（5）賦課期日「1月1日」の逆手応用
（6）「償却資産」の上手な活用
　
　　
固定資産税に対するアプローチは、
個々のケースによって多種多様な方法が想定されます。

しかし、細部に気を取られていては、
なかなか問題の本筋をつかみにくいことも事実ですので、
皆様がご自身の不動産に課せられた固定資産税について
見直しを図る際には、
まずはこの6方向からご検討されることが、
最も効率的であるように思えます。
　　
次回からはこの6方向について
それぞれの概略を示していきます。　　　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-20

　
・アパート、駐車場の所有者が違っても適用可能　
　
　

前回の記事のような状況で、
アパートと駐車場の所有者が違い、
合筆できない場合でも、
アパート用駐車場として
敷地全体を一体利用していれば、
敷地全てが小規模住宅用地として
1/6の適用になります。

兄弟が各々、
アパートと駐車場を相続した場合などは、
兄弟仲良く敷地一体利用すれば、
固定資産税も節税することが可能です。
　
　
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-19

　　　
（7）フェンスで区切られ、登記上も分筆された
　　　アパートに隣接した月極駐車場の場合
　

例：

Ａさんは600㎡の土地をフェンスで区切り、
登記上も2つに分筆して一方を10世帯用のアパートに、
もう一方を月極駐車場に貸しています。

駐車場の契約者は、
そのほとんどがアパート入居者です。

—————–

フェンスをはずして敷地を一体利用し、
登記も合筆すれば固定資産税は安くなります。

固定資産税は、原則として
登記上の一筆ごとに評価され課税されます。
場合によっては筆に関係なく実態として
一体利用されているか、区分利用されているか、
によっても評価されます。

この場合、アパート敷地に区分されて利用されている
駐車場の固定資産税は、
住宅用地とならず一般課税されているため、
アパート敷地の税金の6倍を支払っています。

駐車場の契約者のほとんどがアパート入居者であるならば、
フェンスを外して敷地をアパート用駐車場として
一体利用し、登記も合筆すれば、駐車場敷地の税金は
小規模住宅用地の軽減特例が適用されるため、
従来の1/6になります。

※合筆は絶対条件ではなく、
　当局との話し合いで決めることも可能です。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-18

　　　
・気をつけたい「逆」の適用

住宅用マンションでも、
実際には個人事業者等の事務所として
利用されているケースがよく見られます。

こうした場合、当局の担当者によって
この事実が見つかれば、
敷地にかかる固定資産税は
一気に6倍まで跳ね上がることにもなりかねません。

また、借地人が従来居住用として
使用していた借地上の建物を、
事務所や店舗に利用を変更し、
その事実を役所に補足された場合も、
固定資産税が一気に6倍になります。

貸宅地の場合、
地代を固定資産税の2～4倍の範囲で
とっている例が多いので、
こうした例が発生すると、
地代争いになることもしばしばです。

実際にこうした事態が起きており、
地代より固定資産税のほうが
高くなってしまっているのを
気づかずにいる場合もあるようです。

地主さんは日ごろから、
借地人の建物の利用状況にも
注意を払う必要があるのです。

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-16

　　　
・当局に居住部分として認めてもらえるためには？
　

当局に居住部分として
認めてもらえるための手続きですが、
東京都の場合は、

「固定資産の住宅用地等申告書」

を提出することが必要とされています。

しかし、
実際には当局の担当者による
現況確認で認められるケースが多いようです。　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-15

　　　
例：

Ａさんの所有する2階建家屋の
借家人であるＢさんは、
以前までは1・2階の全てを
商売のために使用していました。

しかし昨年より商売を縮小。
現在では1階部分のみを店舗として使用し、
これまで商品庫として使っていた
2階部分に居住するようになりました。
　
　
—————

このように、
住居と非住居が混在する併用住宅では、
次に示すように建物の延床面積に対する
居住部分の割合によって、
固定資産税額が大きく異なってきます。
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/4以上1/2未満の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は50％
　
　
　

・居住部分の床面積が
　建物の延床面積の1/2以上の場合　

　⇒敷地面積に対する住宅用地率は100％

　
　
つまり、このＡさんのケースでは、
2階部分の床面積が建物の
延床面積の50％に達していれば、
この2階建家屋のある敷地全てが
住宅用地として1/6（200㎡まで）課税となります。

しかし、
2階部分の床面積が50％に満たない場合には
敷地の半分までしか住宅用地として
認められないこととなります。　
　
　

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3.「住宅用地」軽減特例の上手な利用-14

　　　
20年にもわたり、非住居としての
課税を受けていたケースもあります。

そのお宅は、
20年前までは旅館を営んでいたのですが、
廃業し、本人の住宅として今日に至るまで
ずっと使用していたのにもかかわらず、
その間、非住宅としての課税を受けていました。

このケースでは、家屋が200坪。
周辺地価から推測すると、
20年間で相当余分に税金を支払っていたことになります。

もっとも、このような場合は、
旅館を廃業した時点で
廃業届けを市役所に提出しているなど、
廃業が証明できれば、
5年間までは遡って、余分に納めた税金を
還付してもらうことも可能でしょう。

しかし、煩雑な手続きが伴うことは、
避けられません。

当事者にとっては、気の毒な話ですが、
用途変更した場合は迅速な行動が不可欠であるという
好例と言えます。

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